Google Analytics Google AdSense SearchConsole

親(個人)から子(法人)へ共同住宅の移転

資金なしでも親(個人)子(法人)間の共同住宅移転は可能

所有権移転の為に資金借入の必要はありません

1.<個人所有の共同住宅を法人所有に移転することの意味>
(ⅰ)法人に移すための資金調達
相続税の評価において、共同住宅の相続税評価は一般住宅より借家権減価の計上により安く評価されますが不動産が個人所有である限り相続税から逃げられません。本人(被相続人)⇒子(相続人)⇒孫、と税が課せられ資産維持に膨大な資金が必要となります。
相続税は個人に課せられる税であり所有権を法人に移す対策が優れます。その際、共同住宅を他人所有法人に移転するのでなく子の管理会社に移転するのであれば移転資金調達により子の会社が倒産することは原則ありません。逆に金融機関からの資金調達に依れば契約条件の規制が返済リスクを高めます。
(ⅱ)個人の不動産を法人に移転することは資金調達に困難さをもたらすものと考えられていますが、相続税対策の面からは売買契約で1億円の建物を個人から法人に所有権移転させればその効果として法人から個人口座に同価値の1億円の現金が振り込まれ相続財産となりますので短期的には相続税対策とは云えないかもしれません。
又、相続時精算課税制度の贈与で相続人である子供3人に建物代金受取債権を贈与すれば
7
,500万円(2,500万円×3人)迄は現金の出費は不要ですが、同額が相続時に相続財産として加算されます。そこで真の対策は振り込まれる建物代金を被相続人の相続財産から如何にして減額するかです。
(ⅲ)親が子の管理会社の株主の場合の問題点
被相続人(親)が管理会社の株主であれば借地権に伴う地代対策として無償返還届出書を提出していても土地は更地(自用地)評価されます。これに対し、株主でないなら相続土地は自用地の20%
減額で評価できます。但し、移転対象が建物のみか土地建物一体化の売買かで異なります。無償返還届出制度では地代の支払いがあっても借地権が設定されていないので相続税対策としては別途、土地の形態を底地と更地(自用地)の何れが良いかの検討も必要です。又、相続発生により子が相続人となれば子の会社が子(代表者)個人に代金支払を行うこととなるので、代表者個人が会社に借入を行っていれば(息子が私大医学部に入学し、入学金や授業料等て多額の金が必要となり会社から借入を行った場合等)代金の相殺が可能となります。

2.<売買における不動産鑑定評価の特徴>
(ⅰ)<土地> 取得時が不明なら取得価額を売却額の5%とされる可能性が高い。
先祖代々所有する土地は取得価額が不明な場合が多く、業者仲介料等を考慮しても驚くほどの額が売買利益とされる可能性が高くなります。この際、個人が法人に土地・建物の不動産を売却する際は法人税の低廉売買の規定があり、時価の2分の1以上なら売主の個人(親)は通常の取引として処理されます。しかし、個人が法人の役員等の利害関係者の場合(注1)は、2分の1規定を否認される可能性もあるので不動産評価は利害関係の無い第三者(不動産鑑定士)に依頼することが税務署対策として優れます。
(注1);低廉売買(時価の2分の1未満)と認定されたら、法人に受贈益課税がされると同時に、これに拠り株価の上昇が認められれば増加分は子に対する贈与とされます。
(ⅱ)<売買契約により起こりうる事象>
(ア) 子の会社に建物支払残金2,000万円が残っていた場合でも、子が相続人となれば当該支払負担額は消滅し、同額が相続財産に加算され相続税250万円(2,000×15%50)の支払で免責されることとなります。
(イ) 相続発生時までに親(被相続人)が有する債権額を多少でも生活費等で消費する等、非後続人資産と負債とを相殺できれば課税額は減少します。
(ウ) 不動産鑑定士の評価に依り法人税法の低廉譲渡課税を回避できる金額で契約できるため契約対象の不動産価額の減額を試みれます。例えば、
建物時価を不動産鑑定士は積算価格 (取得価額ー減価償却額)でなく収益価格を標準とし、「貸屋及びその敷地」の内訳として試算し譲渡益ゼロとなることの価格検討も行えます。⇒次頁

1 2