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親(個人)から子(法人)へ共同住宅の移転

生前対策の重要性(対策遂行に相当の時間が必要)

1.<早い時期に賃貸建物の所有権を移転すべき>
家賃収益に依る現金蓄積の増加を回避するためには早い時期に建物所有権を移転し賃料収入を子(管理会社等)に移転することです。
売買価額は建物の現在価値(積算価格)相当額であれば譲渡益は発生しません。このため、税理士は貸家建物の家賃収入に関係なく「取得価額-減価償却額(自宅建物と貸付建物とでは償却率が異なる)」(積算価格)で事務的処理を行います。
長官通達評価は相続税評価につき有効で、国税庁は通常の売買に係る評価基準は持ち合わせていません。これに対し不動産鑑定士は、賃貸建物価額を「貸家及びその敷地の内訳」(収益価格を標準)の類型で不動産鑑定評価基準(国土交通省)に基づき評価でき、借家権減価を反映した価額帯(価額を固定しない)の提示で市場時価(売買)と相続税路線価格(贈与)との差額を埋める価額の提示も検討できます。
2.<建物移転に伴う留意事項>
① 土地所有者(親)との借地契約は連名(親・子)で無償返還届を提出すれば、法的借地権は発生せずとも使用貸借と見られない程度の地代支払で済みます。
③ 相続税につき被相続人(親)が会社の株主でなければ、会社の純資産価額に土地価額の2割分は加算されず相続税額に影響を与えません。
④ 親が建物代金相当額の代金受取債権を子等に贈与することで生前分与が可能となります。この際の贈与は「相続時精算課税制度に基づく贈与」とします。建物移転により親は土地の地代しか現金収入を得られず、家賃蓄積による相続税負担が軽減できます。
3.<個人所有より法人所有の方が弾力的な対策が可能
相続時精算課税制度の贈与により親は複数の相続人に贈与をし易くなります。個人の相続では建物所有権は長男に、建物代金請求債権は長男、次男、三男に各々贈与できますが、仮に長男単独の建物所有権とすれば相続人間で利権争いが生じることも考えられるからです。又、兄弟間で持分所有としても同様に将来の災いの火種となります。その点からも賃貸事業の法人化は富裕層には不可欠です。

*下記の図2で分かると思いますが相続税対策を行わない場合、被相続人の受け取る家賃収入が相続税額を増加し続けます。建物が古くなり価値が安くなるまで待てば、その期間に蓄積される現金収入で相続税は更に膨らみます。建物の早めの移転で家賃収入を財産から負債に変える検討が可能となります。
下記図1は生前相続税対策を行った場合のグラフ>

新築後10年目で建物を売買する場合の収支をグラフにしたもので、赤点線は課税標準額。
対策を施せば赤点線の課税対象額は減少して行く
次に、<下記図2は生前対策を行わなかった場合のグラフ>
赤点線は課税標準額で、対策を施さないと蓄積される家賃収益で赤点線の課税対象額は増加し続ける。

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