土地の法人化と等価交換の活用

(1)＜無償返還方式と定期借地権方式との相違＞
賃貸建物（共同住宅や店舗・事務所等）を個人で経営するより法人で経営する方が税制面で有利なので（同族）法人を設立し、経済的負担の少ない建物のみを買取り、建物のための土地利用権（借地権）は無償返還届出による借地権を設定します。税務署への無償返還届出書の提出によって権利金の支払いが免責され、地代も公租公課の2倍～3倍程度で構いません（使用貸借と見なされない程度）。その反射的効果として無償返還方式での借地権は無償返還を前提とすることで借地権価値はゼロと評価されます。
これに対し、定期借地権方式は同様に権利金支払の義務がなく、地代の支払規定もありません。無償変換方式と異なり定期借地権は経済価値を有し、交換や売買が可能なのです。
(2)＜底地と定期借地権の交換＞
ⅰ．経済的負担の違い
定期借地権を設定すれば底地と定期借地権に土地が分離されるため同族法人（定期借地権者）は底地を底地格で買い取ることで土地の完全所有権を得て土地（自用地）の所有者となれますが、無償返還方式では借地権が経済価値を有さないため底地を更地価格で買い取る必要があり、あす。このことからも無償変換方式は定期借地権方式と比べて経済的に大きな負担を強いられることが分かります。
ⅱ．底地と定期借地権との等価交換
全部交換すれば底地所有者の被相続人（個人地主）は定期借地権者に変わります。この状態で相続が発生すれば所有する定期借地権に対して相続税が課税されます。借地権の価値は適正な地代と実際支払地代との差額（借り得分）の総額が借地権価格の主な要素となるため適正な地代を支払っていれば、課税額は殆ど負担にならないほど安い額で済みます。
但し、交換が不等価交換となれば個人（底地権者）と同族法人（定期借地権者）の共に売買があったものとして、所得税や住民税等の譲渡益課税が課せられます。土地の価格が高ければ税額も高くなり双方の課税負担は過大になります。これに対し、交換が等価交換と認定されれば売買が無かったものとされるため、双方共に課税負担は著しく減少します。
（3）＜等価交換による課税の繰延べ＞
ⅰ．底地と定期借地権との双方の価格格差が高い方の20％以内の交換ならば、等価交換と見なされ課税の繰延べが可能となります。これにより交換時における所得税や住民税の譲渡益課税が非課税となり、交換差金の清算も不要となります。
ⅱ．「課税の繰延べ」とは、土地の当初取得価額を等価交換後の将来、当該土地を売却する際に当初取得価額をそのまま得価価額とすることです（税額の引き継ぎでなく、取得価額の引き継ぎ）。
ⅲ．等価交換は金額の多寡でなく交換物の価格割合が重視されるため、高額な土地の取得には最も優れた手法と云えます。
（4）＜定期借地権の消滅＞　
土地（底地）所有者となった同族法人が土地を完全所有権とするには定期借地権を取得し、混合によって土地の完全所有権（更地）を取得する必要がありますが、その方法は定期借地権の買取りか、借地契約の解約による定期借地権の返還（底地と定期借地権との混同による完全所有権化）の何れかが考えられます。その際、借地人の事情で契約を解約する場合は借地人は明け渡し費用等の請求はできません。又、解約に伴う金銭の授受がなく且つ、明け渡しについて当事者が合意（特約事項）していれば、税務署も裁判所も介入しません。