＜無償返還方式と定期借地権方式との相違＞
現在は土地の法人化については賃貸建物（共同住宅や店舗・事務所等）を個人で経営するより法人で経営する方が税制面で有利なので（同族）法人を設立し、経済的負担の少ない建物のみを買取り、建物のための土地利用権（借地権）は無償返還を前提とした借地権を設定します。無償返還届出書の税務書への提出によって権利金の支払いが免責され、地代も公租公課の2倍～3倍程度で構いません。
そのため、無償返還方式による借地権価値はゼロと評価されます。（相続税評価では無償返還方式での土地価格は自用地の20％が減額される。なお、地主が同族法人の株主なら減額された20％分は株価に加算される）
これに対し、定期借地権方式は同様に権利金支払の義務はなくとも、期限付借地権のため経済価値を有し単独での売買や交換が可能です。
＜無償返還方式を定期借地権方式に変更した場合＞
ⅰ．定期借地権方式と無償返還方式との借地権の相違
定期借地権を設定すれば底地と定期借地権に土地は分離されます。その際、定期借地権者である同族法人が底地を買い取れば混同により土地は完全所有権の自用地となります。自用地価格でなく底地価格で土地の法人化が実現できるのは定期借地権の活用によるものです。
これに対し、無償返還方式は借地権の経済価値がゼロのため底地を自用地価格で買い取る必要があり、定期借地権方式と比べ経済的負担が大きくなります。
無償返還方式では権利金の授受を認めません。権利金を受け取れば借地権に経済価値が付与され単独で売買できるようになり、無償で借地権の変換ができなくなるからです。借地借家法からは無償返還届出に基づく借地権も有効な借地権と云えますが、支払地代が固定資産税の2倍～3倍程度では借地権価値と底地価値が等価にはなり得ません。このため無償返還方式での借地権では、底地との等価交換は殆ど不可能なので、定期借地権方式に変更する必要があります。
ⅱ．定期借地権者に対する相続税の課税額について
全部交換により被相続人である底地所有者が定期借地権者に変わり、この状態で相続が発生すれば定期借地権に対して相続税が課税されます。
ⅲ.借地権の価値は適正な地代と実際支払地代との差額（借り得分）の総額が借地権価格の主な要素となるため概ね適正な地代を支払っていれば相続税の課税額は最小額に押さえられます。次に土地の法人化のためには借地権を消滅させる必要があります。

等価交換の成立は現金の授受を不要とする


ⅰ．等価交換の最大のメリット
個人地主が100億円の土地を親族等が経営する同族法人に移転させたい場合に、現金を調達することなく所有権を移転させられることが等価交換の活用で可能となります。底地と定期借地権との価格格差が高い方の20％以内ならば当該売買はなかったものされ、交換時の課税(所得税や住民税)が非課税となり且つ、同意があれば交換差金の支払いも不要です。
ⅱ．当社が有するのノウハウ
等価交換が実現できる可能性の高い契約書の作成及び、その他の契約解除等に係る書面の作成。等価交換が成立することを立証するために税務署に提出する不動産鑑定評価書の作成等を行います。
又、売買契約が有効ならば等価交換が不成立の場合でも、不等価交換が成立し双方に過大な所得税等の課税が課せられると云うリスクが等価交換にはあります。仮に国税当局から等価交換を否認された場合でも、契約自体を無効とし課税を回避できる要件を契約書に明記し、依頼者を保護します。

＊個人所有の土地を法人所有に変えたい方はご相談ください。
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