土地の法人化と等価交換の活用

時価2億円の建物と時価8億円の土地を個人（被相続人）が所有し、同族法人が建物のみを購入し、建物のための土地利用権は定期借地権を設定することとします。定期借地権を設定すれば土地は底地と定期借地権に分離します。底地も定期借地権の土地の分類に属するので底地と定期借地権との交換が可能となります。この時点で底地価額は4億円、定期借地権価額は4億円と仮定します。ここで他者と同様に無償返還届出に基づく借地権を設定していれば、借地権が価値を持たないため更地価格8億円で底地を買い取る必要がありますが、底地を買い取れば半額の4億円で済みます。

(1)＜底地と定期借地権との交換＞
定期借地権を設定すれば底地を取得でき、法人が土地所有者になれます。しかし、土地を購入できても4億円の現金を調達すすれば分離した土地を完全所有化（更地）にできます。
定期借地権を設定すれば底地と定期借地権に土地が分離し、同族法人である定期借地人は底地を買い取ることで土地（底地）所有者となれます。土地の法人化ができ、被相続人（個人）は定期借地権者となるため相続税は定期借地権に対し課税され、非常に安い相続税で済みます。
次に、交換により定期借地権と底地との価格が高い方の20％以内であれば等価交換と見なされ課税の繰延べが可能となります。次に課税の繰延べについて説明します。
（2）＜非課税と課税の繰延べ＞
等価交換が認定され、課税の繰延べが可能となれば交換時に於ける所得税や住民税の譲渡益課税が非課税（課税の繰延べ）となり且つ、交換差金の清算も必要ありません。課税の繰延べが認定されれば土地の売買がなかったものとされて非課税となります。
そして、将来当該土地を売却する際に当該地を取得したときの価額をそのまま取得価額とします。交換時の税額の支払額を（非課税とならない場合の税額）を引き延ばすことでなく、土地の取得価額を引き継ぐことです。
8億円の土地を同族法人の所有地とするのに8億円の資金は必要なく、不動産取得税や登記費用だけで所有権の移転を可能とします。金額の多寡でなく交換物の価格割合が重視されるため、高額な土地の取得する最もには優れた手法です。

＜その1＞:
底地と定期借地権付き建物とを交換してはならない。底地と定期借地権とを交換し、建物は単独で売買すること。これを無視すれば建物価格を交換差金と見なされ、等価交換を否認される場合が多い。又、ここでの建物は共同住宅、店舗、事務所・倉庫等の収益物件でなければ等価交換の対象とはなり得ません。
＜その2＞:
国税の通達評価では底地と定期借地権の価格割合を8：2程度と理解していることが分かりますが、そうであれば等価交換となる可能性はほぼゼロとなります。但し、国税通達評価は相続税を計算する評価基準であり、現実の市場実態は個別性が高く試算値に合理性があれば交換可能となる可能性を高められます。不動産鑑定士は不動産の時価を国交省の「不動産鑑定評価基準」に基づき評価するので個別具体的に価格を検討できます。相続税対策であろうが通常の節税対策であろうが生前対策が不可欠で、加えて等価交換以外にも案件に対応した最良の対策を考えることも重要です。買い取りに対し、等価交換の手法は時間が掛かります。又、不等価交換となった場合の対策も必要です。最小の費用で土地の法人化を図るにはあらゆる場合に対応できる複合的な専門知識が求められます。