＜無償返還方式と定期借地権方式との相違＞
現在は土地の法人化については賃貸建物（共同住宅や店舗・事務所等）を個人で経営するより法人で経営する方が税制面で有利なので（同族）法人を設立し、経済的負担の少ない建物のみを買取り、建物のための土地利用権（借地権）は無償返還を前提とした借地権を設定します。無償返還届出書の税務書への提出によって権利金の支払いが免責され、地代も公租公課の2倍～3倍程度で構いません。
そのため、無償返還方式による借地権価値はゼロと評価されます。（相続税評価では無償返還方式での土地価格は自用地の20％減額される。なお、地主が同族法人の株主なら減額された20％分は株価に加算される）
これに対し、定期借地権方式は同様に権利金支払の義務がなく、借地権が経済価値を有し、底地と同様に単独での売買や交換が可能です。
＜底地と定期借地権との交換に当たって＞
ⅰ．定期借地権方式と無償返還方式との借地権の相違
定期借地権を設定すれば底地と定期借地権に土地は分離されます。その際、定期借地権者である同族法人が底地を買い取れば混同により土地は完全所有権の自用地となり土地は法人所有に変わります。
これに対し、無償返還方式は借地権が経済価値がゼロのため底地を自用地価格で買い取る必要があり、定期借地権方式と比べ経済的負担が大きくなります。無償返還方式では権利金の授受を認めません。権利金を受け取れば借地権に経済価値が付与され、単独で売買できるようになるからです。但し、借地借家法からは無償返還届出に基づく借地権も有効な借地権としても、支払地代が固定資産税の2倍程度では底地価格と等価にはなり得ないため、等価交換は殆ど不可能と思えます。
ⅱ．定期借地権に対する課税額について
全部交換により被相続人である底地所有者は定期借地権者に変わります。この状態で相続が発生すれば所有する定期借地権に対して相続税が課税されます。
借地権の価値は適正な地代と実際支払地代との差額（借り得分）の総額が借地権価格の主な要素となるため、適正な地代を支払っていれば課税額は少ない額で済みます。なお、事業用定期借地権の場合は土地価額の4％～5％程度の支払額が多いため等価になる可能性は十分に期待可能です。
ⅲ、等価交換は現金の授受を伴わない
個人所有の100億円の土地であっても、個人所有の土地を法人所有に移転する場合に現金の授受なしに所有権を移転できることが最大の長所です。
底地と定期借地権との価格格差が高い方の20％以内ならば、当該売買はなかったものして非課税となり且つ、交換差金の支払いも不要です。
ⅲ．当社が有するのノウハウ
等価交換が実現できる可能性の高い契約書の作成及び、その他の契約に係る書面の作成。等価交換が成立すること立証するための不動産鑑定評価書の作成です。
⇒ 等価往還に対する詳細は最小の費用（資金）で土地の法人化にリンク
