土地の法人化と等価交換の活用

(1)＜無償返還方式と定期借地権方式との相違＞
現在は土地の法人化については賃貸建物（共同住宅や店舗・事務所等）を個人で経営するより法人で経営する方が税制面で有利なので（同族）法人を設立し、経済的負担の少ない建物のみを買取り、建物のための土地利用権（借地権）は無償返還を前提とした借地権を設定します。無償返還届出書の税務書への提出によって権利金の支払いが免責され、地代も公租公課の2倍～3倍程度で構いません。
そのため、無償返還方式による借地権価値はゼロと評価されます。（相続税評価では土地所有者が法人の株主でなければ土地価格は20％減額、株主なら減額無し）
これに対し、定期借地権方式は同様に権利金支払の義務がなく、地代の支払規定もありません。無償変換方式と異なり定期借地権は経済価値を有し、交換や売買が可能なのです。

(2)＜底地と定期借地権との交換＞
ⅰ．経済的負担の違い
定期借地権を設定すれば底地と定期借地権に土地は分離されます。その際、定期借地権者である同族法人が底地を底地価格で買い取れば混同により土地は自用地となり土地の法人化が達成できます。
これに対し、無償返還方式は借地権が経済価値がゼロのためめ底地を自用地価格で買い取る必要があり、定期借地権方式と比べ経済的負担が大きくなります。
ⅱ．底地と定期借地権との等価交換
全部交換により被相続人である底地所有者は定期借地権者に変わります。この状態で相続が発生すれば所有する定期借地権に対して相続税が課税されます。
借地権の価値は適正な地代と実際支払地代との差額（借り得分）の総額が借地権価格の主な要素となるため、適正な地代を支払っていれば課税額は少ない額で済みます。
ⅲ．等価交換が不成立となった時の対応
等価交換が成立しなかった場合は通常の売買として税務当局は処理し、取引当事者は共に所得税や住民税の税務負担を負うこととなります。土地の取引価格が高ければ双方の課税負担は過大なものとなります。これを回避するには特約事項として契約自体が無効となる特約措置を契約書作成時に採っておくべきです。
契約の取消しは取り消されるまでは売買契約は有効なので課税は有効となりますが、等価交換が成立しない場合は契約自体が無効となる契約であれば、「無効」には遡及効があるので契約自体が存在しなかったことになり、存在しない契約に対し課税はできません。

（3）＜等価交換による課税の繰延べ＞
ⅰ．等価交換の効果
底地と定期借地権との双方の価格格差が高い方の20％以内の交換ならば、等価交換と見なされ課税の繰延べが可能となります。これにより交換時における所得税や住民税の譲渡益課税が非課税となり、交換差金の清算も不要となります。
ⅱ．課税の繰延べとは
交換後の将来、交換した土地を売却する際に交換前に所有していた土地の取得価額を交換した土地の得価価額とすることです（税額の引き継ぎでなく、取得価額の引き継ぎ）。
ⅲ．高額物件ほど恩恵が大きい
等価交換は金額の多寡でなく交換物の価格割合が重視されるため、高額な土地の取得には最も優れた手法と云えます。100億円の土地でも底地と定期借地権との等価交換が成立すれば、現金の授受なしに土地の所有権を個人所有から法人所有に移転できます。

（4）＜定期借地権の消滅＞　
土地（底地）所有者となった同族法人が土地を完全所有権とするには定期借地権を取得し、混合によって土地の完全所有権（更地）を取得する必要がありますが、その方法は定期借地権の買取りか、借地契約の解約による定期借地権の返還（底地と定期借地権との混同による完全所有権化）の何れかが考えられます。その際、借地人の事情で契約を解約する場合は借地人は明け渡し費用等の請求はできません。又、解約に伴う金銭の授受がなく且つ、明け渡しについて当事者が合意（特約事項）していれば、税務署も裁判所も介入しません。