1．＜最小の費用で土地の法人化を実現させるには＞
ⅰ．無償返還方式について
土地（時価100億円）を個人（被相続人）が所有し、建物は同族法人が買い取り、借地権は将来無償で返還する旨を明記した無償返還届出書を税務署に提出し、権利金支払いを免責されました、地代は固定資産税の2倍~3倍程度を支払っています。この状況で相続が発生すれば土地は貸宅地として自用地の80％の80億円で評価されます。又、上記条件の下での借地権価値はゼロとされます。
ⅱ．定期借地権方式について
相続税路線価で借地権割合が70％の地域に個人で100億円の土地を所有していれば権利金は70億円が目安で、権利金を支払わない場合は年6％を目安とする地代を払うこととなっっています。月額5000万円（年間6億円）となります。
定期借地権は期限付き借地権であり、単独で売買や交換が可能です。設定に際し権利金の支払いが慣習化されていないため、権利金や保証金の支払いが法的に義務化されておらず、地代も支払額の規定はありません。
定期借地権の地代相場は上記条件下で、住宅用で土地価格（公示価格）の2％～3％程度、事業用で土地価格の4％～5％程度とされています。
2．＜無償返還方式に係る相続税の負担＞
無償返還方式は権利金支払いが免責され、将来無償で借地権を返還する。このことを根拠として借地権価値はゼロとされ、底地価格と更地価格は同じ価格となるため、底地を更地価格で買い取らなければ土地の法人化は達成できず、高額な土地の法人化は＜経済的に困難です。又、土地（底地）に賃貸建物が存すれば貸宅地となり、被相続人が所有する底地の相続税課税標準額は自用地価格（相続税路線価で80億円）の80％の64億円となります。
相続人が妻と子供1名なら相続税額は約33億5000万円となりますが以後、20年程度経過する度に相続が発生し、多額の課税額が課せられ続けます。個人で高額な土地を所有し、それを次の世帯に引き継がせることは困難であり、寧ろ同族法人に移転し、非上場株を相続させるための株価対策を考えた方がよいのかも知れません。
3．＜等価交換は現金不要の物々交換＞
定期借地権を設定すれば土地は底地と定期借地権に分かれ、定期借地権と底地の交換が可能となります。価値が高い方の20％以内に双方の価格が収まれば等価交換とされ交換時の課税が非課税とされ、当事者間で合意があれば交換差金の支払いも不要となります。
交換は底地と定期借地権を物々交換し現金が介在しないため、資金がなくても高額（100億円）な個人所有の土地を法人所有に移転することが可能となりますます。
＊ここで注意すべきは、（借地権＋建物）と底地を交換すれば建物価格相当額を交換差金と見なされます。交換差金が価格の20％を超せば等価交換は不成立となります。必ず、建物は売買し、借地権は底地と交換する形態を採ること。建物と土地は異なる固定資産なので別個に取り引きしても何ら問題ありません。
4．＜等価交換成立の可能性＞
定期借地権価格は期限付き借地権で、契約期間終了近くになれば価値はゼロに近づき、底地価格は更地価格に近づきます。このことは1年ごとに借地権割合が変わることを意味し、この価格の変動を正確に捉えれば価格格差が20％内に収まる時期や条件が概ね把握できます。
具体的には契約書作成前に事前に定期借地権や底地の評価を行い、内容を分析してみないと具体的なことは分かりません。単に適当な数値を並べた契約書では等価交換が成立する可能性は殆どありません。
5．＜等価交換の成果＞
定期借地権と底地との全部交換によって底地所有者（被相続人）は定期借地権者に変わり、この状態で相続が発生すれば相続税は被相続人が有する定期借地権に対して課税されます。借地権の価値は適正な地代と実際支払地代との差額（借り得分）の総額が主な要素となるため、概ね適正な地代が支払われていれば借り得分が殆ど発生せず、課税額は最小額に押さえられます。
更に、借地権が消滅すれば、土地は混同により完全所有権の自用地（更地）となり、土地の相続税からは回避できます。
なお。土地の同族法人への移転時期と非上場株式の上昇とは因果関係があるので別途検討する必要があります。
6．＜等価交換のリスク回避を考慮した契約書＞
等価交換を税務署が否認し不等価交換とされた場合、通常の売買として高額な所得税や住民税を双方が課せられる可能性が高くなります。
このリスクを回避するには民法127条1項の停止条件付き契約とし、等価交換が成立するまでは物件の引き渡しや移転登記等は行いません。
等価交換が否認されれば契約を白紙撤回し、課税されない契約書を作成します。
次に、土地の法人化達成に50年も掛かるようでは意味がありません。
民法521条の契約の自由に基づき、期間内契約解除が合法的に行える契約書とし、当初契約書で特記事項として（借地借家法の）期間内解除を具体的に明記します。なお、借地人の個人的事由により契約解除の申し出を行えば、明け渡し費用等の請求はできません。
7.＜当社は何をするか＞
＊ 等価交換成立を視野に置いた「定期借地権設定契約書」の作成。
＊ 等価交換が成立することを立証するため、税務署へ提出のための「不動産鑑定評価書」を上記、定期借地権設定契約書に基づき作成。
＊ その他の書類の作成、「契約解除申立書」等（定期借地権の契約解除）のための書類。
りします。
＊ 当社が有するノウハウは、定期借地権の活用によって（最小の費用で）、土地の法人化を実現させることです。
