(1)＜個人所有の土地を法人所有に変えたいならば、土地利用権を無償返還方式から定期借地権方式に変えなさい＞
ⅰ．＜無償返還方式での借地権は単独で売買や交換ができない＞
賃貸建物（共同住宅や店舗・事務所等）を個人で経営するより法人で経営する方が税制面で有利なので同族法人を設立し、経済的負担の少ない建物のみを買取り、土地利用権（借地権）は無償返還届出署を税務署の提出して借地権を設定します。
無償返還届出書を税務書へ提出すれば権利金の支払いが免責され、地代も公租公課の2倍～3倍程度で構いません。無償返還方式による借地権は将来無償で地主に返還することを約束するため借地権価値はゼロ評価されます。
これに対し、定期借地権方式は同様に権利金支払の義務がなく（支払いの慣習が無い）、地代の支払規定もありません。
定期借地権は経済価値を有し単独で交換や売買が可能です。経済価値を有する財産であることが、土地の所有権を個人から同族法人に移転させるための重要な要因なのです。
ⅱ．無償返還方式では高額な土地は持ち続けられない
土地資産が50億円とし相続人（父）の配偶者と子供1人の場合、50億円－（3000万円＋（600万円☓2人））＝49億5800万円。配偶者は法定相続分までは無税なので相続税は子のみに課税され、(49億5800円☓1/2)☓55％－7200万円＝約12億9千万円となる。
5年後に高齢の配偶者も死亡すれば、概ね同額が再び子に課税され、計、2倍の約25億8千万円が相続税とされる。土地を売却して調達しようとすれば所得税や住民税等の税金及びその他の費用が更に必要となり、30億以上の税金や経費がなくなることになる。個人で高額な土地を所有していれば20年毎ごとに繰り返される。
(2)＜底地と定期借地権との交換＞
ⅰ．経済的負担の違い
定期借地権を設定すれば底地と定期借地権に土地は分離されます。その際、定期借地権者である同族法人が底地を底地価格で買い取れば混同により土地は完全所有権の自用地（更地）となり、土地の法人化が達成できます。
底地を底地価格で買い取れることは当たり前に思えますが、無償返還方式では借地権価値がゼロのため、　底地と更地（自用地）とが同額となり、底地を自用地（更地）価格で買い取る必要があり土地の法人化（完全所有権）は経済面で困難です。
ⅱ．底地と定期借地権との全部交換の成果
全部交換により被相続人の底地所有者は定期借地権者に変わります。この状態で相続が発生すれば所有する相続税は定期借地権に対し課税されます。
借地権の価値は主に適正な地代と実際支払地代との差額（借り得分）の総額の現在価値となるため、適正な地代を支払っていれば借地権価値は極めて少額ですみます。
ⅲ．等価交換の効果（課税の繰延べ）
底地と定期借地権が等価交換（高い方の価格の20％以内に双方が収まる）と見なされればば、交換時に於ける所得税や住民税が非課税となり且つ、当事者が合意すれば交換差金の支払も必要ありません（価格格差が20％以内の条件は等価交換成立の要件の一つ）。
又、課税の繰延べとは、将来当該土地を売却する際に当該地を取得したときの当初価額をそのまま取得価額とすると云う意味で、税額を引き継ぐのではなく取得価額を引き継ぐことです。
ⅲ．交換における注意事項
一つ目は、（建物＋借地権）と底地とを交換するな！
この場合に建物価額は交換差金と見なされ、建物価格次第では（交換対象の土地価格の20％以上）なら等価交換が否認されます。建物は交換でなく売買の対象とすること。
二つ目は、交換は定期借地権と底地噸の物々交換で現金は介在しない！
交換は双方の価額格差が問題とされ、現金の支払いなしで時価100億円の土地の所有権を個人から法人に移せます。
定期借地権と底地は価格形成要因が複雑で条件が少し変われば価格自体が大きく変わることや、評価だけでなく民法や借地借家法等が複雑に絡んでくるので、特化して研究してこないと難しい分野です。
三つ目は、等価交換が否認された場合の措置について
借地権では多額の権利金の支払いを求められるのに対し、定期借地権は権利金支払いの慣習が無く、残存期間と共に価値が変わるため相続税の路線価もありません。
定期借地権は設定に際し権利金の支払いが回避できる反面、更地同士の交換と比べ時価の把握が難しく、等価交換できるか田舎の判断は容易にできません。
それ故、当初契約書の作成が重要となりますが、仮に税務署から等価交換を否認されれば不等価交換とｓ手単なる売買と見なされます。その場合、土地の譲渡益が発生し双方に多額の税金が課せられることになります。
このための対策として民法127条1項の停止条件付き契約とする必要があります。等価交換が不成立となれば、本件契約は白紙撤回される旨の契約です。
又、定期借地権設定後、資金が調達できれば速やかに底地を買い取り、土地を完全所有権に変えることができます。
しかし交換で法人化を実現させようとすればそれなりの期間（3年～30年程度）を要します。更に税法だけ、法律だけ、鑑定評価だけの単体の知識だけでは最小の費用で交換を等価にし、所得税法58条の要件を満たすことはできません
ⅲ．解約期間内における中途解除
借地人の個人的事情で契約の解除を申し出て、底地所有者がこれに同意すれば中途解約が有効となります。その際、借地人は明渡費用の請求等はできません。契約が解約されれば定期借地人は借地権を返還し、借地権は消滅します。
ⅱ．課税の繰延べとは
交換後の将来、交換した土地を売却する際に交換前に所有していた土地の取得価額を交換した土地の得価価額とすることです（税額の引き継ぎでなく、取得価額の引き継ぎです。
当社が有するのノウハウは等価交換が実現できる可能性の高い契約書の作成及び、その他の契約に係る書面の作成。等価交換が成立すること立証するための不動産鑑定評価書の作成
⇒　等価往還に対する詳細は最小の費用（資金）で土地の法人化にリンク