等価交換の活用による土地の法人化

ⅰ．無償返還届出による借地権の概要
賃貸建物（共同住宅や店舗・事務所等）を個人で経営するより法人で経営した方が税制面で有利なため、（同族）法人を設立し建物のみを法人が買取り、土地利用権（借地権）は無償返還届出書を税務署に提出し、権利金支払いの免責と地代の固定資産税の2倍～3倍程度の支払いと云う形態を採る土地利用権となっています。
又、借地権の認定課税を回避と、無償での借地権の返還（更地返還）の2点を根拠に借地権の価値をゼロと見なされます。なお、相続税評価では土地（底地）が貸宅地となっていることで、被相続人が所有する底地は自用地価格の80％で評価されます。
ⅱ．定期借地権の概要
定期借地権方式による借地権は期限付き借地権とされ、単独で売買や交換が可能なため経済価値を有します。又、権利金の支払いが慣習化されておらず、契約終了時における建物解体費の確保のため等の目的で保証金を支払う場合が多く見られます。
借地権でなく定期借地権を土地利用権として選択する理由は、定期借地権には権利金支払いの慣習が無いため借地権設定に際し多額の権利金の支払いを回避できるためです。
ⅲ．土地の法人化に対する両者の借地権価値の相違
① 定期借地権は売買や交換が可能で、同族法人が底地を底地価格で買い取れば定期借地権と底地の混同により自用地となる。
② 無償返還方式は市場価値ゼロのため、底地を更地価格で買い取る必要がある。

ⅰ．定期借地権者に対する相続税の課税額について
定期借地権と底地との全部交換によって底地所有者が定期借地権者に変わります。この状態で相続が発生すれば相続税は被相続人が所有する定期借地権に対して課税されます。
借地権の価値は適正な地代と実際支払地代との差額である借り得分の総額が借地権価格の主な要素となるため、定期借地権者（被相続人）が概ね適正な地代を支払っていれば借り得分が殆ど発生せず、相続税の課税額は最小額に押さえられます。
ⅱ．定期借地権を消滅させれば底地（法人所有）は自用地になる
建物譲渡特約付定期借地権設定契約を締結すれば30年経過後に建物を買い取ることで借地権は消滅します。又、定期借地権者からの合理的根拠に基づく契約の解除の申し出があれば当事者間の合意により契約は解除され、土地は自用地になります。
ⅲ．借地人の事情に基づく契約解除
借地人の事情による契約解除であれば借地人は明け渡し費用等の請求はできません。なお、解約に係る事項は総て特約事項として契約書に記載しておかなければ解除の有効性が否定される場合があります。

個人地主が100億円の土地の所有権を同族法人に移転させたい場合に、等価交換を活用すれば多額の現金を調達する必要はありません。現金の介在なしで等価交換が成立するからです。又、交換時に於ける底地と定期借地権との価格格差が高い方の20％以内ならば当該売買はなかったものされ、所得税や住民税が非課税となり更に、当事者間で同意があれば交換差金の支払いも不要です。なお、不動産を法人に移転させれば不動産に係る相続税は回避できますが、底地権者の地主が同族法人の株主ならば、法人の不動産資産が増加することで非上場の株価が上昇し、被相続人が所有する株式に対し相続税が課税されます。そのため、法人に土地を移転する時期も重要になってきます。

(1)　等価交換が実現できる可能性の高い契約書の作成及び、その他の契約解除等に係る書面の作成。等価交換の立証のために税務署に提出する不動産鑑定評価書の作成等を行います。

(2)　等価交換が不成立の場合でも通常の売買契約と見れば有効であるとされ、双方に過大な所得税等の課税が課せられるリスクが等価交換にはあります。仮に国税当局から等価交換を否認された場合は契約を無効として課税を回避できる内容の契約書とし、依頼者を保護します。

（3）民法.借地借家法・税法・不動産の鑑定評価を複合的に運用しなければ、底地と定期借地権との交換は実現できません。
最小の費用で土地の法人化を実現するために定期借地権を活用し、等価交換を成立させる手法を当社は研究してきました。

⇒　等価交換に対する詳細は最小の費用（資金）で土地の法人化にリンク