土地の法人化には等価交換の活用

(1) 次の世代に土地を残すには
ⅰ．土地を法人で所有するための前準備
土地資産が50億円とし相続人が配偶者と子供1人の場合、50億円-（3000万円＋（600万円☓2人））＝49億5800万円に対し、配偶者は法定相続分までは無税なので子への課税額は(49億5800円☓1/2)☓55％-7200万円＝約12億9千万円。
5年後に高齢の配偶者が死亡すれば二次的に子は父の場合と概ね同額の相続税を払うことになり、子は約2倍の25億8千万円の相続税を払うことになる。現金がないから土地を売却して調達すれば更に所得税や住民税等が譲渡益の約20％差し引かれる。⇒　このような高額な税負担が相続が発生する20年毎ごとに繰り返されれば、次の世代に土地を残すことは困難です。

ⅱ．無償返還方式では個人は高額な土地は所有できない
賃貸建物（共同住宅や店舗・事務所等）を個人で経営するより法人で経営する方が税制面で有利なため、同族法人を設立し経済的負担の少ない建物のみを買取り、土地利用権（借地権）は無償返還届出署を税務署に提出します。これにより権利金の支払いが免責され、地代も公租公課の2倍～3倍でよいとされます。その代わり借地権の無償返還を行う条件のため、借地権価値はゼロ評価されます。

ⅲ．定期借地権設定に当り税務署に提出すべきを書類
土地の法人化を実現させるには借地権者は底地を更地価格で買い取り混同により土地を完全所有権化する必要があります。底地＋借地権（（ゼロ）＝更地。
借地権価値ゼロでは市場に於いて借地権の売買や交換はできません。この場合、土地の法人化を実現させるには土地利用権を無償返還方式を解除し、定期借地権方式に変更することです。

ⅳ．無償返還方式から定期借地権方式へ
借地権者は連名で下記書類を税務署に提出する必要があります。
①土地の賃貸借契約解除合意書、②定期借地権設定契約書、③借地権者の地位に変更がない旨の申出書。④当初締結した無償返還届け書の写し。なお、借地人からの申し出による合意解除ならば契約解除理由はもんだいとなｒ除事由は問題とはなりません。

(2) 底地と定期借地権との交換
ⅰ．経済的負担の違い
定期借地権方式は権利金支払いの慣習が無く、権利金の支払義務も地代の支払規定もありません。又、経済価値を有し単独で売買や交換ができ、土地の所有権を個人から同族法人へ移転することが可能となります。自用地に定期借地権を設定すれば、土地は底地と定期借地権に分離されその際、定期借地権者である同族法人が底地を底地価格で買い取れば混同により土地は完全所有権となり、土地の法人化が達成できます（金は掛かるが早い）。
その際、個人は法人に対し時価の1/2以上で底地を売却すれば低廉譲渡とは見なされません。これに対し、法人は時価と購入額との差額が受贈益として法人税の対象となります。

ⅱ．底地と定期借地権との全部交換
全部交換により被相続人は底地所有者から定期借地権者に変わり、この状態で相続が発生すれば相続税は定期借地権に対し課税されます。定期借地権の価値は主に適正地代と実際支払地代との差額（借り得分）の総額の現在価値なので、適正な地代を支払っていれば借地権価値は過小となり相続税も少額ですみます。

ⅲ．底地と定期借地権の等価交換（所得税法58条）
土地の法人化に際し、定期借地権と底地の等価交換を考慮した場合、高い方の価格の20％以内に双方が収まれば（価格上の）等価交換が成立し、課税の繰延べが可能となります。
等価交換の成立により、交換（所有権移転）時に於ける所得税や住民税が非課税となり且つ、当事者が合意すれば交換差金の支払も必要ないことになります。
又、課税の繰延べとは将来当該交換地を売却する際に、当該地を取得したときの当初取得価額をそのまま将来売却時の取得価額とすることです。
等価交換により土地の法人化が達成すれば、個人（地主）は不動産の相続税からは回避できますが、被相続人が同族法人の株主ならば法人に土地資産が加算されたことで非上場株の価値が上がり、被相続人所有の株価対策を検討する必要が生じるため、土地の法人への移転時期は重要です。

（3）交換における注意事項
ⅰ．（建物＋借地権）と底地とを交換するな！
建物価額は交換差金と見なされ建物価格次第では（交換対象の土地価格の20%以上）、等価交換が否認されるため建物は交換でなく売買の対象とすること。

ⅱ．交換は現金を介在させない物々交換
交換は双方の価額格差が問題とされ、現金を介在させずに土地の所有権を個人から法人に移せます。

ⅲ．等価交換が否認された場合の措置
仮に税務署から等価交換を否認されれば単なる売買と見なされ土地の譲渡益に対し、双方に多額の税金が課せられ可能性が高くなります。この対策として民法127条1項の停止条件付き契約とし、等価交換が不成立となれば契約が白紙撤回される契約とすることです。

ⅳ．解約期間内における中途解除
定期借地人の個人的事情で契約の解約を申し出て、底地所有者がこれに同意すれば中途解約が有効となるがその際、自らの事情で解約を申し出た借地人は明渡し費用等の請求はできない。但し、定期借地権は財産であり、同族法人に対する建物や定期借地権の無償返還は受贈益と見なされ、返還を受けた法人は受贈益課税がされる可能性があり、節税対応が必要（低廉譲渡を前提とすれば不動産鑑定士の評価の１/２）。
なお、契約が解約されれば借地人は借地権を返還し借地権が消滅するが、解約を実現させるには契約書で解約権留保特約を設けておく必要があります。