(1)高額な相続税と無償返還方式での借地権
ⅰ．＜高額な土地を個人で所有した場合の過大な相続税＞
土地資産が50億円とし相続人が配偶者と子供1人の場合、50億円－（3000万円＋（600万円☓2人））＝49億5800万円。配偶者は法定相続分までは無税なので相続税は子のみに課税され、(49億5800円☓1/2)☓55％－7200万円＝約12億9千万円となる。但し、マクロ的には5年後に高齢の配偶者も死亡すれば、概ね同額が再び子に課税され、計、2倍の約25億8千万円が相続税とされる。土地を売却して調達すれば所得税や住民税（譲渡益約20％）等の税金及びその他の費用が更に必要となり、高額な税金や経費の負担が次の相続が発生する20年毎ごとに繰り返されることになる。
ⅱ．無償返還方式では高額な土地は持ち続けられない
賃貸建物（共同住宅や店舗・事務所等）を個人で経営するより法人で経営する方が税制面で有利なので同族法人を設立し、経済的負担の少ない建物のみを買取り、土地利用権（借地権）は無償返還届出署を税務署に提出し借地権を設定する。税務書への提出により権利金の支払いが免責され、地代も公租公課の2倍～3倍程度でよい。但し、当該方式での借地権は権利金が免責され、将来無償で地主に返還することを約束するため借地権価値はゼロ評価される。そのため、同族法人の借地権者が底地を買取るには底地を更地価格で買い取る必要があり（底地＋借地権（（ゼロ）＝更地）、土地の法人化を困難としている。
(2)＜底地と定期借地権との交換＞
ⅰ．経済的負担の違い
定期借地権方式は権利金支払いの慣習が無い故に権利金の支払義務がなく、地代の支払規定もない。
定期借地権は経済価値を有し単独で交換や売買が可能であり、これに依り土地の所有権を個人から同族法人に移転できる。
具体的には買取りか交換かで土地の法人化に係るコストが異なり、まず定期借地権を設定すれば底地と定期借地権に土地は分離されその際、定期借地権者の同族法人が底地を底地価格で買い取れば混同により土地は完全所有権となり、土地の法人化が達成できる。
又、個人は法人に対し時価の1/2以上で底地を売却すれば低廉譲渡には当たらないが、法人は時価と購入額との差額を受贈益とされ、法人税の対象とされる。
ⅱ．底地と定期借地権との全部交換について
全部交換により被相続人は底地所有者から定期借地権者に変わり、この状態で相続が発生すれば相続税は定期借地権に対し課税される。借地権の価値は主に適正な地代と実際支払地代との差額（借り得分）の総額の現在価値となるため、適正な地代を支払っていれば借地権価値に対応し、相続税も少額となる。
ⅲ．底地と定期借地権の等価交換（所得税法58条）
交換の際、高い方の価格の20％以内に双方が収まれば（価格上の）等価交換が成立し、課税の繰延べが可能となる。このことは、交換時に於ける所得税や住民税が非課税となり且つ、当事者が合意すれば交換差金の支払も必要ない。
ここでの課税の繰延べとは、将来当該交換地を売却する際、当該地を取得したときの当初取得価額をそのまま将来売却時の取得価額とすることである。
（3）交換における注意事項
ⅰ．（建物＋借地権）と底地とを交換するな！
建物価額は交換差金と見なされ建物価格次第では（交換対象の土地価格の20％以上）、等価交換が否認されるため建物は交換でなく売買の対象とすること。
ⅱ．交換は現金が介在しない物々交換
交換は双方の価額格差が問題とされ、現金の支払いなしで土地の所有権を個人から法人に移せる。
ⅲ．等価交換が否認された場合の措置
仮に税務署から等価交換を否認されれば単なる売買と見なされ土地の譲渡益に対し、双方に多額の税金が課せられる。この対策として民法127条1項の停止条件付き契約とし、等価交換が不成立となれば本件契約は白紙撤回される契約とする。
ⅳ．解約期間内における中途解除
定期借地人の個人的事情で契約の解約を申し出て、底地所有者がこれに同意すれば中途解約が有効となるがその際、このような借地人は明渡し費用等の請求はできない。但し、定期借地権は財産であり、同族法人に対する建物や定期借地権の無償返還は受贈益として返還を受けた法人は課税される可能性があり、節税対応が必要。
契約が解約されれば借地人は借地権を返還し借地権は消滅するが、解約を実現させるには契約書で解約権留保特約を設けておく必要がある。
（４）当社が行うこと
等価交換の実現性が高い契約書の作成、その他の特記事項に係る書面の作成、等価交換成立・立証のための不動産鑑定評価書の作成
