(1) 次の世代に土地を残すには
ⅰ．高額な土地を個人で所有することは困難
土地資産が50億円とし相続人が配偶者と子供1人の場合、50億円-（3000万円＋（600万円☓2人））＝49億5800万円に対し、配偶者は法定相続分までは無税なので子への課税額は(49億5800円☓1/2)☓55％-7200万円＝約12億9千万円。
5年後に高齢の配偶者が死亡すれば二次的に子は父の場合と概ね同額の相続税を払うことになり、子は約2倍の25億8千万円の相続税を払うことになります。
現金がないから土地を売却して調達すれば更に土地の譲渡益に対し所得税や住民税等が課税されます ⇒ このような高額な税負担が相続が発生する20年毎ごとに繰り返されれば、次の世代に土地を残すことは困難です。ⅱ．無償返還方式における借地権価値はゼロ
賃貸建物（共同住宅や店舗・事務所等）を個人で経営するより法人で経営する方が税制面で有利なため、同族法人を設立し経済的負担の少ない建物のみを買取り、土地利用権（借地権）は無償返還届出署を税務署に提出します。これにより権利金の支払いが免責され、地代も公租公課の2倍～3倍でよいとされます。その代わり借地権を無償で返還する条件のため借地権価値はゼロ評価とされます。
ⅲ．定期借地権設定への変更
土地利用権が無償返還方式ならば土地の法人化に際し、借地権者である同族法人は底地を更地価格で買い取り土地を完全所有権化する必要があります。
⇒　底地＋借地権（（ゼロ）＝更地。
借地権価値がゼロならば市場に於いて借地権の売買や交換はできません。高額な土地を買い取らないで土地の法人化を実現させるには、土地利用権を無償返還方式から定期借地権方式に変更することです。
ⅳ．定期借地権方式への変更手続き
借地権者は連名で下記書類を税務署に提出する必要があります。
①土地の賃貸借契約解除合意書、②定期借地権設定契約書、③借地権者の地位に変更がない旨の申出書。④当初締結した無償返還届け書の写し。
なお、借地人からの申し出による合意解除ならば契約解除理由は不要ですが、賃貸人からの解除申し出の場合は合理的理由が必要です。

（2）底地と定期借地権との交換


ⅰ．土地の所有編を個人から法人に移するには
定期借地権の設定に於いて権利金の支払いの慣習はなく、地代の法的な支払規定もありません。定期借地権は期限付借地権なので経済価値を有し単独で売買や交換ができます。これにより土地の所有権を個人から同族法人へ移転することが可能となります。自用地に定期借地権を設定すれば、土地は底地と定期借地権に分離されその際、定期借地権者である同族法人が底地を（底地価格で）買い取れば混同により土地は完全所有権となります。その際、個人は法人に対し時価の1/2以上で底地を売却すれば低廉譲渡とは見なされません。これに対し、法人は時価と購入額との差額が受贈益として法人税の対象となります。
ⅱ．底地と定期借地権との全部交換
全部交換により被相続人は底地所有者から定期借地権者に変わり、この状態で相続が発生すれば相続税は定期借地権に対し課税されます。定期借地権の価値は主に適正地代と実際支払地代との差額（借り得分）の総額の現在価値なので、適正な地代を支払っていれば借地権価値は過小となり相続税も少額となります。このためには定期借地権と底地の等価交換が成立する必要があります。
ⅲ．底地と定期借地権の等価交換（所得税法58条）
土地の法人化に際し、定期借地権と底地の等価交換では高い方の価格の20％以内に双方の価格が収まれば（価格上の）等価交換が成立し課税の繰延べが可能となります。
等価交換の成立により交換時に於ける所得税や住民税が非課税となり且つ、当事者が合意すれば交換差金の支払も必要ありません。
課税の繰延べとは将来当該交換地を売却する際に、当該地を取得したときの当初取得価額をそのまま将来売却時の取得価額とすることです。交換時に発生した課税額（非課税）の支払いを延期してもらうことではありません。
ⅳ．非上場の株価対策
等価交換により土地の法人化が達成すれば個人（被相続人）は不動産の相続税からはの回避ができますが、同族法人の株主ならば法人に土地資産が加算されることで非上場株の価値が上がり相続税額に影響を及ぼします。そのため、土地の法人への移転時期は重要です。

（3）交換における注意事項
ⅰ．（建物＋借地権）と底地とを交換するな！
建物価額は交換差金と見なされ建物価格次第では（交換対象の土地価格の20%以上）、等価交換が否認されるため建物は交換でなく売買の対象とすること。
ⅱ．交換は現金を介在させない物々交換
交換は双方の価額格差が問題とされ、現金を介在させずに土地の所有権を個人から法人に移せます。
ⅲ．等価交換が否認された場合の措置
仮に税務署から等価交換を否認されれば単なる売買と見なされ土地の譲渡益に対し、双方に多額の税金が課せられ可能性が高くなります。この対策として民法127条1項の停止条件付き契約とし、等価交換が不成立となれば契約が白紙撤回される契約とします。
ⅳ．解約期間内における中途解除
定期借地人の個人的事情で契約の解約を申し出て、底地所有者がこれに同意すれば中途解約が有効となえいますがその際、自らの事情で解約を申し出た借地人は明渡し費用等の請求はできません。但し、定期借地権は財産であり、同族法人に対する建物や定期借地権の無償での返還は同族法人に対する受贈益と見なされ、返還を受けた法人は受贈益に対応する課税がされる可能性があり、節税対応が必要です（低廉譲渡を前提とすれば不動産鑑定士の評価の１/２）。
なお、契約が解約されれば借地人は借地権を返還し借地権は消滅します。なお、中途解約を実現させるには当初契約書で解約権留保特約を設けておく必要があります。
（4）当社が行うこと
（ⅰ）等価交換の実現性が高い契約書の作成、その他の特記事項に係る書面の作成、等価交換成立・立証のための不動産鑑定評価書の作成を行います。
（ⅱ）経絡書作成以前に借地権や底地の評価を行ってみれば、等価交換成立の可能性の可能性は概ね判断できます。
（ⅲ）可能性の低い案件については事前にお知らせします。
（5）既に無償返還届けによる借地権を設定している方へ
現在の契約を解約し、定期借地権設定契約に変更します。
契約内容を定期借地権と底地との等価交換の成立可能性が高い契約内容に全面変更します。等価交換の成否は契約内容が総てです。内容に不備があれば等価交換は成立しません。契約内容は弁護士とも協力して作成します。
*本件は税務計算や法律解釈等につき当社の知識・経験の外にAIを参考としておりますので、より正確さを求める場合は自身で確認してください。
⇒　等価交換に関する詳細は最小の費用（資金）で土地の法人化にリンク