最小の費用（資金）で土地の法人化

ⅰ．＜無償返還方式が有するメリット＞
現在、相続税や所得税の過度の課税負担に対応するため同族法人を設立し、個人(被相続人) が所有する不動産（建物のみ）を先に設立した法人が買取り、土地利用権（借地権）は無償返還届出方式を適用する場合が殆ど。無償返還方式のメリットは上記一覧表の如くで、下記①～③がその骨子。
① 権利金支払いが免除され、地代も公租公課の２倍～3倍程度でよい。
② 所得税より法人税が税率が低く、給与等を含め多くの経費を費用計上できる。
③ 共同住宅等の建物賃料の全部を個人（被相続人）から法人口座に移せる。
ⅱ．＜借地権の価値がゼロでは土地の法人化は困難＞
無償返還届出方式に基づく借地権の場合、高額な権利金の支払が免責されるメリットがあるが、借地権の無償返還を前提とする契約ため借地権価値はゼロ査定となり、更地価格で底地を買い取る必要があるため土地の法人化を困難とする。
これに対し定期借地権は期限付借地権で市場価値を有し売買や交換が可能。又、権利金支払の慣習がないため権利金の支払義務はない。このため、地代は同族会社が借地人であることを考慮すれば通常地代を下回わる地代は避けるべき。
又、同族法人（定期借地権者）が底地を買取れば借地権と底地の混同により土地は更地（自用地）となるが、無償返還方式での借地権の場合、底地を更地（自用地）価格で購入しなければ更地にはならない。
ⅲ.＜土地の法人化に係る選択＞
① 無償変換方式では借地権を更地価格で買い取る必要がある。
② 定期借地権方式では底地と定期借地権が等価交換できれば交換時に於ける所得税や住民税等の譲渡益課税が非課税（課税の繰延べ）となる。

（2）＜交換による土地の法人化＞
ⅰ．＜定期借地権のメリット＞
土地の法人化ができなければ高額な相続税からの回避は永遠に不可能。これを回避するには無償返還方式から定期借地権への契約形態の変更すべき。
定期借地権は市場価値を有し借地権や底地を単独で売買したり交換することが可能で、定期借地権の設定に際し権利金支払いの慣習もない。権利金の支払いは支払いの慣習がある地域に於いて支払いを義務ずけられ、権利金を支払わない場合は相当地代（6％を目安）の支払いが求められる。
定期借地権に係る支払い地代額の規定はないが無償返還方式と異なり、相当地代支払いの概念が働くと思えるので市場における地代相場を念頭に置き、地代を決めるべきと思える。市場の実情は事業用定期借地権の場合は権利金支払いは殆ど無く保証金が支払われ、地代は住宅系で土地価格（公示価格ベ－ス）の2％～3％。事業用で4％～5％が標準的。
ⅱ．＜全部交換により底地権者と借地権者が入れ替われば＞
相続税についての課税額は以下のとおり。
a.定期借地権設定当時での土地（底地）所有者は被相続人とする。
b.底地と定期借地権を全部交換すれば底地権者は定期借地権者に変わりる。
c.相続発生時に被相続人が定期借地権者ならば、相続税は定期借地権（被相続人）に課税される。
d.同族関係における国税庁の定期借地権査定額では、実際支払地代が適正地代（住宅系では土地価格の2％～3％程度）であれば定期借地権の査定額は更地価格の概ね20%～30％程度になると思われる。無償変換方式における借地権価額が自用地価格の80％ないし100％であるのに対し、相続税額は大きく減額される。
e.土地の相続税は土地所有者に課税される。相続発生時に土地（底地）所有者でなければ相続税は非課税若しくは著しく安くなる。相続税額をこのように導くためにはその対応を生前に行う必要があり、（国税庁の財産評価基本通達でなく）国交省の不動産鑑定評価基準での評価に拠らなければその対策を実現できない。
ⅲ．＜土地（底地）の所有者が個人から法人に移転した場合のメリット＞
① 不動産に係る相続税からは解放される。
② 等価交換（高い方との価額格差が20%以内）が可能ならば、交換差金の支払いや交換時の課税が非課税となる（将来の売却時まで当初の取得価額が繰り延べられる(所得税法50条:法人税法58条)。
③ 双方の価額格差が重視されるため、価額が高い土地ほど交換のメリットを享受できる。

（３）＜土地の法人化を達成するには＞
ⅰ．＜土地の法人化を達成するには＞
① 当初の定期借地権設定契約で建物買取り特約を付しておけば30年経過後に建物を買取り、借地権を消滅させることが可能。更に、借地人に一定の適正な根拠があれば契約期間内の定期借地権設定契約の解除（特約）はできる。
② 法人が被相続人（個人）の所有する賃貸建物を買取り法人所有とした場合でも、建物の買い戻し特約を付していれば買い戻しの実効により借地権は消滅する。
最小の費用で土地の法人化を行うには総合的知識の運用が重要で、被相続人所有の賃貸建物を安く買い取れば建物賃料の全部が借地人（法人）のものになる訳ではない。被相続人は建物を同族法人に売却してもなお一定の賃料を確保するやり方はある（賃貸人の地位の留保）。
③ 借地権を設定すれば高額な権利金の支払いが生じるが、定期借地権の場合は権利金支払いの慣習が無いから支払いは任意となる。だから借地権でなく定期借地権である必要があるのだ。
④ 更に、定期借地権や底地を売買や交換するにはこれらが経済価値を有する必要がある。安直に無償返還方式を選択すれば売買も交換もできず、土地の法人化の実現は更地価格での土地の買取りの一択しか選択できない。
⑤ 等価交換は非常にリスクがある手法であることも心得ておくべきである。確定申告で税務署から否認されても、多くの場合は不等価交換は成立する。その場合、底地権者も定期借地権者も共に譲渡益に課税される。
等価交換が成立するには幾つかの要件を満たす知識が必要であるが、成立しなかった場合にも不等価交換による譲渡益課税を回避する知識が必要である。
ⅱ．＜定期借地契約が期間内に解約できる場合とは＞
① 法人が土地（底地）の所有者となっても更に、土地の完全所有者となるためには定期借地権を消滅させて底地と定期借地権の混合により土地を更地や自用地とする必要がある。
② 契約期間内でも借地権者の合法的根拠による申し出により契約は解約できる。
重要なことは建物買取り特約同様、期間内解約についても当初契約でこれを特約事項とする必要がある。更に、建物譲渡特約付き定期借地権設定契約以外は原則として借地人からの解約申し出が不可欠で且つ、当初契約でこのことを特約事項としておく必要がある。借地人の事情により解約するのであれば、借地人はから明け渡し費用等の金額の請求や建物の買取請求はできない。
③ 但し、一定の金額を借地人に支払いことは可能だが、支払えば借地人に一定の所得があったからとして課税される。支払いがなければ国税の介入は行われず、解約に際し当事者が契約違反と訴えなければ裁判所の介入もない。

（４）＜当社がお手伝いします＞＜定期借地権設定契約書の作成＞
土地の法人化は困難で考慮外と決めつけるのではなく、思考を広げれば幾つかの手法を適用することで土地の法人化は可能となります。当社は不動産のコンサルタントや鑑定評価を行いますが、定期借地権については設定契約書を作成します。契約書に於ける地代や契約期間等に係る数値は定期借地権や底地の評価原稿を作成しなければ経済合理性に基づく数値は求められません。経費を抑えて法人化を実現させることのノウハウを当社は有します。
＜ご相談ください！＞
℡ 042-667-0509    ﾒ-ﾙ　0123kantei@gmail.com
不動産鑑定士 酒匂 悦郎（サコウ エツロウ)
＊次頁以降では外食店舗等の如く、定期借地権契約に於いて土地は個人所有、建物は同族ではない法人所有のケ－スについて説明します。