(1) 次の世代に土地を残すには
ⅰ．＜高額な土地を個人で所有すれば＞
土地資産が50億円とし相続人が配偶者と子供1人の場合、50億円-(3000万円＋（600万円☓2人）)＝49億5800万円に対し、配偶者は法定相続分までは無税なので子のみが課税され、その額は(49億5800円☓1/2)☓55％-7200万円＝約12億9千万円。又、5年後に高齢の配偶者が死亡したとすれば、二次的に子は父の場合と概ね同額の相続税を払うことになり支払う相続税は約2倍の25億8千万円。
現金がないから土地を売却して調達すれば、更に土地の譲渡益に対し所得税や住民税等が課税されます。 ⇒　高額な土地を個人で保有すれば、概ね20年毎に相続が繰り返され次の世代に土地を残すことは困難です。
ⅱ．＜無償で返還する借地権＞
賃貸建物（共同住宅や店舗・事務所等）を個人で経営するより法人で経営する方が税制面で有利なため、同族法人を設立し経済的負担の少ない建物のみを買取り、土地利用権（借地権）は無償返還届出署を税務署に提出すれば、権利金の支払いが免責され、地代も公租公課の2倍～3倍で構いません。権利金の免責と無償の借地権返還を根拠とし、無償返還届出に基づく借地権価値はゼロ評価されます。
ⅲ．＜定期借地権方式への変更＞
無償返還方式の場合、土地の法人化に際し底地を更地価格で買い取る必要があります（底地＋借地権（（ゼロ）＝更地）。
この方式では単独で底地の買取りや交換ができません。土地の法人化を図るには定期借地権方式に変更すべきです。定期借地権は経済価値を有するため、売買や交換ができます。定期借地権と底地との値羽化交換が成立すれば、最小の費用で土地の法人化が可能となります。交換は定期借地権と底地との物々交換のため現金を必要としません。
それには無償返還届出による借地契約を解除し、定期借地権設定契約を新規に締結し。速やかに下記書類を税務署に提出します。
①土地の賃貸借契約解除合意書、②定期借地権設定契約書、③借地権者の地位に変更がない旨の申出書。④当初締結した無償返還届け書の写し。
（2）底地と定期借地権との交換
ⅰ．＜土地の名義を法人に移す＞
定期借地権は設定に際し権利金支払いの慣習がなく、地代の法的な支払規定もありません。定期借地権は期限付借地権で単独で経済価値を有し、売買や交換が可能なため、個人所有の土地を法人に移せますす。具体的に説明します。
まず、自用地に定期借地権を設定すれば土地は底地と定期借地権に分離され、双方の価額が高い方の20%以内に収まれば等価交換が成立します。交換が成立することは底地と定期借地権が入れ替わることです。この入れ替わりの効果は相続税額に大きな変化をもたらします。交換の効果について具体的に説明します。
ⅱ．＜所得税法58条による全部交換＞
全部交換により被相続人は底地権者から定期借地権者に変わり、この状態で相続が発生すれば相続税は定期借地権に対し課税されます。定期借地権の価値は主に適正地代と実際支払地代との差額（借り得分）の総額の現在価値なので、適正な地代を支払っていれば借地権価値は過小となり相続税も少額となります。
そのためには底地と定期借地権との等価交換の成立が不可欠です。等価交換が成立すれば課税の繰り延べが可能となります。
その際、交換時に於ける所得税や住民税が非課税となり且つ、当事者が合意すれば交換差金の支払も必要ありません。
ⅲ．＜非上場の株価対策＞
土地の法人化の達成で被相続は個人が所有する不動産の相続税からは回避できますが、法人の財産に土地資産が加算されることで非上場株の価値が上がり、被相続人が法人の株主ならば株価の上昇で、相続資産の価値も上昇します。そのため土地の法人への移転時期は重要です。
（3）交換における注意事項
ⅰ．＜建物を交換の対象とするな＞
建物価額は交換差金と見なされ建物価格次第では（交換対象の土地価格の20%以上）、等価交換が否認されるため建物は交換でなく売買の対象とすること。
ⅲ．＜仮に、等価交換が否認された場合＞
税務署いよるから等価交換を否認されれば単なる売買と見なされ土地の譲渡益に対し、双方に多額の税金が課せられる可能性が高くなります。この対策として民法127条1項の停止条件付き契約とし等価交換が否認された場合、契約を白紙撤回できる契約とします。
ⅱ．＜解約期間内での中途解除＞
借地人の都合で契約解除を申し出て、底地所有者がこれに同意すれば契約の中途会場が有効となります。その際、自らの都合で会場を申し出た借地人は明渡し費用等の請求はできません。なお、定期借地権は財産であり、同族法人に無償で返還することは相応の財産を贈与したこととなり、返還を受けた法人は受贈益に相応する課税がされると見るべきです。課税リスクを最小とするには予め返還物に対する対応を差がめておくべきです。定期借地権の返還により土地は完全所有権となりますが、中途解約を有効とするには当初契により、約書で解約権留保特約を設けておく必要があります。
（4）当社が行うこと
ア．等価交換の実現性が高い契約書の作成、その他の特記事項に係る書面の作成、等価交換成立・立証のための不動産鑑定評価書の作成を行います。
イ．契約書作成以前に定期借地権や底地の評価を行ってみれば、等価交換成立の可能性の可能性は概ね判断できます。
ウ．可能性の低い案件については事前にお知らせします。
（5）既に無償返還届けによる借地権を設定している方へ
無償返還方式から定期借地権方式に契約を変更します。その際、契約内容に不備がないように弁護士とも協力して等価交換の成立可能性の高い契約書を作成します。
等価交換は売買の類型であり、売買時価は最高裁判例時価（市場に於ける適正な時価）に基づき試算します。
不動産鑑定評価基準は最高裁判例が指摘する正常価格を求めるための評価基準です。当該評価基準に基づき、当社は底地と定期借地権との価値の等価を立証します。
＊税務計算や法律解釈等にはAIを参考としておりますので。より正確さを求める場合は自身で確認してください。
⇒　等価交換に関する詳細は最小の費用（資金）で土地の法人化にリンク