土地の法人化と等価交換の活用

(1)＜無償返還方式と定期借地権方式との相違＞
現在は土地の法人化については賃貸建物（共同住宅や店舗・事務所等）を個人で経営するより法人で経営する方が税制面で有利なので（同族）法人を設立し、経済的負担の少ない建物のみを買取り、建物のための土地利用権（借地権）は無償返還を前提とした借地権を設定します。無償返還届出書の税務書への提出によって権利金の支払いが免責され、地代も公租公課の2倍～3倍程度で構いません。
そのため、無償返還方式による借地権価値はゼロと評価されます。（相続税評価では土地所有者が法人の株主でなければ土地価格は20％減額、株主なら減額無し）
これに対し、定期借地権方式は同様に権利金支払の義務がなく、地代の支払規定もありません。無償変換方式と異なり定期借地権は経済価値を有し、交換や売買が可能なのです。

(2)＜底地と定期借地権との交換＞
ⅰ．経済的負担の違い
定期借地権を設定すれば底地と定期借地権に土地は分離されます。その際、定期借地権者である同族法人が底地を底地価格で買い取れば混同により土地は自用地となり土地の法人化が達成できます。
これに対し、無償返還方式は借地権が経済価値がゼロのためめ底地を自用地価格で買い取る必要があり、定期借地権方式と比べ経済的負担が大きくなります。
ⅱ．底地と定期借地権との等価交換
全部交換により被相続人である底地所有者は定期借地権者に変わります。この状態で相続が発生すれば所有する定期借地権に対して相続税が課税されます。
借地権の価値は適正な地代と実際支払地代との差額（借り得分）の総額が借地権価格の主な要素となるため、適正な地代を支払っていれば課税額は少ない額で済みます。又、借地権者が所有する賃貸建物の家賃収入が相続税を過大にするのであれば同族法人に建物の全部又は一部を安く貸せば所得の多くが費用と相殺され且つ、受取賃料が不動産鑑定評価賃料額（適正賃料の指標）の50％以上であれば適正賃料との差額を贈与認定されません。
ⅲ．等価交換が不成立となった時の対応
等価交換が成立しなかった場合は通常の売買として税務当局は処理し、取引当事者は共に所得税や住民税の税務負担を負うこととなります。土地の取引価格が高ければ双方の課税負担は過大なものとなります。これを回避するには特約事項として契約自体が無効となる特約措置を契約書作成時に採っておくべきです。
契約の取消しは取り消されるまでは売買契約は有効なので課税は有効となりますが、等価交換が成立しない場合は契約自体が無効となる契約であれば、「無効」には遡及効があるので契約自体が存在しなかったことになり、存在しない契約に対し課税はできません。
ⅱ．課税の繰延べとは
交換後の将来、交換した土地を売却する際に交換前に所有していた土地の取得価額を交換した土地の得価価額とすることです（税額の引き継ぎでなく、取得価額の引き継ぎ）。