(1)＜個人所有の土地を法人所有に変えたいならば、土地利用権を無償返還方式から定期借地権方式に変えなさい＞
賃貸建物（共同住宅や店舗・事務所等）を個人で経営するより法人で経営する方が税制面で有利なので同族法人を設立し、経済的負担の少ない建物のみを買取り、土地利用権（借地権）は無償返還届出署を税務署の提出して借地権を設定します。
無償返還届出書を税務書へ提出すれば権利金の支払いが免責され、地代も公租公課の2倍～3倍程度で構いません。無償返還方式による借地権は将来無償で地主に返還することを約束するため借地権価値はゼロ評価されます。
これに対し、定期借地権方式は同様に権利金支払の義務がなく（支払いの慣習が無い）、地代の支払規定もありません。
定期借地権は経済価値を有し単独で交換や売買が可能です。経済価値を有する財産であることが、土地の所有権を個人から同族法人に移転させるための重要な要因なのです。
(2)＜底地と定期借地権との交換＞
ⅰ．経済的負担の違い
定期借地権を設定すれば底地と定期借地権に土地は分離されます。その際、定期借地権者である同族法人が底地を底地価格で買い取れば混同により土地は自用地となり土地の法人化が達成できます。
底地を底地価格で買い取れることは当たり前のように思えますが、無償返還方式では底地を底地価格で買い取れますが、無償返還方式では借地権価値がゼロのため、底地と更地（自用地）とが同額となり、土地の法人化（完全所有権）は経済面で困難です。
ⅱ．底地と定期借地権との全部交換
全部交換により被相続人の底地所有者は定期借地権者に変わります。
この状態で相続が発生すれば所有する相続税は定期借地権に対し課されられます。
借地権の価値は適正な地代と実際支払地代との差額（借り得分）の総額が借地権価格の主な要素となるため、適正な地代を支払っていれば借地権価値は極めて少額となります。
同族会社に係る定期借地権評価は”課税所弊害あり”とされ、個別評価するようにとなっていますが基本的に定期借地権価値の考え方は同じです。
ⅲ．等価交換の効果（課税の繰延べ）
底地と定期借地権が等価交換（高い方の価格の20％以内に双方が収まる）と見なされればば、交換時に於ける所得税や住民税が非課税となり且つ、当事者が合意すれば交換差金の支払も必要ありません（価格格差が20％以内の条件は等価交換成立の要件の一つ）。
又、課税の繰延べとは、将来当該土地を売却する際に当該地を取得したときの当初価額をそのまま取得価額とすると云う意味で、税額を引き継ぐのではなく取得価額を引き継ぐことです。ここで、等価交換について2点述べます。
一つ目は、（建物＋借地権）と底地とを交換するな！　この場合に建物価額は交換差金と見なされ、建物価格次第では等価交換が否認される。
二つ目は、交換は物々交換で定期借地権と底地噸の交換です。ここでは双方の価額格差が問題とされ、現金の介在なしで時価100億円の土地を個人から法人に所有権を移せるのです。更地とさらっと之交換は土地価格が想定できますが、定期借地権と底地は価格形成要因が複雑で条件が少し変われば価格自体が大きく変わることや、評価だけでなく民法や借地借家法等が複雑に絡んでくるので、特化して研究してこないと難しい分野です。しかし、高額な土地を最小の資金で移転できます。
又、借地権でなく何故、定期借地権なのか、それは借地権では多額の権利金の支払いを求められるのに対し、定期借地権は権利金支払いの慣習が無く、残存期間と共に価値が変わるため相続税の路線価もありません。それ故、契約書の作成が重要となり、仮に税務署が等価交換を否定した場合は契約を解除や無効とし、課税リスクの回避を図る必要があります。
又、理解しておくべきことは、同族法人が建物だけでなく土地を所有するためには、定期借地権設定後、資金が調達できれば速やかに底地を買い取れば沢連で法人化できます。しかし交換で法人化を実現させようとすればそれなりの期間（3年～30年程度）を要します。更に税法だけ、法律だけ、鑑定評価だけの単体の知識だけでは最小の費用で交換を等価にし、所得税法58条の要件を満たすことはできません
ⅲ．解約期間内における中途解除
借地人の個人的事情で契約の解除を申し出て、底地所有者がこれに同意すれば中途解約が有効となります。その際、借地人は明渡費用の請求等はできません。契約が解約されれば定期借地人は借地権を返還し、借地権は消滅します。
(3）＜等価交換が不成立となった時の対応＞
ⅰ．等価交換が成立しなかった場合
等価交換が成立しなかったことを原因に契約を解しても、不等価交換として通常の売買契約が成立する場合が殆どです。又、等価交換が不成立の場合は契約を解除すると当初契約書に記載していたとしても、確定申告までに物件の引き渡しや移転登記等をを行っていれば所有権移転があったと見なされるため、土地の価格が高い場合は当事者に課せられる課税額は過大な負担です.
これを回避するには特約事項として、等価交換が不成立の場合は契約を白紙撤回する旨の停止条件付き契約とします。
ⅱ．課税の繰延べとは
交換後の将来、交換した土地を売却する際に交換前に所有していた土地の取得価額を交換した土地の得価価額とすることです（税額の引き継ぎでなく、取得価額の引き継ぎです。
当社が有するのノウハウは等価交換が実現できる可能性の高い契約書の作成及び、その他の契約に係る書面の作成。等価交換が成立すること立証するための不動産鑑定評価書の作成
⇒　等価往還に対する詳細は最小の費用（資金）で土地の法人化にリンク