等価交換の活用による土地の法人化

ⅰ．等価交換の効果
個人地主が100億円の土地を所有し、建物は自分の会社（同族会社）の名義にして事業を行っているが、纏まった大金もなく相続が発生すれば土地を売却して多額の税額を調達するしかない。買取りは大金が必要なので会社に土地を現物出資すれば現金は必要ないと考えたが、現物出資でも譲渡益に対しやはり高い課税（所得税や住民税）を課せられることが分かり、がっかりした。
ⅱ．無償返還届出方式と定期借地権方式
現在、建物のための土地利用権（借地権）は無償返還届出のやり方で権利金を払わず、地代は固定資産税の2倍～3倍程度の支払いを行っている。権利金が免除され、地代も安いので助かっているが借地権価値ゼロと言われて少しがっかりしている。権利金を払わず、将来無償で借地権を返還するから借地権価値がゼロ（相続税評価は底地は自用地価格の80％評価）になるそうだ。又、今まで知らなかったか定期借地権を設定することで底地と定期借地権の交換ができ、相続税を安くできるそうだ。
定期借地権方式での借地権は期限付き借地権とされ単独で売買や交換ができ、定期借地権は設定に際し、権利金の支払いが慣習化されておらず、多くのケ－スで権利金を払っておらず、むしろ、保証金を払っている場合が多いと言われている。契約終了時の建物解体費の確保のためで払う場合が多いとも言われる。
等価交換の話しに戻れば、定期借地権設定によって土地が底地と定期借地権に分かれ、各々がそれぞれ価値を有し、両者を交換すれば、価値が高い方の20％以内に共に収まれば等価交換とされ、交換時の課税が非課税となり、合意があれば交換差金も払わずに済むそうだ。土地（底地）と土地（定期借地権）を物々交換するから現金が必要ない。差額の金額も提供する必要が無いという仕組みだ。鐘のなお者には夢みたいな話だが、相続税路線価を見れば借地権割合70％の場合、底地割合は30％とされるから、絶対に等価にはならない。そんなうまい話に騙される奴はいないぞ。
ⅲ．定期借地権は期限付き借地権
底地と定期借地権を交換して等価交換を税務署は認めなかった場合、不等価交換が成立し、通常の売買と見なされ、譲渡益に課税されて大変な目に遭うだろう。二つの物件の価格が等価になることなど宝くじを当てるより難しいはずだ。
ⅳ．借地権と定期借地権の性格の違い
定期借地権は期限付借地権だ。借地権は半永久的に土地利用可能とされる性格を有するが、定期借地権は契約期間を定め、その期間に到達すれば借地権価値がゼロとなる。逆に見れば機嫌が到達すれば底地割合が100％となる。このことは契約期間内に両者の価格格差が20％内に収まる時期があると云うことだ。地代や一時金の額や契約期間や採用する利回り等幾つかの要素を適正な範囲内で組み合わせると等価交換が成立する可能性がある。
又、つか交換が成立しなかったり、税務署が否認した場合は、民法172条1項の停止条件付き契約、即ち、等価交換ｄが成立品かったっばいは契約を無効とする特約を伏せ失せ場大きな被害は防げる。契約期間内での解除についても特約を付すことで有効となる。
定期借地権と底地との交換が成立すれば被相続人の土地所有者が定期借地権者に変わる。その場合、相続税は定期借地権に課せられるから、適正な地代（固定資産税に2倍から3倍ではない）が払われていれば借地人の借り独文が殆ど無いから、相続税は大きく原書させられる。最小の費用で土地の法人化を図るには借地借家法・民法・税法・不動産の評価等複合的知識を合理的に運用しな蹴られ等価交換は成立し得ない。言い換えれば、最小の費用で土地の法人化を図るためには定期借地権設定契約書の内容は総てとⅱって藻過言ではない。無償返還方式に係る借地権設定契約の会場は当事者間の合意で何時でもできる。次の世代に土地英引き継ぐのであれば、定期借地権奉仕に変更することを勧めます。

償返還方式から定期借地権方式とへ変更すれば

ⅲ．土地の法人化に対する両者の借地権価値の相違
① 定期借地権は売買や交換が可能で、同族法人が底地を底地価格で買い取れば定期借地権と底地の混同により自用地となる。
② 無償返還方式は市場価値ゼロのため、底地を更地価格で買い取る必要がある。