＜無償返還方式と定期借地権方式との差異＞
ⅰ．無償返還届による借地権の概要
土地の法人化につき賃貸建物（共同住宅や店舗・事務所等）を個人で所有するより法人で所有する方が税制面で有利なため（同族）法人を設立し建物のみを買取り、土地利用権は無償返還を前提とする借地権を設定する場合が殆どです。無償返還届出書を税務書へ届け出れば権利金の支払いが免責され、地代も固定資産税の2倍～3倍程度を支払っている場合が殆どです。権利金の支払いを行わないことと、将来借地権を無償で返還することで、借地権価値をゼロ見なす制度です。
なお、相続税の評価では無償返還方式による借地権が設定された底地は貸宅地と見なされ、自用地価格の80％で評価されます。
ⅱ．定期借地権の概要
定期借地権方式による借地権は期限付き借地権とされ、単独で売買や交換が可能で経済価値を有します。又、権利金については支払いが慣習化されておらず法的に支払い義務はなく、将来の建物解体費の確保のため等の目的で預かり金である保証金を支払う場合が多く見られます。
＜土地を将来に残すには定期借地権方式が優れる＞
ⅰ．定期借地権方式と無償返還方式との借地権の相違
定期借地権を設定すれば底地と定期借地権に土地は分離されます。その際、定期借地権者である同族法人が底地を買い取れば混同により土地は完全所有権の自用地となります。これに対し、借地権価値ゼロの無償返還方式では税法的には底地価格と更地価格が同じであり、底地を更地（自用地）価格で購入しなければならず、土地の法人化はほぼ不可能と思われます。なお、借地借家法上は無償返還方式の借地権も経済価値は認められると思えるが、税法は借地権価値ゼロの借地権の売買や交換は想定していない。
ⅱ．定期借地権者に対する相続税の課税額について
定期借地権に於ける借地権には経済価値があり、底地との（全部）交換が可能です。交換に於いて高い方の価格の20％以内に双方の価格が納まれば等価交換と見なされ、被相続人である底地所有者が定期借地権者に変わります。この状態で相続が発生すれば定期借地権に対して相続税が課税されます。
ⅲ．定期借地権に対する相続税額について
借地権の価値は適正な地代と実際支払地代との差額である借り得分の総額が借地権価格の主な要素となるため、概ね適正な地代を支払っていれば定期借地権に対する相続税の課税額は殆ど経済的負担がないほどの最小額に押さえられます。
ⅳ．定期借地権を消滅させれば土地は自用地になる
建物譲渡特約付定期借地権設定契約を締結すれば、30年経過後に建物を買い取ることで借地権は消滅します。又、定期借地権者からの合理的流に基づく定期借地権設定契約の解除の申し出による当事者間の合意で契約は解除され、土地は自用地になります。その際、借地人の事情により契約解除を行うため、借地人は明け渡し費用等の請求はできません。ここで重要なことは解約に係る事項は総て契約に係る特約事項としておく必要があります。

等価交換の成立は現金の授受を不要とする

ⅰ．等価交換の最大のメリット
個人地主が100億円の土地を親族等が経営する同族法人に移転させたい場合に、現金を調達することなく所有権を移転させられることが等価交換の活用で可能となります。底地と定期借地権との価格格差が高い方の20％以内ならば当該売買はなかったものされ、交換時の課税(所得税や住民税)が非課税となり且つ、当事者間で同意があれば交換差金の支払いも不要です。
ⅱ．当社が有するのノウハウ
等価交換が実現できる可能性の高い契約書の作成及び、その他の契約解除等に係る書面の作成。等価交換の立証のために税務署に提出する不動産鑑定評価書の作成等を行います。
又、売買契約が有効ならば等価交換が不成立の場合でも、不等価交換が成立し通常の売買契約と見なされ、双方に過大な所得税等の課税が課せられるリスクが等価交換にはあります。仮に税務署から等価交換を否認された場合でも、契約自体を無効とし課税を回避できる要件を契約書に明記し、依頼者を保護します。

＊個人所有の土地を法人所有に変えたい方はご相談ください。
民法.借地借家法・税法・不動産の鑑定評価を複合的に運用しなければ、底地と定期借地権との交換は実現できません。最小の費用で土地の法人化を実現するために、定期借地権を活用した等価交換の手法を当社は長く研究してきました。
　⇒　等価交換に対する詳細は最小の費用（資金）で土地の法人化にリンク