最小の費用で土地の法人化

ⅰ．＜最小の費用で土地の法人化（多額の資金は不要）＞
個人地主が100億円の土地を所有し、建物は自社（同族会社）の名義で無償返還届出書を税務署に提出し、地代は固定資産税の2倍~3倍程度を支払っている状況で相続が発生すれば、多額の相続税を支払うために土地を売却して資金を調達する必要があります。

ⅱ．＜無償返還届出方式と権利金の免責＞
現在、同族法人は借地権の設定に無償返還方式を殆どで利用しています。
無償返還届出書を税務署へ提出すれば高額な権利金支払いが免責され、地代も固定資産税の2倍～3倍程度でよいからです。相続税路線価で借地権割合が70％の地域に個人で100億円の土地を所有していれば権利金は70億円が目安となり、権利金を支払わないのであれば年6％を目安とする地代を払う必要があり、月額5000万円（年間6億円）と云う信じられない高額な地代となります。

ⅲ．＜定期借地権方式と権利金及び地代について＞
定期借地権は期限付き借地権で単独で売買や交換が可能です。設定に際し権利金の支払いが慣習化されておらず、権利金や保証金の支払いが法的に義務化されていません。
地代も規定はありませんが、借地権に経済価値が付与されていることや、権利金の支払い義務がないことを考慮すれば、住宅用系で土地価格（公示価格）の2％～3％程度。事業用で4％～5％程度の支払いが世間相場となっていることを鑑み、これに準ずる地代支払いが無難と思えます。又、土地の法人化を可能とするには、借地権や底地が単独で売買や交換ができることが如何に重要かをは殆ど知られていません。

ⅰ．＜無償返還届出方式では相続税の負担には耐えられない＞
無償返還方式は権利金の支払いが免責されること、将来無償で借地権を返還すること。このことを要因として借地権価値はゼロとされます。借地権価値がゼロなら底地価格と更地価格は同じ価格になり、底地を更地価格で買い取らなければ土地の法人化は経済的に困難となります。

ⅱ．＜相続税標準額80億円ならば＞
相続税評価では土地の上に賃貸建物が建っていれば貸宅地と見なされ、婦相続人の所有する底地は自用地価格の80％で評価されます。100億円の土地ならば80億円が課税標準額です。仮に相続人が妻と子供1名なら80億円に対し相続税額は42億3290万円と高額となり、土地を売却して相続税を払うしか税額支払いの方法は見当たりません。銀行から42億円借り入れ、借金返済のために一生を棒に振るより土地を売却した方がまだましです。

ⅰ.＜等価交換は物々交換＞
定期借地権を設定すれば土地は底地と定期借地権に分かれ、定期借地権と底地の交換が可能となります。価値が高い方の20％以内に双方の価格が収まれば等価交換と見なされ、交換時の課税が非課税とされ、当事者間で合意があれば交換差金の支払いも不要となります。買取りと異なり、交換は底地と定期借地権を物々交換するため現金が介在せず、資金がなくても高額な個人所有の土地を法人所有に移せます。
＊ここで注意すべきは、（借地権＋建物）と底地を交換すれば建物価格相当額を交換差金と見なされます。交換差金が価格の20％を超せば等価交換は不成立です。必ず、建物は売買し、借地権は底地との交換の形態を採ること。建物と土地は異なる固定資産なので別個に取り引きしても何ら問題ありません。

ⅱ．＜等価交換のリスク＞
等価交換を税務署が否認し不等価交換とされた場合、通常の売買として税務処理され高額な課税を双方が課せられる可能性が高くなります。
このリスクを回避するには民法127条1項の停止条件付き契約とし、等価交換が成立しなかった場合は本件契約を無効とする旨の契約書を作成します。
又、土地の法人化達成に50年も掛かるようでは意味がありません。民法521条の契約の自由に基づき期間内契約解除が合法的に行える契約書とし、当初契約書で「特記事項」として明記する必要があります。これを怠れば借地借家法等の法規制が優先し、期間内解除ができなくなってしまいます。

ⅲ．＜等価交換成立の可能性について＞
定期借地権価格は期限付き借地権で契約期間終了に近づけばその価値はゼロに近づき、底地価格は更地価格に近づきます。このことは1年ごとに借地権割合が変わることを意味し、この価格の変動を正確に捉えれば価格格差が20％内に収まる時期や条件が概ね把握できます。具体的には契約書作成前に事前に手一気借地権や底地の評価を行い、内容を分析してみないと分かりません。単に適当な数値を並べた契約書では等価交換が成立する可能性は殆どありません。

ⅳ．＜等価交換の成果＞
定期借地権と底地との全部交換によって底地所有者（被相続人）は定期借地権者に変わり、この状態で相続が発生すれば相続税は被相続人が有する定期借地権に対して課税されます。借地権の価値は適正な地代と実際支払地代との差額（借り得分）の総額が主な要素となるため、概ね適正な地代が支払われていれば借り得分が殆ど発生せず、課税額は最小額に押さえられます。更に、借地権が消滅すれば、土地は混同により完全所有権の自用地（更地）となり、土地の相続税からは回避できます。
なお。土地の同族法人への移転時期と非上場株式の上昇とは因果関係があるので別途検討する必要があります。
⇒　等価交換に対する詳細は最小の費用（資金）で土地の法人化にリンク