金を掛けずに土地（不動産）の法人化（動画）

１．＜建物の法人化と無償返還届出方式> ⇒

不動産の内、建物を個人所有から法人所有にする場合、多く利用されているのが無償返還届出方式です。高額な土地を時価(更地・自用地価格）で取得しても得られるのは地代だけであるのに対し、建物を時価（価格時点の簿価（未償却残高））で取得すれば安くすみ且つ、建物賃料もすべて建物所有者の口座に入るからです。
そのため(中古）建物のみを買い受け、税務署に無償返還届出書を連名で提出すれば、将来無償で土地を返還する旨の届出に拠り、権利金の支払が免除され、地代も公租公課の２倍～３倍程度であれば特に規制はありません。
尚、無償返還届け出方式は土地の貸主又は借主が法人〈同族会社〉の場合に行われ、個人同士では適用がありません。
この方式が多く利用されるのは借地権設定に伴い権利金の支払いや適正地代の支払い〈土地価格の６％）が免除されることにあります。
又、土地所有者が同族法人の株主で無ければ相続税は自用地の20%引きになります（株主なら２０％分は法人の純資産に加算され、相続税は時用地評価されます〉。又、これに拠り法人の株価が上昇すれば、その分は株主への贈与と見なされ、贈与税が課税されます。
更に、小規模宅地等の適用要件を満たすことを条件とし相続時の一定規模の土地につき、その評価を大きく下げられます。これらのメリットは土地の無償返還届出書を連名で税務署に提出し、土地賃貸借契約書を作成し、有償の地代を支払うことで有効になります。
２．＜無償返還届出方式でなく定期借地権方式の選択> ⇒
土地を法人所有に出来なければ永久に相続税が課税され続けられ、法人資産に土地が含まれず資金調達に於いて銀行からの信用は低くなります。
地価の高い事業用地では地代も高く、相続税支払いのために土地を売却する必要に迫られ、相続した土地は土地の取得時も不明な場合が多く、売却額の５％が取得額とされれば課税額も大きくなります。
これを解消する手法として、建物を取得した場合の土地利用権（借地権）を借地ゼロの無償返還届で方式でなく、定期借地権方式に変えることです。定期借地権は借地権価値を有します。このことは底地との交換が可能になるので更地でなく、底地との差額につき代金を支払えば良いのです。又、佐生価値差額が２０％以内なら課税の繰り延べが適用され、交換時に金銭の支払いは生じません。更に、無償返還方式のメリットを定期借地権方式ははほぼ全部有します。例えば、権利金支払いのある地域に於いて借地権の設定を行う場合は権利金の支払いを求められます。支払わない場合は更地価格の６％と云う高い地代〈適正地代〉の支払いが求められます。これに対し、無償返還方式は借地権価値の主張を行わない約束に拠り、権利金支払いが免責されます。これに対し、定期借地権はそもそも定期借地権設定に於いて権利金支払い自体が存在しないため、権利金支払い義務は発生しません。地代についても適正地代の概念が法的に存在しません。当事者間で公租公課の２倍~３倍程度と決めれば、その地代額でもかまいません。
３．＜定期借地権の利用＞　⇒
有効な土地利用は税務知識だけでは行えません。 
最小の金額で土地の法人化を図るには無償返還方式より、定期借地権方式が優れます。但し、有効に活用するには借地借家法や民法の適用だけでなく、不動産評価手法の活用が求められます。借地権価値や底地価値は「地代」「契約期間」「契約解除の方法」「定期借地権へ医薬の方式」等の複合的知識が求められます。