1．＜契約に係る特約の付記＞
借地借家法では建物譲渡特約を付した場合、建物は契約後３０年後以降の買取りが可能となります。更に借地人からの契約解除の申し出により借地権の消滅が図れます。
最高裁は借地人側から契約解除に係る正当事由を主張すれば借地借家法で定めた期間未満でも契約解除を認めることを判示します。このことを考慮すれば、事業用だけでなく一般定期借地権も当初契約書において当事者間の合意に拠り借地契約の解除が出来る旨の特約を付しておくべきです。
２．＜定期借地権の活用は総合的な法知識が不可欠＞
時間を掛けずに法人化を図るには底地の買取を行うことです。又、時間は掛かっても金を掛けない主旨なら底地と借地権との交換を選択できます。その場合、借地権と底地の等価交換はその価額格差が２０％以内となることが条件です。交換が認められれば、次に売却するまでの期間は課税の繰延べが可能となります。
⇒ 交換が可能か否かは当初契約書の契約条件設定内容が大きな要因となります。
このことからも合法的節税を行うためには、民法や借地借家法及び不動産鑑定評価を運用しつつ、税法を運用してゆくことが重要なのです。借地権付建物と更地との交換はできません。交換を活用するには土地は土地と交換し、建物は売買します。
＜無償返還届出方式では土地の交換が出来ない＞
無償返還届出方式の場合、借地権の価値がゼロであるため、借地権と底地の交換が出来ません。定期借地権は借地権と底地とに土地が分解されることで借地権と底地の交換が可能となります。何故なら、借地権も底地も同じ土地の類型と見なせるからです。高い土地を殆ど金を掛けずに法人化出来る要因はここにあるのです。
（有）庚申不動産鑑定所
