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親(個人)から子(法人)へ共同住宅の移転

資金なしでも親(個人)子(法人)間の共同住宅移転は可能。

所有権移転に要する資金調達が最大の課題

1.<建物所有者でない管理会社>
(ⅰ)共同住宅の相続税評価は一般住宅より評価が安く、築10年で建築費借入
残額が控除できるので相続税対策は安心なのでしょうか。⇒  毎年借入額は減少して行き、間もなく無くなってしまいます。現実は借入金返済が生活を圧迫し、完済に依りようやく心が安まったというのが本音でしょう。又、複数の共同住宅からの家賃収入で所得が増えれば毎年の不動産所得が税額を押し上げ日々の生活を余裕無くし、蓄積した現金や相続税を高める土地・建物の価値も気になります。
(ⅱ)相続税額は共同住宅建物が個人所有(親)か、法人所有(子等の会社)かにより異なり、建物所有権を持たない子経営の管理会社の多くは地元の不動産業者に実質的管理を任せ、自らは給与所得者として勤務し、管理料の僅かな利鞘を手にする名目だけの法人が多いと思います。更に被相続人(親)が管理会社の株主になっておれば、借地権に伴う地代対策に無償返還届出書を提出していても(被相続人土地は20%減額評価される)、土地価額の20%が会社の純資産額に加算されるため更地評価となります。(土地・建物は法人所有でも株式は個人所有であり相続税対象)

2.<法人に移すための資金調達>
(ⅰ)個人所有の共同住宅建物は建物価値(固定資産税額)に対し30%程度が減額されますが、高収入の賃貸建物は蓄積される家賃収入が多額で、この程度の建物価値減額では相続税対策など図れません。⇒  建物時価を2,500万円とし、その30%の750万円減では750万円安くなっただけです。家賃収入から毎月15万円貯金すれば20年間で3,000万円が蓄積されます。これから750万円程度控除しても、土地・建物価額と家賃収益蓄積額の加算額は依然として相続税を高額なものとします。そこで建物だけでも法人所有とし、相続税の減額を目に見えるものにしたいと考えたとき、建物移転費用の壁が立ち塞がります。
(ⅱ)共同住宅を息子(法人又は個人)に名義変更する場合、建物時価(固定資産税額×0.7)が3,000万円と仮定し、これを贈与すれば1,085万円(3,000×45% – 265)の贈与税の負担となります
。そんな現金はないよ。⇒ 例示の建物価額2,500万円程度であれば、相続時精算課税制度の贈与で2,500万円迄は相続時に、これをを超す額は贈与税額として翌年3月15日迄に払うのが通常の節税手法かもしれません。

建物移転に多額の現金負担は不要です

1.<相続時精算課税制度の特徴>
本件贈与の特徴は相続発生時までの贈与額合計が相続財産に加算され、贈与税でなく相続税として課税されることです。贈与額合計が1人当り2,500万円迄で、親が3人に贈与すれば7,500万円迄が対象となり相続人が多ければ贈与枠を増やせるのが特徴です。
2.<財産額が大きければ、贈与より売買契約形態が優れる>

(ⅰ)<土地> 先祖代々所有する土地は取得価額が不明な場合が多く、業者仲介料等を考慮しても売却額の90%が売買利益とされる可能性が高く、多くの譲渡利益が発生します。
個人が法人に土地・建物の不動産を売却する際は法人税の低廉売買の規定があり、時価の2分の1以上なら通常の取引として処理されます。しかし、個人が法人の役員等の利害関係者の場合(注)は、2分の1規定を否認される可能性もあるので注意して下さい(注1)。
  (注1);低廉売買(時価の2分の1未満)と認定されたら、法人に受贈益課税がされると同時に、これに拠り株価の上昇が認められれば増加分は子に対する贈与とされます。
(ⅱ)これにつき、不動産鑑定士の鑑定評価額の2
分の1以上での契約額で申告すれば、親と子会社間に利害関係が認められなければ、取引の否認は原則としてありません。
(ⅲ)更に、下記の点も重要です。
① 子の会社に建物支払残金2,000万円が残っていた場合でも、子が相続人となれば当該支払負担額は消滅し、同額が相続財産に加算され相続税250万円(2,000×15%50)の支払で免責されることとなります。
② 更に、相続発生時までに親(被相続人)が有する債権額を多少でも生活費等で消費し、親の資産と負債とを相殺させれば課税額は減少します。
③ 不動産鑑定士の評価に依り法人税法の低廉譲渡課税を回避できる金額で契約できるため建物代金の減額を試みれます。
3.<当社が考える不動産に係る相続税対策>
親から子(会社)への共同住宅の移転は得られる家賃収入の範囲で返済額を決めれば良く且つ、契約内容に違法性がなければ支払に係る契約条件下で弾力的な対策が図れます。
① 銀行等からの借入が不要となる支払額を設定すること。
② 建物時価を不動産鑑定士は積算価格 (取得価額ー減価償却額)でなく収益価格を標準とし、貸屋及びその敷地の内訳とし譲渡益ゼロとなる時価評価を検討すること。
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