　最小の費用で不動産の法人化

012-012

　無償返還届出方式から定期借地権方式に変更しませんか！
当社は定期借地権設定に拠る不動産の法人化を図る手法を研究しています

1.無償返還届出方式では土地の法人化は困難
建物のみを法人化する合に無償返還届出方式は多く利用されています。建物を時価（価格時点の簿価（未償却残高））で取得すれば安く取得でき且つ、建物賃料もすべて建物所有者の口座に入ります。逆に、土地所有者（旧土地・建物の所有者）からすれば、建物を譲り渡すことで得られるのは安い地代だけで、今まで得られていた家賃収入のすべてが失われることとなります。被相続人の所得が減少することは相続財産（現金）の減少になり、相続税減額効果はありますが、家賃収入を生活源とする場合は逆効果です。無償返還届け出方式は売主・買主の何れかが法人の場合に適用できます。この方式が多く利用されるのは借地権設定に伴い権利金の支払いや適正地代の支払い〈土地価格の６％）が免除されることにあり、地代も公租公課の３倍程度ならば特に税務上の規制はありません。又、旧土地所有者（被相続人）が法人の株主で無ければ、相続税は自用地の20%引きになります（株主なら20％分は法人の純資産に加算され、相続税は時用地評価されます〉。又、これに拠り法人の株価が上昇すれば、その分は株主への贈与と見なされ、贈与税が課税されます。更に、土地（底地を含む）が小規模宅地等の適用要件を満たすことを条件とし相続時の一定規模の土地につき、その評価を大きく下げられます。土地の無償返還届出書を連名で税務署に提出し、土地賃貸借契約書を作成し、有償の地代を支払うことで成立します。但し、土地の高い地域では無償返還届出方式では土地の相続税が永久に課税され続けられ、土地を持ち続けることが困難となる可能性があります。其れを解決してくれるのが定期借地権設定方式です。

２．定期借地権方式を選択
ア．⇒地価の高い事業用地では相続税支払いのために土地を売却する必要に迫られその際でも、相続した土地は取得価格も不明な場合が多く売却額の５％が取得額とされ、支払課税額が多額になります。これに対し、定期借設定設定方式を採用すれば法人は土地（底地）を更地（自用地）価格でなく底地価格で買い取れ、買い取り費用もに安定的に得られる建物賃料からの分割払いが可能です。
イ．⇒更に、一定期間経過後に借地権と底地を交換して土地の法人化を図る場合でも、交換対象物の価値（借地権と底地の価格格差）が２０％以内なら等価交換と見なされ、課税の繰り延べが適用されます。又、交換に拠り建物所有権の変動（法人から個人に）があったとしても、賃貸人の地位の留保（民法605条2-2）の措置を採ることで建物新所有者から建物の全部又は一部を借り受けることで、賃貸人の地位の留保が可能となり、転貸借により旧来の賃貸借関係を維持できます。この際、建物の新有者から借り受け賃料が世間相場より明らかに安い場合でも、賃料には売却のような低廉譲渡の規定はありません（安すぎれば、法人は支払賃料を損金計上できない）。又、契約時に契約書で建物譲渡特約を付加すれば３０年経過後に借地人から建物を買い取り借地権を消滅させる（土地・建物を所有する）ことも可能です。
ウ．⇒相続税の節税の観点からは相続発生時に土地（底地) 所有権が（同族）法人に移っていることが重要です。相続発生前ならば土地評価は国税評価でなく、不動産鑑定評価基準に基づき行えます。生前ならば、交換差額（底地価格＞借地権価格）については土地を底地価格で買い取れるため節税効果も大きくなります。
エ．⇒「最小の費用で土地の法人化」を実現するには借地期間・金融利回り・土地利回り・底地価値や借地権価値の評価・地代や賃料の設定額や契約条件等に係る契約書作成が重要となります。当社は適切な数値を事前に求めて契約条件とすることが出来ます。但し、相続発生後は国税評価に基ずく査定となるため不動産に係る節税効果は薄く、その意味でも生前対策が重要です。

3．定期借地権方式の活用
ア．⇒借地権設定に伴い権利金支払いの慣習がある地域に於いて借地権の設定を行う場合は権利金の支払いが求められます。支払わない場合は更地価格（相続税路線価）の６％の地代〈適正地代〉支払いが求められます。無償返還届出方式は借地人が借地権価値の主張を行わない約束の下で、権利金支払いが免責されますが定期借地権はそもそも設定に際し権利金支払いの慣習がないため権利金の支払いばかりでなく、地代に関する税法上の規定もありません。但し、公租公課（固定資産税・都市計画税等）程度の地代では地代の損金計上ができないだけではなく、借地権の価値自体を否認されてしまうので、適正な範囲での最少額を考えるべきです。
イ．⇒ 最小の費用で土地の法人化を図るには定期借地権方式が優れます。将来（30年）の建物買取りを条件とする特約を付加すれば、建物の買取りに拠り借地権を消滅させることができます。底地も定期借地権も売却することが出来ます。売却に拠り契約が解除させることはなく、現状の契約条件を新所有者は引き継ぎます。当初契約期間が５０年で２５年目に売却した場合、新規に５０年の契約でなく、残る２５年の期間が契約期間となり、定期借地権では契約更新は出来ません。
ウ．⇒ 地主が底地を借地権者に売却し、借地権者が借地権を底地所有者に等価で売却すれば底地と借地権とを交換したことになります。一義的に相続税対策を重視するなら、相続発生前に交換若しくは買い取りに拠り土地（底地）を（同族）法人所有に変えておくことが求められます（相続税は個人に課せられる税）。

４．土地の法人化に最適な方式
ア．⇒ 無償返還届出方式では建物のみの購入で家賃の全部が新建所有者の物となることを主張しますが、建物譲渡人はそれで納得できるのでしょうか。定期借地設定方式では旧所有者が従来通り賃貸人で居られる措置を検討できます。これに拠り旧建物所有者が家賃の総てを失うことはありません（賃貸人の地位の留保(民法605条の2第2項））。
イ．⇒ 手順は定期借地権設定（建物所有のための土地利用権）の数年後に借地権と底地の交換を含めた契約条件の検討を行います。仮に交換によって同族法人が土地（底地）を取得しその際、借地権と底地の価格差が２０％以内なら課税の繰り延べが適用でき、２０％以上なら差額分は交換差金で精算（底地の買取等）します。又、最小の費用で土地（底地）の法人化を考えるならば、当初の定期借地権契約で建物譲渡特約を付加し、契約後３０年経過後に建物を買取ることで借地を消滅させることが出来ます。
ウ．⇒民法605条の2第2項「賃貸人の地位の留保は、建物譲り渡し人が譲受け人（新所有者）から建物の全部又は一部を借り受け、それを従来の賃借人に転貸します。その際、法人が個人から著しく安い家賃で借り受けても賃貸の場合、適正な家賃との差額を同族法人は受贈益として計上すべき規定はありません。但し、著しく安い家賃（適正家賃を求める規定を国交省は有しても国税庁は有しない）で建物を借り受けた賃借人が転貸によって高額な家賃収入（利益）を得ている場合は贈与(個人) 若しくは受贈益（法人）と見なされる余地があります。
エ．⇒定期借地権は当初設定に於いて権利金の支払いの慣習が無いので権利金や保証金の支払い義務は法的になく、権利金支払い慣習が無いため適正地代（相続税路線価の６％）の規定もありません。但し、公租公課程度の地代では使用貸借と見なされ、土地の法人化自体が出来なくなるので気をつけてください。