親(個人)から子(個人)への賃貸建物移転

共同住宅の移転に伴う相続税対策とは

1.賃貸建物の所有権移転のやり方で相続税額は大きく異なります。
共同住宅建物の時価が5,000万円とすれば相続税では2,800万円程度(通常の市街化区域において借家権減額を考慮した場合)で評価されます。更に建物を借金で建設すれば相続財産から債務相当額が差し引かれるため、建設会社・金融機関等は相続税対策として有利になるとし共同住宅の建設を薦めます。

2.債務を減少させない相続税対策はあります
(ア) 建物(場合によっては土地も含む)が古くなるまで待つこと無く、早い時期に相続人に移転してしまうことです。国税の財産評価基準に基づく税理士の査定では売買や負担付贈与及び相続時精算課税方式に拠る贈与は時価評価なので相続税評価額より高くなることの問題が残りますが、不動産鑑定評価基準に基づく不動産鑑定士の評価ではアパ-ト建物は「貸屋及びその敷地」の内訳としての建物価格となりますので、相続税評価額と大きく変わることはありません。又、借金してアパ-トを建築する相続税対策理論では、建物所有者である親(被相続人)が長生きすれば負債は完済されその間、家賃収入(相続財産)が被相続人の個人口座に蓄積され続けるため何ら相続税対策とはなりません。
(イ) 骨子のみを記載します。
●「
親族間の売買は契約条件を優位に締結し得ます。建物移転によるデメリットが生じれば契約書に解消法を記載することも可能です。
●「相続時
精算課税手法の贈与は相続時まで税支払いを延期できるため、被相続人の財産を減少させる手法の検討に係る対策が有効に機能し得ます。」
●「時価を変えるには不動産鑑定士の評価が有効であり、税の知識だけでは解決できません。」

3.相続税法の問題点を考える。
5,000万円する親所有の不動産を子に売却する契約を行ったにも係わらず、子がなかなか金を払わないうちに相続が発生した場合、子は5,000万円(相続財産がこれのみ)でなく相続税額の800万円だけ支払えば売買契約による支払は債務免除され不動産は自分の所有物になります(子が相続人となった場合)。更に不動産鑑定士が3,000万円と時価評価すれば800万円でなく400万円で済みます。
又、この不動産がアパート建物で親の銀行への借金が相当額残っていれば、毎月の銀行への支払額より売買契約での支払額を少なくする契約条件とすることで相続税を極めて安くすることもやり方では可能です。この場合、売買契約書の文言にも気を遣う必要があります。これだけ見ると個人で所有する方が法人化するよりメリットがありそうですが、アパートからの利益が相当額あれば個人の所得税(子の給与と賃貸所得)が高く
なり法人化しないと持ちこたえられません。このように表計算ソフトを使いこなす能力も必要です。

実例での試算

個人から法人への移転

子への共同住宅の移転は相続税対策になるか?
「なります。」 移転時期が早いほど節税効果が期待できます。又、借入金が「残っている場合」と「残っていない場合」とでは節税手法が異なります。御相談下さい。メ-ル 012@3.nifty.jp   ☎ 042(667)0509

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