金を掛けずに土地（不動産）の法人化

1.<無償返還届出方式では土地の法人化は困難です>
 建物のみを法人化する場合に無償返還届出方式は多く利用されています。建物を時価（価格時点の簿価（未償却残高））で取得すれば安く取得でき且つ、建物賃料もすべて建物所有者の口座に入るからです。このことは土地所有者（旧土地・建物の所有者）からすれば、建物を譲り渡すことで得られるのは安い地代だけであり、逆に今まで得られていた家賃収入のすべてが失われることとなります。被相続人の所得移転（個人から法人への賃料移転）には効果がありますが、家賃収入を生活源とする場合は何らかの措置を採る必要があります。このような非経済的な手法は同族法人に限定されたやり方と云え、無償返還届け出方式は売主・買主の何れかが法人〈同族会社〉の場合に行われ、個人同士では適用できません。この方式が多く利用されるのは借地権設定に伴い権利金の支払いや適正地代の支払い〈土地価格の６％）が免除されることにあり、地代も公租公課の２倍～３倍程度であれば特に税務上の規制はありません。
又、旧土地所有者（被相続人）が同族法人の株主で無ければ、相続税は自用地の20%引きになります（株主なら20％分は法人の純資産に加算され、相続税は時用地評価されます〉。又、これに拠り法人の株価が上昇すれば、その分は株主への贈与と見なされ、贈与税が課税されます。更に、土地（底地を含む）が小規模宅地等の適用要件を満たすことを条件とし相続時の一定規模の土地につき、その評価を大きく下げられます。これらのメリットは土地の無償返還届出書を連名で税務署に提出し、土地賃貸借契約書を作成し、有償の地代を支払うことで有効になります。
２．＜無償返還届出方式でなく定期借地権方式の選択＞
土地を法人所有に出来なければ相続人は永久に相続税が課税され続けられ、同族法人は土地利用権が借地権のままでは、資産に土地が含まれず資金調達に於いて銀行の信用も低いままです。又、地価の高い事業用地では地代も高く、相続税支払いのために土地を売却する必要に迫られ、相続した土地は土地の取得時も不明な場合が多く、売却額の５％が取得額とされれば課税額も大きくなります。これを解消する手法として、同族法人は建物を取得した場合の土地利用権（借地権）価値がゼロの無償返還届で方式でなく、定期借地権方式に変更することです。何故なら、定期借地権は借地権価値を有するので底地との交換が可能になり、借地人（同族法人）　は交換差額を更地価格でなく、底地価値で買い取ることが出来るからです。更に交換対象物の価値（借地権と底地の価格格差）が２０％以内なら等価交換と見なされ、課税の繰り延べが適用されて交換時に金銭の支払いが生じないからです。