最良の対策を考える１．家賃収入を得ている共同住宅における究極の相続税対策は、蓄積される賃料収入を資産から負債に変えることができるか否かに尽きます。
国は相続税の基礎控除額を引き下げ、多くの国民から相続税を徴収しようとしています。これに対する対策は被相続人の資産状況を正しく把握し、最良の対策を考えることです。
２．「不動産名義を親から子へ贈与税を払わずに移転する法方はないですか」、このような虫のいい相談者に喜んでもらえる対策はありません。土地・建物で１１０万円未満の財産ならば基礎控除以内として処理可能ですが、それでも贈与は現実に１１０万円相当額の支払い（所有権移転）が行われる必要があります。毎年１１０万円相当額の現金等の支払を行わなければ免税にはなりません。「最良の対策とは何か」を理解することです。
生前相続税対策の重要性「図１」は生前相続税対策を行った場合のグラフ（赤い点線が相続税の課税対象となる額）
（１）借金でアパ－トを建てれば土地・建物は借家権減価がされ、更に借入額相当が相続試算価額から控除できるため、建築業者がアパ－ト建築を勧めます（但し現在は銀行が融資を控え気味です。）。確かに、更地で土地を所有するより有利と思えますが、立地条件が良くないと高い建築費を家賃収入で払えないリスクも十分にあります。 又、売買での建物価額は時価評価額ですが、相続税では固定資産税額の７０％なので時価の半額程度の評価額なので相続税評価の方か有利に思えますが、相続発生までの家賃純収益が蓄積されされますので相続税はとんでもなく高いものになります。そこで現金蓄積による財産の増加を回避するには、早い時期に建物所有権を移転して賃料収入及び金融機関からの建物建設費負担を子の管理会社に移転することです。
（２）建築費に係る多額の銀行借入額の負担を息子会社が負担することは、親が払う借入債務を子が代わって支 払うだけのことです。親子の関係を連結関係とみれば、相続財産から建物と家賃収入に係る多額の現金を除外することであり大きなメリットです。 国税当局は相続税に関しては財産評価規定の適当が可能ですが、売買に係る評価規定は持ち合わせません。売買に係る評価規定は国土交通省が規定し不動産鑑定士が拠とする不動産鑑定評価基準のみです。売買による建物価値を、税理士は貸家建物の家賃収入に関係なく、取得価額－減価償却額で求めます。これに対し、不動産鑑定士は「貸家及びその敷地の内訳」として求め相続税評価同様、借家権減価を考慮した価額を建物査定とすることが可能です。
（３）子の会社との建物売買契約が行われると家賃収入が親から子の会社に移転するため子の会社は親に対し建物代金支払義務が発生しますがこの際、建物代金を長期分割払い契約とすることで、金融機関に借入を行うことなく会社は得られる家賃収入からの支払いが可能となります。
下図、赤点線は課税標準額
相続税対策なしでは税額が増加し続ける「図２」は生前相続税対策を行わなかった場合のグラフ（赤い点線が相続税の課税対象となる額）で、相続資産額が増加し続けることが分かります。
(１）売買契約に依る親の有する建物代金相当額である代金受取債権を子に贈与することで生前分与が可能となります。この際の贈与は「相続時精算課税制度に基づく贈与」です。相続人１名につき2,000万円まで適用できます（相続人が３名なら75,000万円）。これを生前に行えば親は土地の地代しか現金収入を得られず、他に収入源がないなら子は親の生活費の面倒を見る必要が生じる場合もあります（親が金融機関から生活費を借り入れても構いません）。生前対策は子が法人を設立している方が柔軟的に対応し易いと思えます。債権者の親が複数の相続人に相続時精算時贈与をし易いのに対し、個人なら建物所有権は長男に、建物代金請求債権は長男、次男、三男に各々贈与するとすれば長男の建物所有権が不安定になり、相続人間で利権争いが生じることも考えられるからです。 ここで、一例として貸家建物を築後１０年後に売却した場合を図表化したのが、「貸家建物を築後１０年後に移転した場合の課税標準額」の図表です。
（２）下記の図２で分かると思いますが相続税対策を行わない場合、被相続人の受け取る家賃収入が相続税額を増加し続けます。建物が古くなり価値が低くなるまで待てば、その期間に蓄積される現金収入で相続税は更に膨らみ、結果としてアパ－トを売却して相続税を支払うこととなるかもしれません。建物を早めに移転することで家賃収入を財産から負債に替えることが可能となります。相続時まで課税されない相続時精算課税制度に基づく贈与が相続対策のための時間を相続人に与えてくれます。但し、精算時贈与は贈与時の価値で相続財産に加算されるので、土地が下落すればデメリットがあることからも生前対策は不可避です。
（３）財産を負債に変えることは相続発生後の対策では不可能です。これには一定期間の時間が求められるからです。不動産鑑定評価基準では共同住宅の場合、国税庁の相続税財産評価基準同様、共同住宅の建物価値は時価の半額近くまで安い評価が可能となります。建物の所有権を子の会社に移転することで、生前に蓄積された賃料所得（時価評価）が相続財産に加算されることを回避でき且つ、資産を負債に変える対策の検討が可能となります。
下図、赤点線は課税標準額
建物移転に多額の現金負担は不要！（１）＜相続時精算課税制度の利点＞相続時精算型は相続時に贈与合計額が相続額に加算され、相続税としてる課税される制度です。骨子は、①贈与を受けても相続時までは課税されないこと。②2,500万円（１人当り）を越える部分は超過額を翌年課税時期に20%の税率で支払うこと。③特徴は ⇒ 「税額が免除される制度ではないが贈与時から相続時まで税額支払が猶予されるため、この間に相続税対策（資産減少対策）を施すことで個別具体的に相続人の状況に応じた相続税額の減額が図れること。」
（２）＜建物の外、土地を含めた所有権移転は可能か＞＜前提＞建物のみの移転で賃料の全部が子の会社に移転しますが更に、土地を含めて移転する場合、この間相続が発生すれば子の会社は代金を相続人（子）に支払うこととなります（法人会社が社長個人に支払う）。＜不動産鑑定士の評価＞不動産鑑定士が行う評価は例えば1,000㎡の土地に共同住宅が存するとしても国税の財産評価基本通達に基づく画一的査定が市場実体にそぐわない場合、近隣地域の土地利用に鑑み土地の分割を前提とした評価（戸建素地）を行うことも可能で、最も経済実態に即した合法的相続税対策が図られます。尚、相続税に係る財産基本通達では共同住宅の場合、相続税での評価は、土地は相続税路線価に対し82%（借地権割合60%の場合）、建物は40%～50%程度となります。これに対し、不動産鑑定評価で「貸家及びその敷地」の類型として処理すれば、土地・建物一体で時価の7%程度の評価となる場合もあり、建物価額より土地価額が高いなら生前対策に関係なく、経験ある当社の不動産鑑定士の行う鑑定評価だけで相応の可能性があります。
（３）＜当社が考える不動産に係る相続税対策＞当社は相続時精算型贈与を介して被相続人の資産を合理的に減少させる手法を企画提案するコンサルタント業務の総てを行います。共同住宅として利用されている相続税評価に係る面大地評価が大きく改正され、相続発生後の土地評価対策が限定的になり、ますます相続発生前の対策が重視されるようなりました。相続の発生で最も財産を減らすのは、「俺が生きている間に余計なことをするな。」と口にする被相続人の意識の低さです。被相続人（親）が如何に子供ら（相続人）の生活を守るかの意識を持つことが最も重要です。
＜依頼者利益について＞
