1．相続税対策に有効な賃貸建物の移転手法
多額の資金は不要！当社は相続時迄に財産減額を企画
（１）土地建物は金額が大きく一般的には金融機関からの借入で資金調達し売主に一括支払いを行い、金融機関には利子付で長期分割返済を行います。（住宅ロ－ンが代表）
（２）しかし、子供の会社が親に直接長期分割返済を行う契約とすることは何ら問題ありません。本件企画は親の借りた建築資金等支払いを子の会社が肩代りする手法なので、所有権移転に伴う登記手数料等が必要なだけで多額の借入は不要です。更に貸金債務者が親から子の会社に変更するための話し合いを金融機関と行う必要があります。
（３）（取得価額－減価償却費）の建物価額及び路線価に基づく土地価額は硬直的価額ですが、不動産鑑定評価に基づく土地・建物価額は弾力的価額で税務対策に有利です。更に相続財産の生前分与という意味合いで、親の子の会社に対する売買代金請求債権を相続時精算課税方式（相続時までは支払義務がない）で相続推定人の子等に贈与することで贈与額が相続税の中に組み込まれ、他の財産（負債を含め）と共に課税対象となります。
個人から法人への移転
親（個人）から子の管理会社（法人）への移転の骨子
(１）＜建物転移転時期は早い方が有利＞
建物が新しい場合、建物価値が高く売買価額の調達が困難になるとする意見がありますが、第三者に売却する場合と異なり子供（身内）の会社に売却する場合は契約条件を弾力的に定められますので、建物からの賃料収入の範囲で返済が可能な条件に設定すれば良い。この場合、建築費相当額の借入額を子（相続人）の会社が金融機関の支払残額を支払います。契約額を建物積算価額とすれば売手に譲渡益が発生せず課税対象とはなりません。この場合の負担付売買では売主に対する買手会社の現金支払額はゼロです。
建物のみを取得した場合は土地利用を有さないので、当事者で「無償返還届出書」税務署に提出し土地所有者に地代（固定資産税等＋地主利潤）を支払います。具体的には固定資産税等の２～３倍程度。無償返還で借地権を有さない土地利用権ですが土地所有者が建物所有者の管理会社の株主でなければ、土地相続税額は更地価額の８０％が可能です。尚、建物が新しい場合、負担付贈与でも構いません。
贈与対象建物の価値は積算価格（再調達価額－減価償却額）ですが、負担すべき債務額と建物積算価額が１１０万円以内なら単なる債務の肩替りとなり贈与に依る課税は生じません。
(２) ＜金融機関への弁済終了後の取引の場合＞
金融機関への弁済期間は２０年で建物耐用年数は４０年。仮に２５年目に建物売買が行われるとします。
売買価額は建物積算価額（取得費－減価償却相当額ないしは不動産鑑定評価額）で売主（親）には売却益が生じず、子の会社に代金支払義務（建物積算価額相当額等）の負担が生じます。この際、親（被相続人）は有する売買代金請求権から発生する債権を子等（相続人）に相続時まで支払が発生しない相続時精算課税による贈与を行います。
(３) ＜相続時精算課税の利点＞
当該贈与は贈与税でなく相続税の税率で課税されるもので、相続人１名につき２５００万円までを相続時に相続財産に加算して課税（相続税）される制度で。贈与を受けても相続時までは課税されないこと、及び２,５００万円を越える部分は超過額を翌年課税時期に２０％の税率で支払います。尚、課税標準額は相続時の時価でなく贈与時の時価です。この制度は税額が免除される制度ではありませんが贈与時から相続時まで税額支払が猶予されます。この間に相続税対策（資産減少対策）を施すことで相続税額の減額が図れます。
（４）＜建物の外、土地を含めた所有権移転は可能か＞
建物のみの移転で賃料の全部が子の会社に移転しますが更に、土地を含めて移転する場合、この間相続が発生すれば、子の会社は代金を相続人（子）に支払うこととなります。（法人会社が社長個人に支払うのです。）
不動産鑑定士が行う評価は例えば１,０００㎡の土地に共同住宅が存するとしても国税の財産評価基本通達に基づく画一的査定が市場実体にそぐわない場合、近隣地域の土地利用に鑑み土地の分割を前提とした評価（戸建素地）を行うことも可能で、最も経済実態に即した合法的相続税対策が図られます。
（５）＜当社が考える不動産に係る相続税対策＞
当社は相続時精算型贈与を介して被相続人の資産を合理的に減少させる手法を企画提案するコンサルタント業務を行います。
共同住宅として利用されている相続税評価に係る面大地評価が大きく改正され、相続発生後の土地評価対策が限定的になり、ますます相続発生前の対策が重視されるようなりました。
相続の発生で最も財産を減らすのは、「俺が生きている間に余計なことをするな。」と口にする被相続人の意識の低さです。被相続人（親）が如何に子供ら（相続人）の生活を守るかの意識を持つことが最も重要なのです。
（１）土地建物は金額が大きく一般的には金融機関からの借入で資金調達し売主に一括支払いを行い、金融機関には利子付で長期分割返済を行います。（住宅ロ－ンが代表）
（２）しかし、子供の会社が親に直接長期分割返済を行う契約とすることは何ら問題ありません。本件企画は親の借りた建築資金等支払いを子の会社が肩代りする手法なので、所有権移転に伴う登記手数料等が必要なだけで多額の借入は不要です。更に貸金債務者が親から子の会社に変更するための話し合いを金融機関と行う必要があります。
（３）（取得価額－減価償却費）の建物価額及び路線価に基づく土地価額は硬直的価額ですが、不動産鑑定評価に基づく土地・建物価額は弾力的価額で税務対策に有利です。更に相続財産の生前分与という意味合いで、親の子の会社に対する売買代金請求債権を相続時精算課税方式（相続時までは支払義務がない）で相続推定人の子等に贈与することで贈与額が相続税の中に組み込まれ、他の財産（負債を含め）と共に課税対象となります。
親（個人）から子の管理会社（法人）への移転の骨子
(１）＜建物転移転時期は早い方が有利＞
建物が新しい場合、建物価値が高く売買価額の調達が困難になるとする意見がありますが、第三者に売却する場合と異なり子供（身内）の会社に売却する場合は契約条件を弾力的に定められますので、建物からの賃料収入の範囲で返済が可能な条件に設定すれば良い。この場合、建築費相当額の借入額を子（相続人）の会社が金融機関の支払残額を支払います。契約額を建物積算価額とすれば売手に譲渡益が発生せず課税対象とはなりません。この場合の負担付売買では売主に対する買手会社の現金支払額はゼロです。
建物のみを取得した場合は土地利用を有さないので、当事者で「無償返還届出書」税務署に提出し土地所有者に地代（固定資産税等＋地主利潤）を支払います。具体的には固定資産税等の２～３倍程度。無償返還で借地権を有さない土地利用権ですが土地所有者が建物所有者の管理会社の株主でなければ、土地相続税額は更地価額の８０％が可能です。尚、建物が新しい場合、負担付贈与でも構いません。
贈与対象建物の価値は積算価格（再調達価額－減価償却額）ですが、負担すべき債務額と建物積算価額が１１０万円以内なら単なる債務の肩替りとなり贈与に依る課税は生じません。
(２) ＜金融機関への弁済終了後の取引の場合＞
金融機関への弁済期間は２０年で建物耐用年数は４０年。仮に２５年目に建物売買が行われるとします。
売買価額は建物積算価額（取得費－減価償却相当額ないしは不動産鑑定評価額）で売主（親）には売却益が生じず、子の会社に代金支払義務（建物積算価額相当額等）の負担が生じます。この際、親（被相続人）は有する売買代金請求権から発生する債権を子等（相続人）に相続時まで支払が発生しない相続時精算課税による贈与を行います。
(３) ＜相続時精算課税の利点＞
当該贈与は贈与税でなく相続税の税率で課税されるもので、相続人１名につき２５００万円までを相続時に相続財産に加算して課税（相続税）される制度で。贈与を受けても相続時までは課税されないこと、及び２,５００万円を越える部分は超過額を翌年課税時期に２０％の税率で支払います。尚、課税標準額は相続時の時価でなく贈与時の時価です。この制度は税額が免除される制度ではありませんが贈与時から相続時まで税額支払が猶予されます。この間に相続税対策（資産減少対策）を施すことで相続税額の減額が図れます。
（４）＜建物の外、土地を含めた所有権移転は可能か＞
建物のみの移転で賃料の全部が子の会社に移転しますが更に、土地を含めて移転する場合、この間相続が発生すれば、子の会社は代金を相続人（子）に支払うこととなります。（法人会社が社長個人に支払うのです。）
不動産鑑定士が行う評価は例えば１,０００㎡の土地に共同住宅が存するとしても国税の財産評価基本通達に基づく画一的査定が市場実体にそぐわない場合、近隣地域の土地利用に鑑み土地の分割を前提とした評価（戸建素地）を行うことも可能で、最も経済実態に即した合法的相続税対策が図られます。
（５）＜当社が考える不動産に係る相続税対策＞
当社は相続時精算型贈与を介して被相続人の資産を合理的に減少させる手法を企画提案するコンサルタント業務を行います。
共同住宅として利用されている相続税評価に係る面大地評価が大きく改正され、相続発生後の土地評価対策が限定的になり、ますます相続発生前の対策が重視されるようなりました。
相続の発生で最も財産を減らすのは、「俺が生きている間に余計なことをするな。」と口にする被相続人の意識の低さです。被相続人（親）が如何に子供ら（相続人）の生活を守るかの意識を持つことが最も重要なのです。
「なります。」 移転時期が早いほど節税効果が期待できます。又、借入金が「残っている場合」と「残っていない場合」とでは節税手法が異なります。御相談下さい。ﾒ-ﾙ 012@3.nifty.jp ☎ 042(667)0509
＊スマホの方は画像をクリックすれば電話が掛けられます
＜依頼者利益について＞