相続税対策は投資であり生前対策が重要

Ⅰ．＜不動産の法人化が節税対策には不可欠＞
（1）時価の2分の1以上の契約額
個人(親)所有の不動産を法人（子の会社）に移転する際、建物は売却益が生じない積算価格で契約すれば課税問題はほぼ解決できますが、土地は取得価額が不明且つ当時の地価水準も把握できず、土地取得額を売却額の5%とせざる得ない場合が多いため殆どが売却益として課税対象となるため移転は容易ではありません。又、個人から法人への売却は売却時時価の2分の1以上の取引価額であれば原則として売主個人は低廉譲渡となりません。但し、買主法人は時価との差額を受贈益として法人税が課税されます。
（2）売上げ向上の為の投資が節税に結びつく
土地の時価が1億円で売買契約額を2分の1の5千万円とし土地経費をその他費等を含め10%の1千万円と仮定すれば、売主個人は4千万円(5千万円－1千万円)が課税対象となり、買主法人は時価と売却額との差額を受贈益と見なされます。但し、設備投資による減価償却費・前払費用・全額又は1/2を損金計上できる法人保険等により受贈益分の損金を作り出すことで受贈益との相殺が可能です。会社の売上向上のための設備投資等が節税対策となり得ます。従って、収益物件は建物を優先的に移転し、土地移転は売却・寄付（持分移転を含む）・損金等を詳細に検討して決定します。尚、建物については建物単独（積算価格）でなく、不動産鑑定評価基準に依る土地建物一体としての内訳（収益価格を標準）として建物評価を行えば借家権減価を反映させ易くなります。
（3）土地の移転は時間をかけた節税対策が求めれる
仮に建物時価を8千万円としその２分の１の4千万円で売却する場合、長期分割払契約に基づき、得られる家賃や地代から支払える契約額に設定すれば金融機関からの借入は不要となります。これは土地の売買でも同様で収益物件の法人化は相続税回避のために不可欠です。（注１）
一般に共同住宅等の収益物件場合、土地の売却は多額の出費がかさむため建物だけを移転し、テナントの賃料の支払先を個人（親）から法人（子の会社）に変え土地は無償返還届により安めの地代設定を行うことが行われます。しかし、長期的に見れば土地を個人所有のまま放置すれば永久に相続税から回避できず、やがて土地を失います。又、土地を守ることは目先の対策でなく長期的対策を心掛けることが重要です。親（個人）・子（法人）間の売買では取引の自由という契約条件の弾力性を有効に活用すれば有効な節税対策が行えます。又、時価の1/2以上での取引額なら利害関係の無い買主法人であれば低廉譲渡となリませんが本件のような親子間の場合、買主法人は時価と取引額との差額を受贈益と見なされ法人税が課せられる可能性があります。その際、取引時価を弾力的に判断・評価できる不動産鑑定評価や法人の有する損金との相殺を検討すべきです。
　(注1)；得られる家賃収入等の収入から返済可能な分割支払額を契約で決めればよい。又、支払額は子の会社（法人） ⇒ 親（被相続人） ⇒ 子(相続人) と移転するため税金以外の現金資産は外へ流れない。

Ⅱ．＜相続発生前と発生後では評価方法が異なる＞
（１）＜国税庁は時価評価に係る評価基準を持ち合わせない＞
相続発生後は大量一括評価方式である国税庁の財産評価基準に基づく査定を行いますが、当該査定額が最高裁判例時価に反さない限り司法も原則国税査定を支持します。これに対し、相続発生前は国土交通省が管轄する「不動産鑑定評価基準」が唯一国が定める時価評価基準となります。生前対策が重要という理由は相続発生後は国税庁の財産評価基準で画一的に査定されてしまうからです。これに対し、生前評価（時価）は不動産鑑定士の専門的判断に拠る適正な市場時価であれば問題とはなりません。
（２）＜土地の売買（法人税法・所得税法）に相続税法に係る査定額は適用不可＞
建物売買におけるは固定資産税評価額取引（市場時価より安い）は直ちに否認されます。土地取引も同様です。宅地開発業者や不動産鑑定士は投資採算価格を数値で立証できますが、親族や同族会社等恩恵的取引が行われ易い事案では取引価格が安いと思われた場合、査定価格根拠を求められます（脱税疑い）。
当社は不動産鑑定士が市場実態から判断し相当の取引事例から試算しますので、相続税路線価（公示価格の８割程度）以下の時価でも当該価格が適正と判断すればこれを提示することも可能です。
（3）＜被相続人（親）が法人の株主ならば所有する株式は相続税の対象＞
土地は親所有で建物は法人所有、且つ当事者間で土地につき無償返還届出書を税務署に提出していれば相続税は土地を20%減の評価としますが、親が会社の株を保有していれば20%減はされません。又、相続発生時に親が所有する株式（個人資産）につき課税されます。

リンク先 1　⇒親（個人）から子の会社（法人）へ共同住宅の移転