親（個人）から子（個人）への賃貸建物移転

(1)相続税対策に共同住宅を銀行借入で建築された方へ
建物価額と同額（基礎控除額110万円まで）の親の債務を子が負担する贈与（負担付贈与）なら親子共に贈与税も所得税も課税されません。
又、親の債務を子に肩代わりしてもらえば債務の免除と見なされ、消費税の対象になります。但し、消費税は資産に対し課税される税であり、負担付贈与が連帯債務の契約形態となっていれば同一性を維持したままの移転とは見なせないので理論上は負担全額が消費税に対象とはならないことになります。
又、共同住宅建物を借金で建築すれば、相続財産から負債額を控除でき且つ、土地建物共に借家権相当分を控除した評価となるので（速やかに相続が発生すれば）、相続税対策になるでしょう。
但し建設業者等が主張する「借金による共同住宅の建設」には大きな落とし穴があります。被相続人が長く生きれば借金は完済されるので短期的な目先の相続税対策に過ぎません。

(2)待てど海路の日和なし
建物価値が安くなるまで時期を遅らせれば親の口座に多額の家賃収入が蓄積され、その間に相続が発生すれば相続財産に当該建物価値が加算され最悪の結果となります。金融機関からの債務を減少させる対策は債務の支払以外に無く、本件は建物価額と残債務額とが近似するような節税対策を前提とするため建物価額が安ければ良いとするものではありません。

＜課税負担の最小額を追求する建物移転の手法＞
親が所有する賃貸建物を子に贈与した場合、贈与税額を翌年３月中旬までに納税する必要があるため事前に纏まった金額を保有していなければ基本的に高額な贈与はは出来ませんん。但し、金額が小さい贈与は納税者の経済的負担が少なく、600万円を相続人3名に贈与する場合、1人当たり（200万円－110万円）×　10%＝9万円で3名なら27万円の課税額で済みます。売買で600万円支払う（子等に）より贈与の27万円の支払（国に）が大幅に少なくて済みます。
又、相続時精算課税方式の贈与は推定相続人1名当たり2,500万円迄（この額を超す場合は超す部分につき税率20%課税で翌年3月15日迄の納税）なので、直ちに高額不動産には適用し難い面があります。
この場合まず売買による所有権移転を行い、支払請求権である債権を小分けにして、相続時精算課税制度の贈与に変更する手法が有効です。相続時精算課税制度の贈与は時価評価なので相続税対策には不利ですが、相続発生時まで課税されない大きなメリットがあります。このメリット（被相続人の財産の減額を試みる）を最大限利用するにはデメリットである時価評価を低く抑える工夫が不可欠です。これを可能とするには不動産鑑定士の時価評価が有効なのです。贈与や相続に係る評価手法は国税庁が通達評価として評価基準を定めていますが市場時価については「市場における客観的な交換価値」とする最高裁判例時価概念が存するのみです。