事業用不動産の法人化を考える

1.<当社の業務当社は不動産鑑定評価及び、これに係るコンサルタント業務を行っています>
幹線街路沿の店舗等については下記3パタ-ンが一般的と思われます。
ⅰ.土地は個人所有で建物は法人(同族会社)所有。(建物利用権は無償返還届出書を税務署に提出し、安めの地代支払い)
ⅱ.土地は個人所有(定期借地権)で建物は法人(店舗経営会社)所有
ⅲ.土地・建物は個人所有(類型は貸家及びその敷地で建物建築費は賃借人店舗企業が建設協力金を無利息で提供)
2.<個人所有のデメリットを教えてください>
相続により先祖代々所有の土地を減らす人は幾らでもいますが、土地を増やした人は誰もおりません。更に国税庁の財産評価基準は、相続税路線価に基づき市場時価より安く査定されることで、多くの被相続人は自ら1代限りの短期的対策に着目し、土地の法人化は容易に行えません。この為やがて子供・孫と相続して行く課程で高い相続税支払いのため、土地を失うこととなります。
3.<不動産鑑定士の評価は国税庁の相続税評価より安くなりますか>
(ⅰ)国は不動産の相続税収を安定的に得るため、売買価格より安い評価額を設定し個人所有の不動産に対し永遠に課税し続けられる措置を執っています。被相続人1代だけなら、個人所有のまま相続税を支払った方が法人化するより少ない持出し額で済む場合が多く、鑑定士の評価は相続税評価額に近づけることは出来ても相続税評価額以下にすることは難しい面があるのは事実です。
(ⅱ)但し、2代・3代先までの中期・長期には法人化する方が断然得です(https://012-012.net/ の固定ペ-ジ「課税対策をしない資産家は3代で試算を失う」の項目で5億円の土地は3代分の相続税として約12億円の課税標準額となる計算を行っています)。都心の地価の高い地域では個人所有の土地は殆ど存在せず、法人所有としなければ維持できないことを物語ります。
(ⅲ)①定期借地権等、借地期間が短く保証金(預り金)支払はされていても権利金(返済不必要)の支払額が少ない場合や、②土地・建物が個人(被相続人)所有でその建物が賃貸されており、鑑定士評価額の1/2近い売買額(適正売却額として税務処理処理)で売却した場合等は、相続税評価額より安くなる可能性はあります。
(ⅳ)尚、法人所有ならば相続税は課税されず且つ、被相続人給与の経費処理により贈与による法人への受贈益との相殺が可能となります。
4.<具体的な手法を教えてください>
不動産鑑定士の評価を有効に発揮させるには生前対策が何より大切です。国税庁の財産評価基準の適用を受けないため、国土交通省の不動産鑑定評価基準に沿った評価であれば鑑定士の判断で評価額を決められるからです。具体的には、
(1)土地の評価条件の設定により評価額を変えられる場合があります。
(2)同族法人(子が経営する会社や被相続人自ら経営する会社等)への売却につき、契約で分割支払額や金利及び支払据置期間を自由に決められます。仮に支払不能の場合は、相続発生時に未払額は相続財産に加算され相続税として支払うこととなります。1億円の未払額は相続税なら仮に2,300万円の支払で済み、同時に相続人は買主法人に未払額1億円の請求が可能となります。
(3)上記未払金を法人に贈与すれば、法人は受贈益として他の収支を含めて法人税を支払いますが法人税は相続税より安く、仮に法人に1億円の赤字が発生していれば法人税支払い自体が免除されます。

(4)所有不動産額が過大で課税負担が重荷ならば土地の1/2だけを法人化し、残り1/2を個人所有とする共同持分も有効です。相続税額は一括払いのため共同持分で相続財産の減額が図れる。尚、建物の移動は賃料の移動となるため建物の法人化は一義的に不可欠です。
(5)個人から法人への不動産売買額は「時価」の1/2以上であれば低廉譲渡と成りません(売却額-取得額等を課税標準額と出来る)。売買時価の特定は鑑定士のみに付与された資格業務であり、時価の引下げは節税対策に直結します。
5.<法人化すれば「老後の生活の安定化」が図れますか>
建物・土地の売買分割代金の外に被相続人(不動産所有者)が同族法人の一員であれば自らの意思を反映させた給与を得られ、給与+分割代金の調整で老後生活費の安定化が図れます。
6.<不動産の法人化に関心がありましたらご相談ください>
℡ 042-667-0509(090-4667-7793) メ-ル 012@3.nifty.jp
ホ-ムペ-ジ https://012-012.net/   「法人化で安心老後」でもOK