土地の法人化の専門知識

１．＜無償返還届出方式の弱点>⇒

不動産を個人所有から法人所有にする場合、多く利用されている無償返還届出方式は借地権価値がゼロのため、土地を時価(更地・自用地価格）で取得する必要があり高額となります。
そのため(中古）建物のみを買い受け、税務署に無償返還届出書を連名で提出し、将来無償で土地を返還する旨の届出を行うことで権利金支払の免除が受けられる方式です。又、地代も公租公課以上であれば特に規制はありません。
(理論的には適正地代と支払地代との差額を土地所有者から債務免除を受けている為、常に適正地代の支払いがされていることになっています。）
又、土地所有者が法人の株主で無ければ相続税は自用地の20%引きになります。
(株主であれば20%引きは無く、20%分は法人の純資産に加算されます。更に、これに拠り法人の株価が上昇すれば、その分は株主への贈与と見なされ、贈与税が課税されます）
従って、土地を時価で購入しないと土地の法人化は実現できず、土地の相続税は永久に課税され続けられることとなります。
２．＜税務署の同族会社に対する評価は厳しい＞
更に、建物所有者となれば家賃の全部を受け取れる（旧建物所有者は賃料の全部を失う)と共に、支払地代は贈与と見なされない程度の安い地代支払い(固定資産税の３倍程度が多い）とするケ－スが多いようです。⇒　又、中古建物価格に対する投資額で全部の家賃収入が得られるため、投資メリットが高いと主張する者もいますが、この様な行為は利害関係の無い第三者同士なら決して行いません。同族法人故に行えるのですが、税法においては同族法人に対する評価は第三者取引と比べ時価取引を強要する傾向が強く見られます。
⇒　無償返還届出方式が借地法の例外規定と云うのであれば、この方式の最大のメリットは何時でも解約できることです(借地借家法が適用される借地契約では、借地権者保護のため契約解除のハ－ドルは高い）。
３．＜定期借地権の設定に拠る土地の法人化＞
⇒　無償返還届出書方式が自負する建物全部賃料の授受・権利金支払が不要・安い地代の容認と云うメリットの総てを定期借地権設定方式は有します。
そればかりでなく、建物売却により旧建物所有者が家賃の総てを失うことがない措置（賃貸人の地位の留保(民法605条の2第2項））を定期借地権設定契約の特約事項とすることが可能です。これにより旧建物所有者(賃貸人)は建物の所有権を失っても賃料を得ることができます(譲渡人から建物の一部又は全部を借り受ける）。
４．＜無償返還届出方式と定期借地権設定方式との決定違い＞
⇒　定期借地権を設定すれば借地権に経済価値が認められることで、土地は底地価格での買取額となります。
更に、借地権と底地の交換（両者の価格差が20%以内)により課税の繰延べが適用され、殆ど金を掛けずに土地の所有者名義を変更できます。
更に一定期間経過後(設定から30年）に建物の買取りを行うことで借地権を消滅させ土地・建物の所有権が得られます。
　税法の活用だけで土地の法人化は不可能です。これに対し、定期借地権の活用に拠れば、定期借地権設定の時点で借地権と底地の評価の概算を求められます。これに拠り、土地の法人化の手段を「交換」で行うか、「底地の買取り」に拠るか、又は、その他の手法を選択するかの検討か可能です。
最も経済合理性に優れる方法を選択すれば良いのです。是非、ご相談してください。
５．＜無償返還届出方式に係る土地利用権の契約解除について＞
⇒ 無償返還届出方式から定期借地権方式に何時でも容易に乗り換え可能です。
⇒　届け書を税務署に提出するだけの無償返還届出方式と異なり、定期借地権方式は、借地借家法・民法の活用、底地の買取や底地と借地権との交換の是非には不動産の鑑定評価が極めて重要です。
＊次頁では無償返還届出方式の、権利金の支払いが免除される等の要件が定期借地権方式でも行える理由及び、土地を更地価格でなく底地価格で買い取れることや底地と借地権の交換が出来ることにつき説明します。
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