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親(個人)から子の会社(法人)へ共同住宅の移転

資金なしでも(個人)から(法人)への収益物件の移転は可能

所有権移転の為に資金借入の必要はありません

Ⅰ.相続税は法人所有財産なら課税されない


1. <短期的な効果を狙う税務対策では財産を守れない>
親(個人)から子(個人)へ生前に共同住宅を移転する場合の税務対策は短期的な効果を狙うものでしかありません。個人が一定額以上の財産を有している場合、相続税から逃れることはできません。 相続税は個人に係る税です。 以前に個人所得30億円超で日本有数の高額所得者になった方の所得は相続税支払いのため不動産を売却したものでした。 相続税支払いにより多額の財産を失った方は少なくありません。
2. <相続税対策は相続発生後より発生前が重要>
(ア)  課税の価格時点は相続発生時点です。 評価は原則、国税の財産評価基準に依り事務的作業として行います。 不動産鑑定士の評価が有効となるには国税評価では最高裁判例時価である適切な市場時価とならないことが明確な場合に限定されます。 具体的には造成が必要な土地に付き国税基準では造成費が市場実態に合わず土地が高くなり過ぎる場合や、都市計画法を無視して開発できない土地を建築可能とする課税額となる場合等です。
(イ)  これに対し、相続発生前なら通常の不動産取引となり不動産鑑定士の評価が全面的に適用できます。 相続税土地評価は三大都市圏内では500㎡以上、それ以外は1,000㎡以上で「地積規模の大きな宅地の評価」により減額評価できますが499㎡やそれ以外地域の999㎡では適用できません。これに対し市場は近隣地域の土地利用に基づき分割販売を判断します。市場時価なら弾力的な税務対策が図れます。又、課税額支払時期は相続税は10ヶ月以内ですが売買は当事者間の合意期間です。更に、所有権移転は売主の印鑑証明書付当事者間契約書等により登記が可能で金銭の支払条件は移転要件とはなりません。金融機関等からの資金調達なしで家賃収入を法人へ移転できます。
(ウ)  対策例として不動産資産は市場時価より相続税評価が安いことで不動産資産の購入が有効となりますが、一方では相続時精算課税制度(相続人1名当たり2,500万円までの贈与分を相続財産に加算)により代金受取債権を小口化できること及び相続発生時までの時間を弾力的に活用することで有効な節税対策が図れることが云われますが、当該制度は相続時に贈与額合計が相続財産に加算されますが、贈与額以上の負債額が認識されれば節税対策として有効といえます。

 

売買による移転での留意点


1.<
取得時が不明な物件の課題>
取得時が不明なら取得価額を売却額の5%とされる可能性が高く、過大な売買利益が計上されることとなります。これに対し個人が法人に土地・建物の不動産を売却する際、低廉売買の規定に拠り時価の2分の1以下で売却すれば、法人は時価と売買額との差額を受贈益として法人税の対象とされます。但し、個人(親)が法人の役員等の利害関係者ならば(注1)、2分の1以上の売却額でも低廉譲渡と見なされる可能性があります。法人は受贈益を減少させるため損金と相殺できますが、取引当事者が利害関係者ならば相殺を否認される可能性があるため利害関係の無い不動産鑑定士の鑑定評価額による取引が有効となります。
(注1)低廉売買;(時価の2分の1未満)と認定されたら法人に受贈益課税がされると同時に、子の会社の
株価の上昇が認められれば増加分は子に対する贈与と見なされます。
2.<売買契約による受取債権の贈与の活用>
例えば売買により子の会社が建物支払残金2,000万円を残していた場合、相続発生で
子が相続人となれば、残金2,000万円は親の相続財産に加算され相続税250万円(
2,000万円×15%50万円)の相続税支払いとなり、子は250万円の相続税支払いが生じる代わりに残金2,000万円を会社から受け取れることになります。又、親が売買に伴う代金受取債権を相続人である子に1人2,500万円を上限として贈与(注2)すれば、相続発生時に相続財産として子の額が加算され相続税として課税されます。 従って、相続発生時までの期間に親(被相続人)が有する債権額を多少でも生活費等で消費する等、親の財産と負債との相殺が可能なら相続税の課税額は大幅に減少します。
仮に、これら相続税対策を放置すれば親(被相続人)所有の不動産及び蓄積する家賃収入が相続財産として過大な課税がされることとなります。更に、不動産鑑定士の評価により建物時価を積算価格 (取得価額ー減価償却額)でなく、
収益価格を標準とした「貸屋及びその敷地」の内訳として試算し、譲渡益ゼロとなることの価格検討も可能です。
(注2)相続時精算課税制度;60歳以上の親・祖父母から20歳以上の直系卑属である推定相続人の子・孫へ2,500万円上限を複数年度に渡り贈与でき、相続時に贈与合計額を他の相続財産に加算する。 尚、贈与額は贈与時点の時価。

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所有権移転の為に資金借入の必要はありません。

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