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親(個人)から子(個人)へ共同住宅の移転

  資金なしでも親(個人)子(個人)間の共同住宅移転は可能です

個人所有財産には相続税負担が永久に続く

1.<相続税は個人に係る税金>
共同住宅建物が親所有か子所有かの違いは家賃収入が親か、子の何れかに振り込まれるかの違いです。共同住宅建物は自宅建物(固定資産税額)に比べ30%だけ安くなりますが、高収入の賃貸建物は蓄積される家賃収入が多額で、30%程度の建物価値減額では相続税対策は図れません。
財産の移転に伴い課税される我が国の構造的課税制度の下では被相続人(親)の個人財産を法人所有とすることが最良な相続税対策です。それが出来ない場合でも親(個人)から子(個人)に所有権を移すことが相続税対策には有効です。
2.<建物(土地)の所有権を早い時期に移転すべき>
真に成果ある対策は、毎年賃料収益が蓄積される共同住宅建物の所有権を早い時期に相続人等に移転することです。移転に伴う多額の資金が準備出来ない心配は不要です。

① 親族間の売買は契約条件を流動的に締結することが可能です。
② 相続時精算課税制度の贈与は相続発生時まで税支払いを延期できるため、その期間に被相続人の財産を減少させる対策を施すことが可能です。
③ 土地・建物の取引価額の減額を図るには不動産鑑定士の評価が有効です。取引価額を不用意に低廉額に設定すれば親族間の取引に係る税務当局の審査は厳しく、時価額と低廉額との差額は贈与として贈与税が課されます。
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<相続税に係る不動産評価を下げる手法>
不動産鑑定評価基準に基づく不動産鑑定士の評価では、共同住宅建物は「貸屋及びその敷地」の類型で収益価格を標準とする価額の内訳として評価できます。従って、貸家建物・敷地でも国税路線価を基礎として査定される相続税評価額とそれ程変わらない価額となる場合も少なくありません。これに対し、借入で建築費を調達する節税対策では経過年に応じ借入残額は減少し続けます。以後は中長期に渡たり家賃収入(相続財産)が被相続人の個人口座に蓄積され続けられ、税負担を高めます。

売買代金を複数相続人に贈与する手法

1.<借入なしで建物を取得する>
建築費の借入額が未完済期間は、建物代金支払額を金利のみにし元金を据え置くか、長期返済の元利均等払いにすれば借入なしで建物移転が行えます。
2.<相続時精算課税制度に基づく贈与>
親が契約に基づく代金受取債権を複数の相続人に分割贈与することを企画します。その際、相続時精算課税制度の贈与を行い、相続人1名当たり2,500万円迄(3名なら7,500万円迄)の贈与を行います。これにより相続発生時に贈与額合計が親の相続財産に加算され相続税として課税されます(尚、1名当たり2,500万円を額を超す場合、超過部分に対し税率20%の贈与税が課税され翌年3月15日迄に支払います)
3.<建物売買契約額の低減を図る>
贈与に係る建物価額は固定資産税評価額です。建物が賃貸されている場合は更に30%減額されます。これに対し売買に伴う建物価額は時価です。従って建物売買契約において、建物時価を低く評価出来るか否かは生前対策には重要です。更に、国税庁は売買取引に係る評価基準はを持ち合わせていません。そのため、不動産鑑定士は収益価格を標準とする弾力的時価評価の提示(不動産鑑定評価基準に基づく)が可能となります。⇒次頁

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