＜前振り＞
最小の費用で”土地の法人化”を行うためには！
（1）＜土地の相続税からの回避＞
ⅰ．＜無償返還方式が有するメリット＞
現在、相続税や所得税の過度の課税負担に対応するために同族法人を設立し、個人所有の不動産（建物のみ）を先に設立した法人が買取り、土地利用権（借地権）は下記のメリットを有する無償返還届出方式を適用する場合が殆どと思います。
① 設定に際し権利金支払いが免除され、地代は公租公課の２倍～3倍程度でもよい。
② 個人に課税される所得税より法人税の方が税率が低く、給与等を含め多くの項目を経費計上できる。
③ 共同住宅等の被相続人が所有する建物所有権を法人に移転することで、賃料を売主（旧建物所有者）の個人口座から法人口座に移し替えることができる。
ⅱ．＜借地権価値がゼロでは土地の法人化は困難＞
無償返還方式では建物のみの法人化しかできないため相続税対策としては不十分です。無償で借地権を返還する条件の契約である故に借地権は市場価値を有せず、土地の法人化が達成できなければ高額な土地に係る相続税からの回避は永遠にできません。
その場合、無償返還方式から経済価値を有する定期借地権に変更すべきです。市場価値を有することは借地権や底地を単独で売買でき、交換もできます。定期借地権方式に変更しても上記①～③のメリットは定期借地権も同様に有するので心配ありません。
（2）＜交換による土地の法人化＞
ⅰ．＜買取りでなく交換＞
土地の法人化を最小の費用で行うためには交換可能な定期借地権でなければ目的は果たせません。土地の法人化とは同族法人が土地の所有者となることですが、被相続人が相続発生時に高額な土地（底地）の所有者でなければ不動産ばかりでなく、自社株の価値も低くなり、相続税対策には極めて有効です。このことは土地の法人化は相続発生以前に行われる必要があることを意味します。
Ⅱ．＜底地権者と借地権者が入れ替われば＞
定期借地権設定当時に土地所有者である被相続人は底地所有者です。底地と定期借地権を全部交換すれば、被相続人は底地権者から定期借地権者に変わります。相続税は故人の財産に課税されるので定期借地権に課税されます。
国税庁の通達評価では定期借地権の査定額は更地価格の概ね20%(底地は概ね80%）となっており、交換せずに底地所有者のままでいた場合と比べ、相続税の課税額は大きく減額されることが分かるはずです。相続がいつ発生するかは不明なので早めに交換を行い、被相続人は定期借地権者となっておくべきです。
土地（底地）の所有者を個人から法人に移すメリットは下記の通りです。
① 不動産に係る相続税から解放されること。
② 更に交換が等価交換と見なされれば交換差金（底地と定期借地権の交換で精算すべき金額）は不要となること。
③ 交換時に支払うべき税額(所得税や住民税)も非課税となること。（将来当該地を売却するまでは課税が繰り延べられます(所得税法50条:法人税法58条)。
④ 双方の価額格差（20%が基準）が重視されるため、価額が高い土地ほど交換のメリットを享受できること。
ⅲ．＜最小の費用で最大の効果をあげるやり方＞
土地利用権を定期借地権に変更すれば総ての物件が等価交換（価格格差20％以内）できるわけではありません。不等価交換となれば単なる売買として当事者双方が課税され、交換差金を受け取った者はそれに対しても課税されます。
但し、交換において等価交換とならない場合でも、状況に応じ最良の対策は採れます。又、時間を掛ければ等価交換が可能となる場合もあります。
当社は定期借地権設定契約以前に等価交換が可能か否かは判断できます。又、等価交換とならない場合でも、最小の費用で最大の効果をあげるやり方を提示できます。
ⅳ．＜定期借地権を消滅させるには＞
次に、同族法人が底地所有者から土地の完全所有者となるためには、定期借地権を消滅させて底地と定期借地権の混合により土地を更地や自用地とする必要があります。それには費用負担の過大な買い取りは避けて、契約期間内における契約の解約や設定後30年以降後の建物買取り（特約）によって実現を試みます。詳細は次頁での「2．借地契約の解約」を参照してください。
（3）＜当社がお手伝いします＞
ⅰ．＜当社は不動産鑑定評価・コンサルタントを行ってきました＞
土地の法人化には強い関心をもって研究してきました。定期借地権は期限付き借地権ですが、通常の借地権同様に売買や交換が可能です。これに対し、無償返還方式での借地権は価値がゼロのため市場に於いて交換も売買もできません。
Ⅱ．＜底地と定期借地権に係る専門的知識が不可欠＞
無償返還方式は税務署に当事者連名で届け出るだけですみますが、定期借地権の合法的運用は税法だけでなく、民法や借地権や底地の評価に係る専門的識が不可欠となり、特に等価交換の場合は土地（定期借地権・底地）の評価が最も重要です。その際、契約書での支払地代額・契約期間・金利・採用する利回り等の数値により評価額が異なるため、採用すべき数値如何が等価交換の是非に直結します。
Ⅲ．当社は“鑑定評価基準に基づき且つ、合理的範囲内で”、依頼者ニ－ズに対応するように心がけています。等価（価格格差20%以内）で交換できるためには当初契約書の作成が最も重要ですので、当社が契約書の作成を行います。
＜ご相談ください！＞
℡ 042-667-0509 ﾒ-ﾙ 012kantei@gmail.com
不動産鑑定士 酒匂 悦郎（サコウ エツロウ)
＊次頁以降で更に詳細な説明を行います。
