(1) 次の世代に土地を残すには
ⅰ．高額な土地は法人で所有すること
土地資産が50億円とし相続人が配偶者と子供1人の場合、50億円-（3000万円＋（600万円☓2人））＝49億5800万円に対し、配偶者は法定相続分までは無税なので子への課税額は(49億5800円☓1/2)☓55％-7200万円＝約12億9千万円。
5年後に高齢の配偶者が死亡すれば、二次的に子は父の場合と概ね同額の相続税を払うことになるから、子は約2倍の25億8千万円の相続税を払うことになる。現金がないから土地を売却して調達すれば、更に所得税や住民税等が譲渡益の約20％差し引かれる。⇒ このような高額な税負担が相続が発生する20年毎ごとに繰り返されれば、次の世代に土地を残すことが困難となります。
ⅱ．無償返還方式では高額な土地はきない
賃貸建物（共同住宅や店舗・事務所等）を個人で経営するより法人で経営する方が税制面で有利なので同族法人を設立し、経済的負担の少ない建物のみを買取り、土地利用権（借地権）は無償返還届出署を税務署に提出し借地権の支払いを免責され、地代も公租公課の2倍～3倍と程度でよい。但し、権利金の免責と借地権の無償返還を条件とするため、無償返還方式での借地権価値はゼロ評価されます。
ⅲ．定期借地権設定に当り税務署に提出すべき書類
土地の法人化を実現させるには借地権者は底地を更地価格で買い取り混同により完全所有権化する必要があります。底地＋借地権（（ゼロ）＝更地、借地権価値ゼロが土地の法人化を困難としているのである。行うべきことは、土地利用権を無償返還方式から定期借地権方式に変更することです。
ⅳ．無償返還方式による借地権契約の解除
借地権者は下記書類を税務署に連名で下記書類を提出する必要があります。
①土地の賃貸借契約解除合意書、②定期借地権設定契約書、③借地権者の地位に変更がない旨の申出書。④当初締結した無償返還届け書の写し
なお、借地人からの申し出による合意解除は特に合理的解除事由は不要。
(2) 底地と定期借地権との交換
ⅰ．経済的負担の違い
定期借地権方式は権利金支払いの慣習が無い。故に権利金の支払義務がなく、地代の支払規定もありません。
定期借地権は経済価値を有し単独で売買や交換が可能で、これに依り土地の所有権を個人から同族法人に移転できます。
完全所有権の土地に定期借地権を設定すれば、底地と定期借地権に土地は分離されその際、定期借地権者である同族法人が底地を底地価格で買い取れば混同により土地は完全所有権となり、土地の法人化が達成できます（金は掛かるが早い）。更に、個人は法人に対し時価の1/2以上で底地を売却すれば通常、低廉譲渡とは見なされません、法人は時価と購入額との差額を受贈益とされ、法人税の対象とまります。
ⅱ．底地と定期借地権との全部交換
全部交換により被相続人は底地所有者から定期借地権者に変わり、この状態で相続が発生すれば相続税は定期借地権に対し課税されます。借地権の価値は主に適正な地代と実際支払地代との差額（借り得分）の総額の現在価値とされるため、適正な地代を支払っていれば借地権価値が少なく、相続税も少額ですみます。
ⅲ．底地と定期借地権の等価交換（所得税法58条）
交換の際、高い方の価格の20％以内に双方が収まれば（価格上の）等価交換が成立し、課税の繰延べが可能となります。このことは、交換時に於ける所得税や住民税が非課税となり且つ、当事者が合意すれば交換差金の支払も必要ありません。
又、課税の繰延べとは将来当該交換地を売却する際、当該地を取得したときの当初取得価額をそのまま将来売却時の取得価額とすることです。
等価交換により土地の法人化が達成すれば、個人（地主）は不動産の相続税からは回避できても被相続人同族法人の株主ならば、法人に土地資産が加算されたことで法人の非上場株の価値が上がり、被相続人が所有する非上場株式の対策を考慮すれば土地の法人への移転時期は重要です。
（3）交換における注意事項
ⅰ．（建物＋借地権）と底地とを交換するな！
建物価額は交換差金と見なされ建物価格次第では（交換対象の土地価格の20%以上）、等価交換が否認されるため建物は交換でなく売買の対象とすること。
ⅱ．交換は現金を介在させない物々交換
交換は双方の価額格差が問題とされ、現金を介在させずに土地の所有権を個人から法人に移せます。
ⅲ．等価交換が否認された場合の措置
仮に税務署から等価交換を否認されれば単なる売買と見なされ土地の譲渡益に対し、双方に多額の税金が課せられ可能性が高くなります。この対策として民法127条1項の停止条件付き契約とし、等価交換が不成立となれば契約が白紙撤回される契約とすることです。
ⅳ．解約期間内における中途解除
定期借地人の個人的事情で契約の解約を申し出て、底地所有者がこれに同意すれば中途解約が有効となるがその際、自らの事情で解約を申し出た借地人は明渡し費用等の請求はできない。但し、定期借地権は財産であり、同族法人に対する建物や定期借地権の無償返還は受贈益と見なされ、返還を受けた法人は受贈益課税がされる可能性があり、節税対応が必要（低廉譲渡を前提とすれば不動産鑑定士の評価の１/２）。
なお、契約が解約されれば借地人は借地権を返還し借地権が消滅するが、解約を実現させるには契約書で解約権留保特約を設けておく必要があります。
（４）当社が行うこと
等価交換の実現性が高い契約書の作成、その他の特記事項に係る書面の作成、等価交換成立・立証のための不動産鑑定評価書の作成を行います。
経絡書作成以前に借地権や底地の評価を行ってみれば、等価交換成立の可能性の可能性は概ね判断できます。可能性の低い案件については事前にお知らせします。
*本件は税務計算や法律解釈等につき当社の知識・経験の外にAIを参考としておりますので、より正確さを求める場合は自身で確認してください。
⇒ 等価交換に関する詳細は最小の費用（資金）で土地の法人化にリンク
