不動産の法人化手法の比較（無償返還届出と定期借地権）

定期借地権に基づく法人化の手法

（２）何故、定期借地権設定（底地買取）が必要か
ア．⇒定期借地権を設定すれば土地は借地権と底地に分離します。定期借地権の設定に当たり権利金支払の慣習は無く、権利金や地代の支払いに係る規定もありません。又、底地と借地権を交換することによって土地の法人化が可能となれば、建物譲渡特約に拠り当初契約から３０年経過後に建物を買取ることで借地権を消滅させることが出来ますが、定期借地契約期間内に於ける借地人からの申し出（合理的）に拠る借地契約の解約が行われれば、建物買取請求や立ち退き金額等の請求なしに借地権の消滅が可能となります。これに拠って借地権と底地との混同で土地・建物の法人化が図れます。
イ．⇒無償返還届出方式の最大の利点は、借地権価値ゼロを自認することで権利金支払を回避できることですが、定期借地権方式との決定的な違いは、無償返還届出での借地権は借地権価値がゼロであることに対し、定期借地権は借地権が経済価値を有すことです。
（３）土地の法人化は定期借地権方式でなければ困難
借地権に経済価値があることで借地権と底地との交換が可能となり、底地価額と借地権価額との差額は交換差金の支払や課税の繰延べに拠る法人化の費用を大きく減額させます。
これに対し、無償返還届出方式では借地権が経済価値を有しないので高額な土地の全部を時価で買い取る必要が土地の土地の法人化を困難にします。
更に借地権と底地との交換差額が２０％以内ならば売買は無かったものとされ、交換差金の支払も税務上は免除されます(交換差金を払えば差金について課税される）。課税の繰延べの特例は交換時に於ける課税額支払いを回避させます。

契約書の内容によって法人化の難易が決まる

（４）ア．⇒ 最小の費用で土地の法人化を実現するためは、借地期間・金融利回り・土地利回り・底地価値や借地権価値の評価額・地代や賃料の設定額等に拠って法人化の方向性が決まるため、契約条件等を十分に検討した上で契約書を作成することが極めて重要です。
建物のみを法人化する場合、建物を時価（価格時点の簿価で可）で取得でき、建物賃料のすべてを新所有者の口座に入金させられます。逆に建物譲り渡し人の口座には安い地代しか入金されません。家賃収入を失い所得が減少することは被相続人の相続財産の減少となるため、相続税対策にはなるかも知れませんが、譲り渡し人が家賃収入を生活源とする場合は逆効果です。（その場合は民法605条の2第2項前段の「賃貸人の地位の留保」の適用で賃料の確保は可能です。）
イ．⇒ 無償返還届出方式が定番として利用されるのは、建物を法人所有とすることで借地権設定に伴う権利金の支払いや適正地代の支払い〈土地価格の６％）が免責され、地代も使用貸借と見なされない額であれば税法上の規制を受けないことが最大の要因で、最大の弱点はこの方式では土地を自用地価格で購入する必要があり土地の法人化が困難となることです。
ウ．⇒ 定期借地権の場合、契約期間内でも借地契約の解約が認められれば借地権を消滅させることができます。借地人に解約の意思があり、その根拠が合理的なものであり且つ、解約を特記事項とした契約書であることが必要です。又、借地人の都合で契約解約を行う場合、借地人には地主に対する建物買取請求権はありません。合理的な契約解約の原因としては借地人にとって経済面で不利となるケ－ス（家賃収入に対し地代が高すぎる等）が多いと思われ、この場合でも借地権や底地の評価が重視されます。

当社は不動産の評価と契約書の作成を行います。
定期借地権に拠る土地の法人化については相当期間に渡り研究してきました。
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