定期借地権による土地の法人化

　無償返還届出方式から定期借地権方式に変更しませんか！
土地の法人化は定期借地権方式でなければ困難な理由

（一）無償返還と定期借地権との違い
１．借地権と底地の交換
１００億円の個人所有の土地を法人所有に変えるには１００億円現金が必要ですが、建物（共同住宅や店舗）のための土地利用権（借地権）を無償返還方式から定期借地権方式に変更すれば、幾つかの要件を満たすことで底地と借地権の交換が可能となり、過分の資金調達をすることなく土地の所有権を同族法人に移転できます。
２．借地権に経済価値があることの効果
無償返還方式に基づく借地権価値がゼロであるに対し、定期借地権方式での借地権は経済価値を有します。借地権に経済価値があれば、底地の所有権を個人から同族法人に移転（売買や交換）する際に、金銭のみならず借地権も購入対価となり得ること及び、一定期間内に底地や借地権を取得し不動産の完全所有権化を図るには借地権でなく定期借地権でなければなりません。借地権の場合、権利金の認定課税や相当地代（土地価格の６％）が阻害要因となりますが、定期借地権にはそれがありません。更に、相続対策だけでなく企業の資産価値を高めるには土地（底地）と建物（借地権）の両方を完全所有権とする必要があります。
３．権利金と地代
定期借地権設定に際し、権利金や地代に係る課税規定が無いのは定期借地権市場{権利金支払い市場）が今だ形成されていないからです。それ故に権利金や保証金の支払いの有無は当事者間の話し合いとなります。地代も使用貸借と見なされない範囲（公租公課の２～３倍程度）でも構いません。又、「最小の費用で土地の法人化」を図るには借地権と底地の交換や買取り及び地代の支払い等の問題を解決する必要があるため、同族会社の法人化を前提としなければ実現は難しいと云えます。
(二）”定期借地権の契約解約要件”
＜土地の所有権を同族法人に移転するまでの経緯＞
１．個人から建物を同族法人が買取る
土地利用権として定期借地権を設定する。無償返還届出書を連名で税務署に提出済み場合は契約解除して(解除に伴う課税関係は生じない)、定期借地権に変更する。
２．一定期間後に借地契約の見直しを行う
底地と借地権の交換及び底地の買取り（借地権者の申し出に拠る借地権契約の解除）に係る検討を行い、等価交換が成立すれば（価格差が20%以内）課税の繰延が可能となる。不等価交換となる場合は交換差金を支払うか否かを検討する。
３．定期借地権設定契約では特約事項の付記が重要
解約期間内解約を実現するには当初契約書で特記事項として記載すること。又、借地借家法24条の建物譲渡特約付契約以外は借地人からの合理的理由に基づく解約申出が不可欠。
地主は適正な地代（又はこれに変わる対価）の確保、借地権者は建物のための土地利用権の確保が基本となるため、当事者間で納得し得る契約条件とすることが重要です。
（三）“当社ができること“
１．定期借地権設定方式に基づき、収益建物に於ける土地を個人所有から同族法人所有へ移転することの知識（土地評価・税務処理・民法の適用）に係るノウハウを当社は最も有します。定期借地権と底地との交換が可能となり得るか否かは、当初契約条件（土地評価や特約事項の記載）で殆どが決まってしまいます。
特に等価交換の可否は土地評価に左右される場合が多く、当初契約書に於ける数値は事前に定期.借地権や底地の予備的評価を行ってみないと判明しません。感覚で当て込んだ数値での課税の繰延べ（等価交換）は殆ど不可能です。逆に事前に適切な価格や数値が分かれば「最小の費用で土地の法人化」が図れる可能性は高くなります。
2．収益物件に於ける土地の法人化を考えるのであればご相談ください
尚、建物が存在しない駐車場や収益を生まない自宅建物に於ける定期借地権と底地との等価交換は不可能です。
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