無償返還届出方式では土地の法人化は困難

＜当初契約書に拠って土地の法人化の難易は決まる＞
１.借地権と底地との交換は契約内容が重要
「最小の費用で法人化」を実現するには借地期間・金融利回り・土地利回り・底地価値や借地権価値の評価額・地代や賃料の設定に拠り法人化の難易は決まります。
無償返還届出方式であれば土地の法人化には土地（自用地）を時価で購入する必要があるため、契約形態を定期借地方式に変更する必要があります。これに拠り自用地地価格でなく底地価格で土地を買い取れます。又、定期借地権方式では借地権が市場価値を有することで底地と借地権との交換が出来、底地価値と借地権との価格格差分を交換差金として支払えばいいんです。更に価額格差が２０％以内なら課税の繰延べが可能となり、交換時での課税を将来に繰り延べることが出来ます。

２.無償返還届出方式では土地の法人化は困難
ア．⇒ 建物のみを法人化する場合、建物を価格時点の簿価で取得できます（不動産鑑定評価では時価での評価も可能）。建物のみの法人化で建物賃料のすべてを新所有者の口座に入金させることが出来ますが、建物譲り渡し人には安い地代しか入金されません。家賃収入を失い所得が減少することは被相続人の相続財産の減少となるため、相続税対策にはなるかも知れませんが、譲り渡し人が家賃収入を生活源の一部としたい場合は逆効果です。
この際、民法６０５条の２第２項（賃貸人の地位の留保）の適用で賃料の一部を建物売り渡し人の口座に今までどおり振り込ませることも可能です。手法としては、建物新所有者から建物の一部又は全部を借り受け賃貸人としての地位を留保するものです。受取家賃と支払家賃との差額が生活資金となります。無償変換届出方式の借地権価値がゼロであるのに対し、定期借地権は市場価値を有します。これに拠って、底地と借地権の交換や土地を底地価額で購入できることが可能となるのです。
イ．⇒ 無償返還届出方式が定番として利用されるのは、建物を法人所有とすることで借地権設定に伴う権利金の支払いや相当地代の支払い〈土地価格の６％）が免責され、地代も使用貸借と見なされない額であれば税法上の規制を受けないことが最大の採用要因です。しかし、定期借地権方式は無償返還届出方式の有する利点はほぼ全部有します。