最小の費用で”土地の法人化”を行うには！ 
（1）＜無償返還方式と定期借地方式との比較＞
| 項 目 |
無償返還届出方式 |
定期借設定設定方式 |
| 権利金に対する対応 |
不要（当事者連名で税務署に届ける） |
不要（支払の慣習がない） |
| 地代に対する対応 |
地代は使用貸借と見なせない額（公租公課の2倍～3倍程度）ならよい。 |
法的規定はない（住宅用２%～３%:事業用４%～５%が相場） |
| 土地の売買や交換について |
借地権価値がゼロのため、土地を自用地価額で買取る必要があり、土地の買取りは高額なため困難。 |
交換の場合、双方の価額格差が20%以内なら等価交換と見なされ、交換差金の支払が不要で課税は非課税（当初取得額を引き継ぐ）。又、不等価交換ならば通常の売買として課税処理。 |
ⅰ．＜無償返還方式が有するメリット＞
現在、相続税や所得税の過度の課税負担に対応するために同族法人を設立し、個人(被相続人) が所有する不動産（建物のみ）を先に設立した法人が買取り、土地利用権（借地権）は無償返還届出方式を適用する場合が殆どです。無償返還方式のメリットは上記一覧表の如くです。下記①～③がその骨子です。
① 設定に際し権利金支払いが免除され、地代も公租公課の２倍～3倍程度でもよい。
② 所得税より法人税の方が税率が低く且つ、給与等を含め多くの経費を費用計上できる。
③ 共同住宅等の建物賃料の全部を個人（被相続人）から法人口座に移し替えられる。
ⅱ．＜借地権の価値がゼロでは土地の法人化は困難＞
無償返還届出方式に基づく借地権の場合、高額な権利金の支払が免責されるメリットはありますが、借地権の無償返還を前提とするため借地権価値はゼロ査定され、更地価格で底地を買い取る必要があり、土地の法人化を困難とします。
これに対し定期借地権は期限付借地権のため、市場価値を有し売買や交換が可能です。又、権利金支払の慣習がないため権利金の支払義務もありません。但し、同族会社が借地人であることを考慮すれば通常地代を下回わる地代は避けるべきです。
又、定期借地権の場合、同族法人である定期借地権者が底地の買取りを行えば借地権と底地の混同により土地は更地（自用地）となりますが、無償返還方式の借地権ならば底地でなく更地（自用地）を購入しなければ更地にはなりません
ⅲ.＜土地の法人化に係る選択＞
① 無償変換方式では借地権を更地価格で買い取る必要があります。
② 定期借地権方式では底地と定期借地権が等価交換できれば交換時に於ける所得税や住民税等の譲渡益課税が非課税（課税の繰延べ）となるので選択すべきです。
（2）＜交換による土地の法人化＞
ⅰ．＜定期借地権のメリット＞
土地の法人化ができなければ高額な相続税からの回避は永遠にできまんせん。回避するには無償返還方式から定期借地権への契約形態の変更をお薦めします。
定期借地権は市場価値を有し借地権や底地を単独で売買したり交換することが可能で、定期借地権の設定に際し権利金支払いの慣習はありません。権利金の支払いは支払いの慣習がある地域に於いて義務ずけられ、「権利金の支払いが求められるにも係わらず、権利金を支払わない場合は相当地代（6％を目安）の支払いが求められる」という論理が成り立ちますが、支払いを求められていないにも係わらず、支払わなかったから相当地代を支払えとは云えません。更に、借地借家法や税法で定期借地権に係る支払い地代額の規定はありあせん。但し、定期借地権に市場価値があることを考慮すれば適正地代の支払いを勧めます。市場の実情は事業用定期借地権の場合、権利金支払いは殆ど無く保証金が支払われ、地代は住宅系で土地価格の2％～3％。事業用で4％～5％が標準的です。
なお、不動産鑑定評価基準の考え方では預かり金である保証金を多めに払い、地代は安めに抑える方が定期借地権の価値は低くなります。実際支払い地代と適正地代との差額の総和の現在価値が借地権者の利得（借地権価額）と見なすからです。
ⅱ．＜全部交換により底地権者と借地権者が入れ替われば＞
相続税についての課税額は以下のとおりです。
a.定期借地権設定当時での土地（底地）所有者は被相続人です。
b.底地と定期借地権を全部交換すれば底地権者は定期借地権者に変わります。
c.相続発生時に被相続人が定期借地権者ならば相続税は定期借地権に課税されます。
d.同族関係における国税庁の定期借地権査定額では、実際支払地代が適正地代（住宅系では土地価格の2％～3％程度）であれば定期借地権の査定額は更地価格の概ね20%～30％程度になると思われます。無償変換方式における借地権価額が自用地価格の80％ないし100％であるのに対し、相続税額は大きく減額されます。
e.土地の相続税は土地所有者に課税されます。相続発生時に土地（底地）所有者でなければ相続税は非課税若しくは著しく安くなります。この対応は生前に行われている必要があり、国税庁の財産評価基本通達でなく国交省の不動産鑑定評価基準での評価でなければその対策は図れません。
ⅲ．＜土地（底地）の所有者が個人から法人に移転した場合のメリット＞
① 不動産に係る相続税からは解放される。
② 等価交換（高い方との価額格差が20%以内）が可能ならば、交換差金の支払いや交換時の課税が非課税となる（将来の売却時まで当初の取得価額が繰り延べられる(所得税法50条:法人税法58条)。
③ 双方の価額格差が重視されるため、価額が高い土地ほど交換のメリットを享受できる。
（３）＜土地の法人化を達成するには＞
ⅰ．＜経済価値を有する借地権と有さない借地権＞
仮に底地価格が更地価格の半額とした場合、個人地主が底地を更地価格の1/2以上で法人に売却すれば低廉譲渡とは見なされません。土地価値の概念では無償返還方式に係る底地は更地で、定期借地権方式に係る底地は底地です。定期借地権における底地の最小売却額を数値で示せば底地価格を更地価格の半額と見なせば、0.5(底地）× 0.5（1/2) で、 法人は更地価格の25％程度迄の額（低廉譲渡とならない）で底地を買い取れます。（但し、買い取るのが法人ならば時価との差額は法人税の対象となり、法人に損金があればその分は受贈益から相殺できます）。これに対し、無償変換方式での借地権は経済価値を有さないため底地を更地価格で買取る必要があり土地の法人化がi経済的に困難です。
ⅱ．＜土地の法人化を達成するには＞
当初の定期借地権設定契約で建物買取り特約を付しておけば30年経過後に建物を買取り、借地権を消滅させることができます。又、法人が被相続人（個人）の所有する建物を買取り法人所有とした場合（定期借地権の設定）でも建物の買い戻し特約を付しておけば建物だけでなく、借地権の買取りや交換の問題が生じます。このように土地の法人化を行うには総合的知識の運用が不可欠となりますが、個々のユ－ザの状況に応じた対応が可能となります。
ⅲ．＜定期借地契約が期間内に解約できる場合とは＞
法人が土地（底地）の所有者となっても更に、土地の完全所有者となるためには定期借地権を消滅させて底地と定期借地権の混合により土地を更地や自用地とする必要があります。
契約期間内でも借地権者の合法的根拠による申し出により契約は解約できます。
重要なことは建物買取り特約同様、期間内解約についても当初契約でこれを特約事項とする必要があります。又、賃貸建物を同族法人に売却すれば賃料の全部が新建物所有者（同族法人）の口座に移せますが、売り渡し人の生活を維持するために賃貸人の地位の留保（民法605条の2）を適用すれば一部又は全部の貸室の家賃を今までどおり転貸により確保することも可能となります。
（４）＜当社がお手伝いします＞
＜定期借地権設定契約書の作成＞
土地の法人化は困難で考慮外と決めつけるのではなく、思考を広げれば幾つかの手法を適用することで土地の法人化は可能となります。当社は不動産のコンサルタントや鑑定評価を行いますが、定期借地権については設定契約書を作成します。契約書に於ける地代や契約期間等に係る数値は定期借地権や底地の評価原稿を作成しなければ経済合理性に基づく数値は求められません。経費を抑えて法人化を実現させることのノウハウを当社は有します。
＜ご相談ください！＞
℡ 042-667-0509 ﾒ-ﾙ 012kantei@gmail.com
不動産鑑定士 酒匂 悦郎（サコウ エツロウ)
＊次頁以降では外食店舗等の如く、定期借地権契約に於いて土地は個人所有、建物は同族ではない法人所有のケ－スについて説明します。
