ア．⇒ 最小の費用で土地の法人化を達成するには「借地権と底地の交換」と「契約期間内の解約」に係る特約事項の内容が最も重要な要素となります。又、相続税対策の観点からは相続発生前に土地（底地）を法人所有としておかなければなりません。この際、無償返還届出方式を採用している場合、借地権と底地との価格割合が０：１００のため借地権と底地の交換ができません。土地の法人化には高額な土地を自用地（更地）価格で購入する必要があり経済的に困難です。そのため建物だけを権利金支払いが免責される無償返還届出方式に拠って法人化しているのが現状です。この場合、地価の高い地域では土地の相続税支払いのために所有する他の土地を売却して支払う場合も少なくありません。
イ．⇒ ここで土地の買取でなく土地の交換を考えてみましょう。その場合、底地と借地権の双方の価額差額が重視され、法人化の難易も差額である交換差金の多少で決まります。このため、高額な土地でも少ない交換差金支払いで法人化を可能とします（格差が20％未満なら差金支払が不要で且つ、非課税で課税の繰り延べが容認されます）。更に、契約特約として契約期間内でも借地権者が自らの都合で契約特約に基づき契約の解約を申し出た場合は原則、借地人には立ち退き料等の請求権はなく原則、無償で借地権の返還が行われます。
ウ．⇒ 交換差額が最小となる為には当初の定期借地権設定契約における地代や契約期間・利回り等の数値の試算や、これに対応する契約書での特約事項の作成を合法且つ適切に行えることが重要となります。そのためには税務・法律・不動産評価等に係る複合的な専門的知識に係る適切な運用が求められます。
エ ⇒ なお、無償返還届出方式を既に活用している方は建物が法人所有となっているので、土地の法人化を最小の費用で行える可能性がより高くなります。
又、建物や底地の買取りのために同属法人が借入を行えば法人の資産が減少し株価も低くなるので、その時点で相続人（事業継承人）に会社の株式を贈与・譲渡すれば不動産ばかりでなく、被相続人（会社経営者）が所有する自社株対策にも効果があります。
無償返還届出方式から定期借地権方式に変更しませんか。
＜ご相談ください＞ リンク・・不動産の法人化手法の比較（無償返還届出と定期借地権）
１．＜売買と交換の違い＞
売買の場合、無償返還届出方式では土地の時価が１億円なら時価の１億円で買い取らなければ土地は法人所有とはなりません。次に交換の場合は借地権の買取りと異なり、交換では土地価格（底地）価格が1億円でも100億円でも土地の価格に関係なく、底地と借地権との価額格差だけが問題となります。
交換における価格格差が20%以内なら不動産取得税や登録免許以外の所得税等は非課税となります。20%以上なら双方の差額分の出費で交換が可能となります（交換差金は課税対象）。又、同族会社等との交換の場合は国税当局から交換でなく贈与と見なされる可能性が高く算定された価格の合理性が重視されるので、リスク回避の為にも国が公認する不動産評価の専門家である不動産鑑定士の評価が望ましいと思われます。
２．＜借地人が借地権と底地を交換した場合＞
次に底地を取得した法人は借地権者から借地権を買い取るか、借地権を消滅させるために建物譲渡特約に基づき３０年待って建物を買取り、底地と借地権との混合で土地を自用地（更地）にするしかありません（建物が解体すべき状態ならば契約期間の５０年待つ）。又、借地権の高額な買取りは経済的に困難なため、建物だけを買い取り法人化するしかありません（これが無償返還届出方式）。
これに対し、定期借地権設定方式は借地権の取得を長期の期間を要せず、底地と借地権の混同により土地を自用地とすることが可能です。
３．＜どのような手法なのか＞
定期借地権は借地借家法により一般定期借地権は50年以上、建物譲渡特約を付した場合は３０年以上。事業用では10年から50年未満、建物譲渡特約を付した場合は30年以上の期間は契約の解除は出来ません。但し、地代不払い等の債務不履行があれば期間に関係なく契約解除できます。
借地借家法は借地人保護の法律であり、借地人からの申し出により契約を継続することが借地人に不利益であることの合理的理由があれば、当初契約書で契約解約できる旨を特約を付すことで解約が可能となります。
４．＜借地人の都合により契約解約を行う場合＞
借地人の都合で解約申し出を行った場合、その反射的効果として借地人は賃貸人（土地所有者）に対し、建物買取りや立ち退き料等（借地権の買取りも）の請求権を有しません①①このように、交換と契約解約を有効に活用できれば１００億円の土地であろうとも、同族法人への土地の所有権の移転を最小の資金で可能とします。
５．＜交換と契約解約の合法的活用＞
① 交換は交換対象物の価額ではなく価額格差が問題となり、借地人からの申し出による契約解約（底地）は土地所有者に建物や借地権の買取り等の経済的負担を求める権限を有しません。
② 但し、実務上は最小の費用で土地の法人化を実現させるには幾つかの解決すべき問題が横たわっており、税務の知識ばかりでなく民法（605条の2第2項前段）や借地借家法、不動産鑑定評価基準(定期借地権や底地の評価)等を有機的に活用して解決する要があります。
③ 固定資産交換については一定の要件を満たす必要がありますが、最も重要なことは借地権と底地の双方の価格格差です。１００億円(底地)－１００億円(借地権）＝０、これが交換が優れる根拠ですが、現実にはそれほど容易なことではありません。複合的な専門的知識の有機的活用が不可欠だからです。当社はそれを探求してきました。
