３.＜契約書に拠って総てが決まる＞
「最小の費用で法人化」を実現するためは、借地期間・金融利回り・土地利回り・底地価値や借地権価値の評価額・地代や賃料の設定額等に拠って法人化のやり方が決まってしまうため、契約条件等を十分に検討した上で契約書を作成することが極めて重要です。
４.＜無償返還届出方式では土地の法人化は困難＞
ア．⇒ 建物のみを法人化する場合、建物を時価（価格時点の簿価で可）で取得できます。建物のみの法人化で建物賃料のすべてが新所有者の口座に入り、逆に建物譲り渡し人の口座には安い地代しか入金されません。
家賃収入を失い所得が減少することは被相続人の相続財産の減少となるため、相続税対策にはなるかも知れませんが、譲り渡し人が家賃収入を生活源とする場合は逆効果です。
イ．⇒ 無償返還届出方式が定番として利用されるのは、建物を法人所有とすることで借地権設定に伴う権利金の支払いや適正地代の支払い〈土地価格の６％）が免責され、地代も使用貸借と見なされない額であれば税法上の規制を受けないことが最大の採用要因です。但し、この方式では借地権価値がゼロのため土地を自用地価格で購入する必要があり、高額な土地に係る法人化は経済合理性の面からも困難です。
５.＜定期借地権方式と無償変換届出方式との決定的違い＞
ア．⇒１００億円の個人所有土地を法人化するには１００億円の買取資金が必要ですが定期借地権を設定すれば、幾つかの要件を満たすことで底地と借地権の交換が可能となり、殆ど資金調達をすることなく土地の所有権を個人から同属法人に移転できます。
イ．無償変換届出方式に基づく借地権価値がゼロであるのに対し、定期借地権では借地権が経済価値を有することで底地の所有権を個人から法人に移転（売買や交換）することが可能となります。土地（底地）の購入に対し、金銭のみならず借地権も交換対象となり得ることが重要なのです。
６．＜土地の法人化には総合的な知識が求められる＞
ア．⇒ 借地権設定に伴い、定期借地権は権利金支払いの慣習がないため権利金の支払いばかりでなく地代の規定もありません。
イ．⇒ 建物を買取り定期借地権設定後の措置として下記が考えられます。① 土地（底地）の買取りや交換 ② 当初契約で建物譲渡特約を付加し交換で土地（底地）を取得した後、（契約後30年経過後）建物を買取り借地権を消滅させる（借地借家法24条）。＊借地権者の事情で借地権を消滅させるには当初契約で解約特約を付記し合理的且つ、合法的なな解約事由が借地人側に存すれば３０年未満でも可能。
ウ．⇒ 最小の費用で土地の法人化（売買・交換）を行うには当初契約（各種項目の設定）が適切になされているか否かが極めて重要であり、借地借家法や民法、税法、不動産鑑定評価基準等のイン側に知識を有機的に駆使できることが不可欠です。（当社にはその蓄積があります）
先頭ペ－ジに戻る
（有）庚申不動産鑑定所
