タワ－マンショ借入借入れによる過度な節税対策

（一）タワ－マンションは時価と路線価との乖離が大きい
１．不動産評価を介した相続税対策の基本
（1） ＜概要＞
① 被相続人の当初財産７億円(相続税評価額)、
②タワ－マンション２棟を13億8,700万円で購入、
③この際、金融機関から10億円の借入を行う。
④当該タワ－マンション２棟の相続税課税標準額は3億3,400万円
（2） ＜収支＞
相続発生時の被相続人資産は、他資産7億円と3億3,400万円（ﾀﾜ-ﾏﾝｼｮﾝ）、負債は１０億円（借入額）
（3） ＜課税標準額＞
相続発生時における被相続人の財産
7億円＋３億3,400万円（ﾀﾜ-ﾏﾝｼｮﾝ）－10億円（借入額）＝ 3,400万円。結果として３,４００万円は基礎控除額以下で課税なし。
２．不動産に係る節税のル－ル
（1）時価と国税評価と相当額の乖離が生じていること。
（2）上記乖離を補填するため被相続人に相当額の借入金があること。
本件では、相続税評価額と実勢時価との格差は、相続税価額が実勢時価に対し24%しかありません。
（二）定期借地権設定と交換による課税繰延
（１）定期借地権設定概要
土地の時価３億円（相続税評価2億4,000万円）、容積率300%、地積1,500㎡、借地期間40年、地代540万円/年、公租公課等115万円、土地に係る利回り4.0%。
（２）不動産鑑定評価での底地価格概算
（ｱ）底地 価格の査定
①収益の総額・・（540-115)万円×19.793（40年・4.0%の年金現価率）＝8,412万円
②土地の復帰価格・・30,000万円×0.208（40年・4.0%の複利現価率）＝ 6,240万円
③底地の収益価格・・・①＋②＝１４,６５２万円
（３）推定借地権価格
①概ね、底地価格＋借地権価格＝更地価格であるから、30,000万円（更地）-14,652万円（底地）＝ 15,348万円
(４) 固定資産税の交換対象となるか。借地権価格に対する底地価格割合 が20%以内にあり交換による課税繰延対象となる。15,348万円 × 80% ＜ 14,652万円