不動産の法人化で安心老後

（１）現在、個人所有の不動産の法人化（同族会社）の殆どが無償返還届出書を税務署に提出し中古建物のみを簿価（未償却残高）で法人所有とします。無償返還届出方式は土地（底地）及び建物（借地権）の各々の所有者が連名で所定の申請書を税務署に提出するだけで良く、難しい知識も手続きも不要です。
（２）無償返還届出方式には以下のメリットがあります。
①高額な権利金の支払いが免除されます。
②適正地代（土地価格（相続税路線価）の６％の年間地代）以下の安い地代（公租公課の２倍~３倍程度）が設定できます。
③建物賃料の全部を　建物所有者の法人口座に入金させることが出来る。
④土地（被相続人所有）に係る相続税につき、被相続人が法人の株主でなければ自用地の20%減の土地価値で相続評価できる。
⑤デメリットは高額な土地の相続税が子孫代々課税され、やがては土地を失う可能性がること。借地権価値がゼロのため土地の購入に際し、自用地（更地）価額で購入しなければなりません。　

＜定期借地権設定方式による建物利用権の設定＞
（１）定期借地権設定方式は無償返還届出方式が有する下記のメリット（①権利金支払いの免責　②安い地代の支払い　③建物賃料の全部を法人口座に入金できる）のすべてを同様に有します。理由は、定期借地権には権利金支払の慣習がないので権利金支払義務がなく、地代の支払に係る法規制も存在しません。
（２）更に、賃貸人の地位の留保（民法６０５条の２第２項）に拠り、建物譲渡人がそのまま今までどおり賃貸人の地位を維持することができます。
（例えば、３階建の賃貸マンションの３階部分は今まで通り旧所有者の口座に賃料が入金され、１階~２階部分の家賃は建物譲受人（新所有者）の口座に入る措置）。これにより、生活費の確保が可能となります。又、このことは契約書で特約として付記する必要があります。
（３）定期借地権に基づく借地権と無償返還届出方式に拠る借地権との大きな違いは借地権が経済価値を有するか否かです。借地権が市場価値を有するならば、底地と借地権との交換が可能であり、土地を同族法人が買い取る場合でも更地価格でなく、底地価格で買い取れます。これに対し、無償返還届出方式の借地人は土地を更地価格で買い取る必要があります。更に、交換差額が２０％以内なら課税の繰り延べが適用され、交換時に課税（所得税・住民税）の支払いの必要がありません。更に、一定期間（30年）が経過すれば建物の買取りが可能となり、建物の買取によって借地権を消滅させられます。当初、土地・建物が個人所有だった物を同族法人に譲渡し定期借地権を設定した場合、建物が共同住宅等であれば建物家賃の総てが建物新所有者（同族法人）の香西に総てが移転されてしまいます。これでは建物譲渡人は安定した生活費の確保が出来なくなります。これを解決するのが賃貸人の地位の留保です。
借地権と底地との交換条件として旧建物所有者が新物所有者から賃貸建物の総て又は一部を借り受け、それを転貸できることを条件とすれば、建物賃料の総てが新所有者香西に移転してしまうことを回避できます（民法605条の2-2）。その際、転貸のための借り受け賃料を世間相場より安く設定したとしても低廉譲渡のような規定はありません。
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