節税と裏技

土地と建物は一体で移転すべき(動画)


Ⅰ.土地と建物は一体で移転すべき
1.共同住宅等の収益不動産に係る相続税対策
資産を移転し土地所有者の被相続人が会社経営に関与し老後の安定定収入を得るために、建物だけの移転では被相続人が株主の場合、相続時土地は建付地評価となるため経営に参画し難い。

<事業承継税制の活用と資産管理会社からの脱却>
個人から法人へ所有権移転を移転することにより不動産の相続税は回避できますが、課税対象となる代表者個人の有する非上場株式の相続税対策が問題となります。
収益不動産の経営が「事業」と見なせるなら、事業承継税制の活用により非上場株式に係る贈与税・相続税が猶予・免除となります。ただし、不動産賃貸業の多くは「資産管理会社」と見なされ事業承継税制は適用されません。

<不動産鑑定士ができること>
1.共同住宅等の土地評価は、土地・建物一体としての評価額を求め、その内訳としての土地価額を提示するため、売買評価額と相続税評価額との格差を少なく出来ます。
2.売買契約は簿価価額と出来る
個人から法人への不動産の移転は時価の2分の1以上の売買価額なら低廉譲渡とならず、簿価の引下げが可能となります。
. 生命保険を含めた複合的対策を考える
1.<生命保険の利用>
共同住宅の相続税対策には視野を広げれば打開策は幾つも見つかります。⇒ 例えば相続発生時の相続
税支払等に備え、子が生命保険を掛けるとしましょう。子が掛金を支払い、一般的な子が保険金を受け取る契約とし毎月5万円を安い給与の中から支払えば生活に余裕がなくなるかも知れません。又、高齢の親が自ら保険に入ろうとすれば保険会社から断れるか、高い掛金を支払うことになります。そこで
親が子に保険の掛金60万円(5万円×12ヶ月)を贈与した場合、年間110万円(基礎控除)以内の贈与のため、贈与税の支払なしで1,000万円の保険金が得られるかもしれません。
更に、子が払い、子が受け取る支払形態ならば相続税でなく所得税として処理できます。仮に10年後に相続が発生した場合、600万円は経費扱い(保険の種類による)となり、所得税額は(1,000万円 – 600万円 – 50万円(基礎控除))× 1/2= 175万円に対応する所得税の税率分(10%)が課税額となります。何らの生前対策も施さないなら600万円は相続財産に加算され課税されるだけです。仮に、相続税支払いのため土地を切売りし支払うことになり、これが昔から所有している土地で取得額が不明なら、売却額の90%(仲介料等含む)が課税対象となってしまいます。
2.<受取保険人の税負担>
尚、上記は受取保険金を所得税として処理するケ-スですが、親が掛金を支払い子(養子は実子がいればは1名、いなければ2名迄が法定相続人と見なす)が受け取る契約なら
受取保険金は相続税となります。その場合、500万円 × 法廷相続人数が非課税処理されます。何れが有利かは個別状況により各々異なるので検討ください。⇒ 注;(受取保険金の非課税額は相続財産の過多に関係ないため、財産額が少ない場合は受取額が相続税、多い場合は所得税となる契約が望ましいと思います)

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