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節税と裏技

取得価額が不明な土地取引

取得価額が不明な場合は売却価額の5%とすべきか。

1.売却額の5%が取得額では納得し難い
取得価額が不明で5%を取得価額としての計上を余儀なくされたとき、不動産鑑定士が役立つ可能性があります。例示すれば、八王子市南西部に「めじろ台」団地という住宅団地がありますが今から30年前の土地価格は平均520千円/㎡程度で、1区画180㎡なら9,360万円程度が当時の時価です。それが現在は平均143千円/㎡程度なので土地時価は2.570万円程度と下落しています。現在当該地を売却しようとし、契約書が見つからず購入価額が不明なら、売却額2.570万円の95%である約2,442万円(他に仲介料等の控除費用がない場合)が課税対象額となります。売却益は土地の譲渡益に係る課税だけではありません。これ以外に健康保険料や住民税等も課税対象となり、課税総額は想像以上の額です。

2.<取得額が不明の場合の対応>
、当社に相談すれば相応の立証・対応(資料を収集し、これに基づき不動産鑑定評価書を作成し価額の立証を行う)が期待できます。仮に、めじろ台団地の購入当時の価額(9,360万円)が分かれば、売却額2.570万円< 9,360万円なので譲渡益は0万円で税額なし(但し、取得時が50年以上前なら判明は難しい。)

不動産鑑定士の能力次第で節税の可能性は広がります

(ⅰ) 取得価額が不明なとき課税当局はこの額を5%とし計算することが出来るのであり、5%に強要される根拠は、税法上も判例の趣旨からもありません。
例え取得価額が不明でも、地価公示価格等の規範性のある評価資料や取引事例等により、高い確率で取得価額が推定出来ればこれを採用できます。現に当社は鑑定評価額に基づく取得価額で申告し否認されていません。国が規定する不動産鑑定評価基準(不動産鑑定士が評価の拠り所とする鑑定評価に係る評価基準)は、過去・現在・未来の不動産に係る時価を求める基準であり、国(国土交通省)の管轄下にある不動産鑑定評価基準に基づき、適切に試算・作成された鑑定評価書を、売買に係る時価評価基準を持たない課税当局が否認するには相応の法的根拠が必要となります。
(ⅱ)当社は共同住宅の相続税対策のため、取得価額を規範性の高い取引事例等の資料を基に査定します。

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