無償返還届出を定期借地権に変更すれば

012-012

最小の費用で土地の法人化を行うためには！

1．定期借地権方式による底地と借地権の交換
ア．⇒＜定期借地権と底地の交換の骨子＞
借地権と底地の交換は行われていますが定期借地権と底地の交換は皆無で、世間にはその必要性もメリットも知られていません。何故、借地権でなく定期借地権なのか、定期借地権は借地権とは異なり、設定に際し権利金の支払いは殆ど行われていません。
以下、定期借地権の特性について説明します。
① 定期借地権には権利金支払いの慣習がありません。 ⇒ これによって、権利金支払いが不要となり、地代も使用貸借とならない程度でかまいません。
② 定期借地権は経済価値を有します ⇒ これによって、底地との交換が可能となります。交換差額が20％以内なら等価交換と見なされ交換差額金の支払いが不要です。更に交換時には譲渡所得税や住民税が課税されません。又、交換差額が20％を超しても差額金を支払えば交換は可能となります。無償返還方式では土地の法人化のためには土地額全額の支払いが必要ですが、定期借地権は交換によって、定期借地権者が底地権者に変わります。これにより被相続人(底地権者)が借地権者となり、土地の相続税からの回避が可能となります。
③ 国税庁の財産評価基本通達における定期借地権の評価は、権利金や保証金等の一時金の支払いが行われていなければ査定額は著しく安くなります。定期借地権の評価額が安いことは自社株の評価に直結し、相続税を引き下げます。
イ．⇒定期借地権と底地の交換によって土地の法人化を図るには、借地権と底地の価額差額が重要となります。売買と異なり交換の場合、高額な土地でも価額に関係なく差額が高い方の20%以内なら等価交換と見なされ、課税の繰延べの適用で交換時に譲渡所得税・住民税が非課税となります（将来の売却時には課税される）。
及び、価額差額が20%を超す場合は不等価交換として不等価相当分の交換差金を支払えば交換が可能となること(等価交換ではないため課税の繰延べはできない)の特性を有します。なお、等価・不等価に係わらず交換差金を受け取ればその差金額に対応する譲渡所得税・住民税が課税されます。無償返還方式の場合、売買対象額の全部が課税対象となるのに対し、定期借地権の場合は交換差金が対象となります。
ウ．⇒借地権との交換に於いて最も重要なことは、土地と建物は同種の固定資産ではないので建物は交換せずに単独で売買することです。借地権付建物と土地(底地）を直接交換すれば、交換自体を否認されることがあるので注意を要します。

2．自社株の贈与時期について
ア．⇒留意すべきは、国税の財産評価基本通達での底地価格は定期借地権より高い査定額となる計算式が設定されているので、被相続人(個人）が同族法人の株主であれば法人が未だ底地や更地を所有していない時期、具体的には定期借地権設定前か、定期借地権設定後でも借地権と底地とを交換する前に自社株を評価し、承継人に一括贈与することです（相続時精算課税制度による贈与）。高額な不動産を法人が所有していなければ通常、自社株評価は低くなります。個人(被相続人)が所有する底地や更地(自用地)を法人所有の借地権と交換する場合の交換時期は直接、非上場の自社株価に影響するため重要です。
イ．⇒＜借地権者の申し出による契約解除＞
借地権者の申し出による契約解除は可能です。そのためには期間内解約に係る特約を当初契約書で記載しておく必要があります。同時に借地権者には合理的な解約理由が求められます。借地権者の事情により契約解除を行うのであれば、借地権者には立ち退き料等を請求する権利を有しません。解約により借地権は契約期間内でも消滅します。又、当初契約を「建物譲渡特約付き定期借地権契約」とした場合、設定後３０年を経過すれば底地権者は借地権者から建物を買い取れ、合理的根拠がなくても借地契約を解除することができます。借地契約の解約によって底地と借地権の混同が生じ、土地は更地（自用地）となり、同族法人は土地の完全所有権を得ます。

3.定期借地権方式への変更
⇒＜無償返還届出方式の既適用者へ＞
無償返還届出方式を既に適用されている法人の方は建物が法人所有となっているはずなので、無償返還届出方式を定期借地権方式に変更すれば土地の法人化が最小の費用で行える可能性がより高くなります。なお、無償返還届出方式での借地権も「当事者間の合意」で契約解除は当然可能です。

⇒ ＜相続に係る節税対策は生前対策が総て＞
相続発生後は財産評価基本通達（国税庁）に拠って相続税額を評価することが著しく不当な場合でしか、不動産鑑定評価基準に基づく鑑定評価（国交省）は採用されないと考えてください。

⇒当社は「不動産のコンサルタント及び鑑定評価」と「契約書の作成」を行います。
定期借地権と底地との交換のための価額格差を合法的評価手法に基づき、適正になるよう配慮しますがその際、期間内解約の必要性があれば、借地人側に合理的解約理由の提供のためにも、支払地代額・契約期間・金利・採用する利回り等を契約書に反映させておく必要があります。そのために事前に借地権価格や底地価格の原案の試算が必要ですので契約書の作成作業は極めて重要です。
これらを基に、当社は依頼者の相続税等の支払負担の軽減に努めます。
ご相談ください！　　℡ 042-667-0509：不動産鑑定士酒匂悦郎（サコウエツロウ)

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