無償返還届出を定期借地権に変更すれば

最小の費用で土地の法人化を行うためには！

1．定期借地権方式による底地と借地権の交換
ア．⇒＜定期借地権と底地の交換の骨子＞
借地権と底地の交換は行われていますが定期借地権と底地の交換は皆無と思えます。何故、借地権でなく定期借地権なのか。それは定期借地権は借地権とは異なり、設定に際し権利金の支払いが殆ど行われていないからです。権利金の支払いが慣習化されていないことが最大の理由です。
以下、定期借地権の特性について説明します。
① 定期借地権には権利金の支払いの慣習がありません。 ⇒　権利金の支払いは支払い慣習のある地域(具体的には相続税路線価が敷設された地域）が対象となります。
定期借地権は設定に際し、権利金は殆ど支払われていません。よって、権利金支払いばかりでなく地代も使用貸借と見なされない程度でかまいません。
② 定期借地権は経済価値を有します ⇒　定期借地権と底地の交換によって土地の法人化を図るには借地権と底地の価額差額が重要となります。売買と異なり交換の場合は高額な土地でも価額に関係なく、双方の価格が高い価格の方の20%以内なら等価交換として課税の繰延べが適用され、交換時での譲渡所得税・住民税は非課税となります（又、交換したら確定申告が必要です）。
③ 国税庁の財産評価基本通達での査定額　⇒　権利金や保証金等の一時金の支払いが行われていなければ相続税に於ける定期借地権の相続税での査定額は安く査定されます。同時に、評価額が安いことは自社株の評価引き下げに直結し、逆に高額な不動産を法人が所有すれば自社株の価値は上昇します。このため、自社株の承継者への贈与（相続時精算課税制度）の時期が重要となります。
イ．⇒ 土地と建物は同種の固定資産ではないので建物は交換せずに単独で売買します。借地権付建物と土地を直接交換すれば、交換自体を否認されることがあります。

2．借地契約の解約
ア．⇒＜借地権者の申し出による契約解除＞
定期借地権者の申し出による契約解除は可能です。そのためには期間内解約に係る特約を当初契約書で記載しておく必要があり、同時に申し出人には合理的な解約理由が求められます。又、借地権者の事情により解約するのであれば、借地権者は立ち退き料等を請求する権利を有しませんが、解約により借地権は契約期間内でも消滅します。
イ．⇒ 当初契約を「建物譲渡特約付き定期借地権契約」とした場合、設定後３０年以上経過すれば底地権者は借地権者から建物を買い取れ、合理的根拠がなくても借地契約を解約することができます。借地契約の解約によって底地と借地権の混同が生じ、土地は更地（自用地）となり、同族法人は土地の完全所有権を得ます。

3.定期借地権方式への変更
＜無償返還届出方式の既適用者へ＞
無償返還届出方式を既に適用されている法人の方は建物が法人所有となっているはずなので、無償返還届出方式を定期借地権方式に変更すれば土地の法人化が最小の費用で行える可能性がより高くなります。なお、無償返還届出方式での借地権であっても、当事者間で合意すれば契約の解約は可能です。

4．相続に係る節税対策は生前対策が総て
ア．⇒ ＜土地の法人化への過程＞
（ⅰ）定期借地権の設定　(ⅱ）定期借地権と底地の交換　(ⅲ）定期借地権の解約（借地契約の期間内解約、又は建物譲渡特約付借地権の設定（設定から30年以上経過した時点で建物を買取り借地権を消滅させる）。
イ．⇒＜定期借地権と底地の交換は契約書が総て＞
同族関係の場合、交換差額を課税当局は贈与と見なす場合が少なくありません。それを回避するには利害関係の無い第三者である不動産鑑定士の評価が役立ちます。財産評価基本通達に依る評価は相続税額査定のための通達評価（国税庁）なので、不動産鑑定士が不動産鑑定評価基準（国交省）に添った適正な評価を行っている限り税務署はこれを否認できません。
ウ．⇒ 又、定期借地権と底地との交換では双方の価額格差が重視されます。その際、契約書での支払地代額・契約期間・金利・採用する利回り等の数値により評価額が異なるため、採用すべき数値には合理性が求められます。当社は鑑定評価基準に基づき合理的範囲内であれば、依頼者ニ－ズに対応するように心がけています。
ご相談ください！　　℡ 042-667-0509：不動産鑑定士 酒匂 悦郎（サコウ エツロウ)
＊次頁では何故、無償返還届出方式では土地の法人化は困難なのかを説明します。

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