「最小の費用で土地の法人化を行うためには！」
1．定期借地権方式による底地と借地権の交換
ア．⇒借地権や底地の所有者が交換により土地の法人化を図るには借地権と底地の価額差額が重要となります。差額が20%以内ならば等価交換と見なされ課税の繰延べにより不動産所得税・住民税が非課税となります（将来の売却時には課税される）。又、価額差額が20%を超す場合は不等価交換となりますが、不等価相当分の交換差金を支払えば交換が可能となります。更に等価・不等価に係わらず、交換差金を受け取った方はその額に対応する所得税・住民税が課税されます。
イ．⇒」定期借地権は高額な土地でも交換差金の支払いだけで借地権と底地の交換が可能となります。これに対し無償返還方式による借地権価値はゼロのため底地との交換ができません。更に借地権と底地の交換後は例え、⇒借地契約期間内でも借地権者からの契約解約の申し出があれば解約は認められます。但し、当初契約で期間内解約を認める特約を設定しておく必要があり且つ、借地人に合理的な解約理由があることが求められます。その場合、借地人の事情によって解約するため、借地人には立ち退き料等の支払請求権は認められず、無償で借地権を底地所有者（同族法人）に返還することになり、借地権と底地の混同により借地権は消滅し、自用地として土地は法人所有となります。
ウ．⇒上記の場合の旧地主（被相続人）の生活の保護については民法の「賃貸人の地位に留保（605条の2）」を適用し、収益建物の全部又は一部を被相続人は建物所有者（同族法人）から借り受けて転貸します。その利ざやで十分な生活が確保できれば良いのです。又、同族法人が安く（相場の半額程度）建物を個人に貸しても、それを交換の条件としていれば適正賃料との差額を贈与とは見なされません。
2．非上場の自社株に係る相続税対策
ア．⇒特例事業承継税制の対象となる法人(中小企業）は特例税制の適用により、自社株を所有する経営者が事業承継者へ一括贈与することで、贈与税及び相続発生による相続税の支払いが免除されます（手続きは煩雑）。従って、事業承継税制が適用できる場合は自社株価対策よりも、代表者（被相続人）が所有する不動産等の個人財産に対する相続税対策が大きな課題となります。
イ．⇒先に借地権と底地の全部交換を提案しましたが、個人で複数の共同住宅等の不動産を所有・管理している資産管理会社や風俗営業等は原則として特例事業承継税制の適用対象とはならず、高額な相続税の支払いを余儀なくさせられます。この場合、建物のための土地利用権が無償返還届出方式であれば代表者が所有する自社株は土地を更地評価され（自社株を所有していなければ更地の80%評価）相続税も高額となり税の支払いのために、他に所有する土地等を売却換金しなければ営業継続が困難となる事態も十分考えられます。
ウ．⇒更に、純資産価額方式による株価評価では定期借地権設定時に権利金や保証金等の一時金を支払わない契約を行っていれば、法人が有する定期借地権は安く評価（国税評価通達と）となっているため、定期借地権の活用により土地ばかりでなく自社株も十分に相続税負担に耐えられることとなります。なお、事業承継税制が適用できない資産管理会社では不動産評価と自社株評価とが直接に連動するので、代表者が所有する自社株の後継者への移転のタイミングは重要です。
３．”定期借地権方式への変更”
ア．⇒無償返還届出方式を既に適用されている法人の方は建物が法人所有となっているはずなので、無償返還届出方式を定期借地権方式に変更すれば土地の法人化が最小の費用で行える可能性がより高くなります。又、節税対策は土地評価によって中小零細企業の自社株の価値も変動するため、土地利用に対し弾力的に対応し得る定期借地権は活用次第で有効な生前対策が図れます。
イ．⇒なお、相続発生後は原則として国税評価基準に基づく相続税額の査定となるため、相続税の高額支払いからの回避は殆ど不可能です。
＜ご相談ください＞
リンク ⇒ 不動産の法人化手法の比較（無償返還届出と定期借地権）
土地の法人化への道筋
１．交換と契約解約の効果的適用
実務上は最小の費用で土地の法人化を実現させるには幾つかの解決すべき問題が横たわっており、税務の知識ばかりでなく民法（605条の2第2項前段）や借地借家法、不動産鑑定評価基準(定期借地権や底地の評価)等を有機的に活用して解決する必要があります。
２．無償返還届出方式を選択すれば
ア．⇒最小の費用による土地の法人化は、理論的には交換による借地権と底地の価格格差が１００億円(底地)－１００億円(借地権）＝０（交換差金）に近づくことですが、当初の契約内容によっては交換よりも底地や借地権を買い取る選択をすべき場合もあります。
イ．⇒土地（借地権や底地）の評価や民法・借地借家法等を考慮せず、税務処理だけで判断すれば、権利金支払いを回避できる無償返還届出方式による建物だけの法人化が選択されると思いますが、権利金支払いの回避は権利金支払いが慣習化されていない定期借地権も可能です。
ウ．⇒定期借地権は土地を購入せずに店舗等の展開を広げられるので経済面でも優れます。又、中小零細企業の市場性を有しない自社株対策に於いても、更地と定期借地権とは評価が明確に異なるため、事業承継（相続）に対する課税負担の軽減も図れます。
