最小の費用で”土地の法人化”を行うには！ 
（1）＜無償返還方式と定期借地方式との比較＞
| 項 目 |
無償返還届出方式 |
定期借地権方式 |
| 権利金に対する対応 |
不要（双方で税務署に届ける） |
不要（支払の慣習がない） |
| 地代に対する対応 |
地代は使用貸借と見なせない額（公租公課の2倍～3倍程度）ならよい。 |
法的規定はない（住宅用２%～３%:事業用４%～５%が相場） |
| 土地の買取りについて |
借地権価値がゼロのため、土地を自用地価額で買取る必要があり、土地の買取りは高額なため困難。 |
底地を買取れば混同により定期借地権が更地に変わる。個人地主は時価の1/2以上の売却額なら低廉譲渡とならない。（底地を買い取る法人は時価と購入額との差額が受像液となる） |
| 土地の売買や交換について |
借地権価値がゼロのため、土地の売買や交換ができない。 |
交換の場合、双方の価額格差が20%以内なら等価交換と見なされ、交換差金の支払不要、交換時は非課税。不等価交換ならば交換より底地の買取りを選択 |
| 借地権設定契約 |
建物のみを買い取り、無償返還届出書を連名で税務署に届け出る。 |
建物（収益建物が前提）を買い取り、定期借地権契約を行う。契約上の特約事項の記載内容が重要。 |
| 土地の法人化の可能性 |
借地権の価値がゼロのため底地の買取りや交換ができず、底地を更地価格で買い取ることは経済的負担が大きい。 |
定期借地権が市場価値を有することで底地の買取りや交換が可能となり、土地の所有者となる可能性が高まる。 |
ⅰ．＜無償返還方式が有するメリット＞
現在、相続税や所得税の過度の課税負担に対応するために同族法人を設立し、個人(被相続人) が所有する不動産（建物のみ）を先に設立した法人が買取り、土地利用権（借地権）は無償返還届出方式を適用する場合が殆どです。無償返還方式のメリットは上記一覧表の如く下記 ①～③の利点を有します。
① 設定に際し権利金支払いが免除され、地代も公租公課の２倍～3倍程度でもよい。
② 所得税より法人税の方が税率が低く且つ、給与等を含め経費計上できる項目が多い。
③ 共同住宅等の建物賃料の全部を個人（被相続人）から法人口座に移し替えられる。
ⅱ．＜借地権の価値がゼロでは土地の法人化は困難＞
無償返還届出方式に基づく借地権の場合、高額な権利金の支払が免責されるメリットはありますが、借地権の無償返還を前提とするため借地権価値はゼロとされます。
これに対し、定期借地権は期限付借地権であり市場価値を有し売買や交換が可能です。又、権利金支払の慣習がないため権利金の支払義務もありません。
土地の法人化の達成のため定期借地権者の同族法人が底地の買取りを行えば短時間で土地を自用地（更地）に変えられますが反面、多額の費用がかさみます。
又、定期借地権と底地の交換を行う場合でも不等価交換であれば双方に多額の譲渡益課税等が課され、底地の買取り以上に土地の法人化を困難にします。
ⅲ.＜土地の法人化に係る選択＞
① 無償変換方式では借地権を更地価格で買い取る必要があり、土地の法人化は不適。
② 定期借地権方式では底地と定期借地権が等価交換できれば選択すべきだが。不等価交換の場合は底地の買取りを検討し、資金調達が可能で且つ、投資採算性に合致すれば底地の買取りを行う。但し、不等価交換となる場合でも時間を掛け、土地の評価を変更できる契約形態に変更できれば等価交換が可能となる場合も少なくありません。
（2）＜等価交換による土地の法人化＞
ⅰ．＜定期借地権のメリット＞
高額な土地の法人化ができなければ土地に係る相続税からの回避は永遠にできません。そのためには無償返還方式から経済価値を有する定期借地権への変更をお薦めします。
定期借地権は市場価値を有し、借地権や底地を単独で売買や交換ができます。
又、定期借地権方式に変更しても権利金の支払いは不要で、地代も相当地代支払い（年6％を目安）の規制はありません。
ⅱ．＜底地権者と借地権者が入れ替われば＞
a.定期借地権設定当時での土地〔底地）所有者は被相続人です。
b.底地と定期借地権の全部交換により被相続人は底地権者から定期借地権者に変わります。
c.相続税は被相続人が所有する定期借地権に課税されます。
d.国税庁の査定額は定期借地権は更地価格の概ね20%(底地は概ね80%）。
e.土地の法人化は相続発生前に既に行われている必要があります
被相続人が底地所有者から定期借地権者になれば相続税の課税額は大きく減額されます。
ⅲ．＜土地（底地）の所有者が個人から法人に移転した場合のメリット＞
① 不動産に係る相続税から解放される。
② 等価交換ならば交換差金（底地と定期借地権の差額）の支払いが不要となる。
③ 交換時に支払うべき税額(所得税や住民税)が非課税となる。（将来の売却時まで当初の取得価額が繰り延べられる(所得税法50条:法人税法58条)。
④ 双方の価額格差（20%が等価交換の基準）が重視されるため、価額が高い土地ほど交換のメリットを享受できる。
（３）＜最大の効果をあげる方法の提示＞
ⅰ．＜最小の費用で最大の効果をあげる＞
仮に底地価格が更地価格の半額とした場合、個人地主が底地を更地価格の1/2以上で法人に売却すれば低廉譲渡とは見なされません。価値の概念では無償返還方式に係る底地は更地で、定期借地権方式に係る底地は底地なのです（0.5(底地）☓ 0.5（1/2) ＝ 更地価格の25％以上ならOK）。
当社は契約書見れば等価交換となるか否かの検討は概ねできます。又、等価交換ができない場合でも、最小の費用で最大の効果を上げるやり方を提示できます。
ⅱ．＜定期借地権を消滅させるには＞
同族法人が土地（底地）所有者となっても更に、土地の完全所有者となるためには定期借地権を消滅させて底地と定期借地権の混合により土地を更地や自用地とする必要があります。
建物買取り特約を当初契約で付せば契約時点から30年以降に建物を買取れ、定期借地権を消滅させることができます。又、契約期間内でも借地権者の申し出により、契約は解約できます。重要なことは建物買取り特約同様、期間内解約についても当初契約でこれを特約とする必要があります。更に、収益建物の所有権を同族法人に移しても、売り渡し人が今まで通り建物賃料によって生活を維持することも賃貸人の地位の留保に係る特約に拠り有効とできますが、特約を付しても有効になるもの、ならないものがあるので留意すべきです。
詳細は次頁での「2．借地契約の解約」を参照してください。
（４）＜当社がお手伝いします＞
ⅰ．＜当社は不動産鑑定評価・コンサルタントを行ってきました＞
土地の法人化には強い関心をもって研究してきました。定期借地権は期限付き借地権ですが、通常の借地権同様に売買や交換が可能です。これに対し、無償返還方式での借地権は価値がゼロのため市場に於いて交換も売買もできません。
ⅱ．＜底地と定期借地権に係る専門的知識が求められる＞
無償返還方式は税務署に当事者連名で届け出るだけですみますが、定期借地権の合法的運用は税法だけでなく、民法や借地権や底地の評価に係る専門的識が不可欠となり、特に等価交換の場合は土地（定期借地権・底地）の評価が最も重要です。その際、契約書での支払地代額・契約期間・金利・採用する利回り等の数値により評価額が異なるため、採用すべき数値如何が等価交換の是非に直結します。
ⅲ．＜契約書の作成には事前評価が不可欠＞
定期借地権者は底地所有者から見れば同族会社に当たるので、適正な範囲内での契約書の作成が不可避となります。適正な範囲での数値では底地の買取りや等価交換はできないだろうと思うかも知れませんが、定期借地権の契約内容は多岐に及んでおり、採用する数値や特約事項の付加によって土地の法人化に要する費用の軽減は図れます。
ⅳ．＜事前の土地評価は不可欠＞
契約書における地代や契約期間等の数値は事前に定期借地権や底地の評価を行って検証してみないと分からない部分が多々あり、対応も個々において異なります。又、契約書の作成に於いて必要とあれば、弁護士や税理士にも相談致します。
＜ご相談ください！＞
℡ 042-667-0509 ﾒ-ﾙ 012kantei@gmail.com
不動産鑑定士 酒匂 悦郎（サコウ エツロウ)
＊次頁以降で更に詳細な説明を行います。
