「最小の費用で土地の法人化を行うためには！」
1．定期借地権方式による底地と借地権の交換
ア．⇒借地権や底地は市場価値を有し交換が可能で、交換により土地の法人化を図るためには借地権と底地の価額差額が重要となります。何故なら、借地権と底地を交換すれば高額な土地でも少ない交換差金支払いで法人化を可能とできるからです。仮りに双方の価格格差が20％未満なら等価交換と見なされ、交換差金の支払が不要且つ、売買（交換）が無かったものとされ課税の繰り延べが認められ、交換での課税は非課税となります。又、２０％以上の格差ならば交換差金の支払いで借地権と底地の交換が可能となりその際、差金を受け取った方は相応の所得税が課税されます。
イ．⇒その後、定期借地権の契約期間内でも借地権者が契約解約を申し出れば解約は認められます。但し、当初契約で期間内解約を認める特約を設定する必要があり且つ、借地人に合理的な解約理由があることが求められます。その場合に借地人の事情に拠って解約するため、借地人には立ち退き料等の支払請求権はなく無償で借地権を返還することになります。
2．非上場自社株に係る相続税対策
ア．特例事業承継税制の対象となる法人(中小企業）は特例税制の利用で自社株の事業承継者への一括贈与での贈与税及び相続発生による相続税の支払いが免除されるため（手続きは煩雑）、自社株価対策より個人財産への相続税課税の対策（主に資産価値の高い土地に係る課税）が大きな課題となります。
イ．⇒先に借地権と底地の全部交換を提案しましたが、複数の共同住宅等の不動産を所有・管理している資産管理会社や風俗営業等は原則として特例事業承継税制の適用対象とはなりません。この場合、建物のための土地利用権が無償返還届出方式であれば代表者が所有する自社株は土地を更地評価されるため（自社株を所有していなければ更地の80%評価）株価が高額となり高額な相続税の支払いで営業継続が困難となる可能性も十分あります。
ウ．⇒定期借地権方式の場合、借地権と底地の全部交換により法人は底地でなく借地権を所有することとなるので、非上場の自社株は原則国税評価で借地権が評価されるため、仮に保証金等の預かり金（権利金の支払慣習なし）の支払いが行われなかったならば借地権（土地）価額はほぼゼロとなります。その場合、純資産価額方式では法人が所有する預貯金や動産のみで自社株の評価がされるため、定期借地権の活用により土地ばかりでなく自社株も十分に相続税負担に耐えられることとなります。
３．”定期借地権方式への変更”
ア．相続税の株価対策に共同住宅等の不動産の購入を勧める方も多いと思いますが、国税評価に基づく不動産価値と市場換金価値との差額に基づく課税額効果程度でしかありません。又、退職金支払額が５千万円とすれば支払額全部が損金となる退職金支払い対策は効果が大きいと思えますが、高見に立てば５千万円は法人口座から代表者個人の口座に移るだけであり、代表者個人の相続財産が５千万円分増加するだけであり側面的対策に過ぎません。
イ．なお、無償返還届出方式を既に適用されている法人の方は建物が法人所有となっているはずなので、無償返還届出方式を定期借地権方式に変更すれば土地の法人化が最小の費用で行える可能性がより高くなります。
ウ．更に、相続税等の節税対策は土地であれ、自社株であれ、生前対策が総てです！。相続発生後は原則として国税評価基準に基づく相続税額の査定となるため、相続税の高額支払いからの回避は殆ど不可能です。
＜ご相談ください＞リンク ⇒ 不動産の法人化手法の比較（無償返還届出と定期借地権）
土地の法人化への道筋
１．借地権と底地との混同
現在の税法の考え方からでは土地（完全所有権）の高額な買取りは経済的に困難なため、建物だけを買い取り法人化するしかありません（これが無償返還届出方式）。これに対し定期借地権設定方式は底地所有者が借地権を長期の期間（３０年以上）を要せず混同により取得し、土地を自用地（更地）とすることが可能です。
2.交換と契約解約の効果的適用
① 土地等の交換は交換対象物の価額ではなく価額格差が問題となり、借地人の都合による契約解約の申し出は土地（底地）所有者に対し、建物や借地権の買取り等の経済的負担を求める権限を認めません。
② 又、実務上は最小の費用で土地の法人化を実現させるには幾つかの解決すべき問題が横たわっており、税務の知識ばかりでなく民法（605条の2第2項前段）や借地借家法、不動産鑑定評価基準(定期借地権や底地の評価)等を有機的に活用して解決する要があります。
３．無償返還届出方式を選択すれば
最小の費用による土地の法人化は、理論的には交換による借地権と底地の価格格差が１００億円(底地)－１００億円(借地権）＝０（交換差金）に近づくことですが、状況によっては交換よりも底地や借地権を買い取る選択をすべき場合もあり、当初の契約内容によってこれが決められます。なお、土地（借地権や底地）の評価や民法・借地借家法等を考慮せず、税務処理だけで考えれば無償返還届出方式による建物だけの法人化が最も優れることとなりますがその場合、高額な所得税や相続税等の課税負担により、中小零細企業の経営の改善や事業承継の問題の解決はできません。
