無償返還届出を定期借地権に変更すれば

5.無償返還届出方式による土地の法人化は困難
ア．⇒＜定期借地権も権利金は免責される＞
複数の賃貸建物を有する場合に資産管理会社（同族法人）を設立し、建物だけを同族会社で買い取れば（土地は高額なため買えない）、　家賃収入の全部が法人口座に振り込まれ、個人地主（被相続人）には安い地代が振り込まれることになります。これにより被相続人の財産が減少するため相続税対策となります。この場合、建物のための土地利用権（借地権）は無償返還届出書を連名で税務署に提出して設定すれば、借地権設定において支払う権利金が免責され、地代は公租公課以上の額(2倍～3倍程度）を支払えば使用貸借とは見なされません。但し、無償返還方式での借地権は無償返還を前提とするため経済価値を有しません。そのため土地（底地）を高額な更地価格で購入しなければ完全所有権を得られません。このことが土地の法人化を困難にしています。又、相続税額の査定において無償返還届出による土地は自用地の80％で評価できるとされますが、減額された20％分は同族会社の株価に加算されます。
イ．⇒＜経済価値を有する定期借地権とは＞
定期借地権は市場価値を有し、多額の資金を要せずとも交換により土地の法人化を実現できる可能性を有します。土地の法人化ができなければ高額な土地に係る相続税が永久に課税され続けられ、相続の度に財産が減少し続けます。なお、定期借地権と底地との交換が等価交換と認められれば（交換差額が高い方の20%以内）課税の繰延べが認められ、交換時における譲渡所得税や住民税が交換時点では非課税となります。（格差が20％以上で課税の繰延べが認められない場合でも交換は可能なので、相手方には交換差金額を支払えば売買は成立します。）ここでの課税の繰延べとは、将来売却するときに交換時点で課税すべき土地の取得費が引き継がれて税額が計算されることを意味します。又、交換したら税務署に申告が必要です。
ウ．⇒＜国税通達に基づく定期借地権の査定額＞
国税庁の財産評価基本通達では定期借地権の査定額は、一時金（権利金や保証金）の支払いが無ければ安い査定額となる数式となっており、法人が土地(底地や更地)の所有権者となる以前に被相続人が所有する同族法人の自社株を承継者に一括贈与(相続時精算課税制度)してしまうことが株価対策には効果があります。
エ．⇒＜賃貸人の地位の留保＞
被相続人が所有していた収益建物を同族法人に売却すれば被相続人は家賃収入の総てを失い、生活に支障が生じる場合もあります。その際、家賃収入の一部を今まで通り被相続人の個人口座に振り込ませることを可能とする賃貸人の地位の留保（建物の転貸：民法605条の２）を底地と定期借地権との契約条件とすることも可能です。

6．特例事業承継税制と資産管理会社
ア．⇒＜特例事業承継税制の対象法人とは＞
特例事業承継税制の対象となる法人(中小企業）は非上場の自社株を所有する経営者が事業承継者に対し、株の一括贈与を行うことで贈与税及び相続発生による相続税の支払いが免除されます（手続きは煩雑）。これに対し、個人で複数の共同住宅等の不動産を所有・管理している資産管理会社や風俗営業等は原則として上記の特例事業承継税制の適用対象とはなりません。そのため高額な相続税の支払いを余儀なくされます。
イ．⇒＜定期借地権方式でなければ＞
法人が所有する賃貸建物の土地利用権が無償返還届出方式の場合、被相続人が法人の株主ならば、所有する自社株は土地（底地）が更地評価されるため（自社株を所有していなければ更地の80%評価）、相続税も高額となり税額支払いのために、他に所有する土地等を売却換金しなければならない事態も十分考えられます。
リンク ⇒ 不動産の法人化手法の比較（無償返還届出と定期借地権）