1．定期借地権方式での底地と借地権の交換
ⅰ．＜定期借地権と底地の交換の骨子＞
何故、借地権でなく定期借地権なのか。借地権は権利金の支払いが慣習化されていますが（相続税路線価での借地権割合）、定期借地権は慣習化されておらず、支払いが義務化されていません。以下、定期借地権の特性について説明します。
① 定期借地権は権利金支払の慣習がありません。
⇒ 権利金を支払わない代わりに、地代は借地権より幾分高めに設定されている場合が多いです。無償返還方式での地代は将来借地権を無償で返還するため使用貸借と見なせない地代でも良いとされていますが、定期借地権も契約期間の終了により（建物を取り壊し）無償で借地権を返還します。両者の違いは借地権が経済価値を有するか否かにあります。それ故、定期借地権に係る地代は特に同族会社の場合は適正地代（世間相場）であることが窺えます。因みに定期借地権の地代は事業用で4％～5％程度、住宅用で2％～3％程度とされます。これと比較して明らかに安い地代は避けるべきです。
② 定期借地権は経済価値を有します
⇒定期借地権と底地の交換によって土地の法人化を図るのであれば価額差額が重要となります。売買と異なり交換の場合は高額な土地でも価額に関係なく、価格が高い方の20%以内なら等価交換とみなし課税の繰延べ（次に土地を売却するまで当初の取得価額を引き継ぐ）が適用され、交換時における譲渡所得税・住民税が非課税となります。
Ⅱ．＜財産評価基本通達での定期借地権の相続税の査定額＞
⇒世間相場の適正な地代が払われていた場合、定期借地権契約で権利金や保証金等の一時金の支払いが行われていないか、若しくは安い一時金支払いとなっていれば相続税に於ける定期借地権の査定額は低位に査定されます。
Ⅲ．＜底地と借地権の交換に係る注意点＞
⇒土地と建物は同種の固定資産ではないため建物は交換せずに単独で売買します。
底地と定期借地権＋建物とを交換すれば建物は交換差金と見なされ、交換が否認されることがあります。
2．借地契約の解約
ⅰ．＜定期借地権者の申し出による契約解除＞
定期借地権者の申し出による契約解除は、これを契約に於ける特約事項としていれば可能です。解約が成立するには申し出人には合理的な解約理由が求められます。
又、借地権者の事情により解約するのであれば、借地権者は立ち退き料等を請求する権利を有しません。故に、解約により定期借地権は契約期間内でも消滅させることができます。
ⅱ．＜建物譲渡特約付定期借地権契約＞
定期借地権を消滅させる意思をもって当初契約で「建物譲渡特約付き定期借地権契約」とした場合、設定後30年以上経過すれば底地権者は借地権者から建物を買い取れ、合理的根拠がなくても借地契約を解約できます。
借地契約の解約によって底地と定期借地権の混同が生じ、土地は更地（自用地）となり、同族法人は土地の完全所有権を得ます。
3．相続に係る節税対策は生前対策が総て
ⅰ．＜土地の法人化への過程＞
(ａ)定期借地権の設定 ⇒(ｂ)定期借地権と底地の交換 ⇒(ｃ)定期借地権契約の解約。
(ａ)定期借地権の設定 ⇒(ｂ)底地の買取り ⇒ (C)定期借地権契約の解約。
(ａ)定期借地権の設定 ⇒ (ｂ）定期借地権と底地の交換 ⇒(ｃ）設定後３０年経過後に建物の買取りによる定期借地権の消滅。
上記３とおりが考えられます。
借地権は土地に付随する権利であり基本的に土地所有者（底地権者）や定期借地権者の変更により定期借地契約が終了することも、契約期間が変更されることもありません。
Ⅱ．＜定期借地権契約では特約内容が重要＞
同族関係の場合、交換差額を課税当局から贈与と見なされる場合が少なくありません。それを回避するには利害関係の無い第三者である不動産鑑定士の評価が効果的です。 相続が発生すれば、国税庁の財産評価基本通達に基づく査定により、相続税額が査定されることが殆どだからです。
これを回避するには主たる相続財産を生前評価し、相続税に対応することが重要です。生前に不動産鑑定士が不動産鑑定評価基準（国交省）に基づく適正な評価を行っていれば、これを税務署（国税庁）は否認できません。国土交通省は国税庁の支配下にはないからです。又、最高裁が提示する時価は適正な市場時価であり、不動産鑑定評価基準に基づく時価となっています。
ⅲ．＜交換では双方の価額格差が重視される＞
契約書での支払地代額・契約期間・金利・採用する利回り等の数値により評価額が異なるため、採用すべき数値には合理性が求められます。又、交換の場合は土地価額には関係なく、双方の土地の価額格差が問題となるため、多額の土地を所有する場合は減税手法として優れます。底地の買取りでも更地の半額程度が底地価額とすれば、個人が法人に底地を売却する場合、その1/2以上なら低廉譲渡とは見なされないので(法人は時価と購入額との差額が法人税の課税対象）、更地価額での売却を余儀なくされる無償返還届出方式より定期借地権方式の方が相続税対策としての選択肢が多いことが分かるはずです。
＊次頁では同族法人の非上場の自社株対策について説明します。
