不動産の法人化手法の比較（無償返還届出と定期借地権）

＜不動産の法人化手法の比較＞
（１）無償返還届出書提出手法
ア．⇒将来、借地権を無償で返還することを約束することで建物所有者の法人は権利金支払いを回避でき、地代は使用貸借と見なされない額以上ならば任意である。但し、無償返還届出書提出に於ける借地権価値はゼロと見なされるため、土地の法人化には土地を自用地（更地）相当額で購入する必用がある。
イ．⇒無償返還届出に係る建物利用権（借地権）は相続も認められる。その際、土地所有者（被相続人）が法人の株主でなければ自用地の２０％減額で土地評価されるが、株主（株式保有者）なら相続対象の土地は自用地評価される。
ウ．⇒しかし、土地の法人化（底地の買取りや交換）ができれば、同族法人の株主でなければ土地のみならず、株式についても相続税の課税はされない。
＊ 土地が事業用地として使用されていれば一定規模は小規模宅地と認められるが、これは無償返還届出特有のメリットではなく、底地や自用地のままでも一定の要件を満たせば特例は認められる。

（２）定期借地権設定手法（底地買取）
定期借地権を設定すれば自用地は借地権と底地に分離し、定期借地権については権利金支払の慣習が無いため、権利金や地代の支払いについての規定が無く権利金支払は回避でき、地代は使用貸借と見なされない金額であれば特に規定はない。更に、買取りや交換によって土地の法人化ができれば、当初契約において特約治して３０年経過後の建物買取り契約とすれば、建物を買取ることで借地権を消滅させることが出来る。

（３）定期借地権設定手法（借地権と底地の交換）
ア．⇒無償返還届出方式の最大の利点は、借地権価値ゼロを自認することで権利金支払を回避できることであるが、定期借地権方式は無償返還届方式が有する利点のほぼ総てを有する（権利金支払の慣習はなく、相当地代（土地価格の６％）の支払義務もない）。
イ．⇒両者の決定的な違いは無償返還届出は借地権価値がゼロであるのに対し、定期借地権は期限付借地権であり契約期限内に於いて借地権が経済価値を有することである。これにより借地権と底地との交換が可能となり且つ、借地権者が土地（底地）を買い取る場合、自用地（更地）価格でなく底地価格で買取ることができる。又、交換する場合は底地価額と借地権価額との差額について交換差金を支払えば良く、課税額も差額についてのみ課税される（無償返還届出方式では土地の全部が課税対象）。更に、交換価値の差額が２０％以内であれば課税の繰延べの特例が適用され、交換時に於ける課税支払いが回避出できる。