１．不動産評価・コンサルタント業務
(有) 庚申不動産鑑定所 代表取締役 酒匂悦郎（専任不動産鑑定士）
〒193-0834 東京都八王子市東浅川町546-19-808号
（作業所；狭間町1455－5 メゾン・ド・ノア狭間311号）
電話：042-667-0509 メ－ル 012@3.nifty.jp
休日：土曜 ・日曜・祝祭日 営業時間：9：00～19：00
営業時間以外はメール、携帯電話(090-4667-7793)で対応
１．不動産鑑定評価
＜相続税対策に貢献する評価コンサルタント＞
当社が行う評価コンサルタントは相続税対策に貢献します。相続や贈与での建物は固定資産税評価額です。これに対し例えば、相続時精算課税方式に基づく贈与は時価評価です。行政が提示する評価基準でしか不動産価値を決められない税理士査定では、相続時精算課税方式の手法は節税対策に採用することは困難です。不動産鑑定評価基準に基づく評価手法で価額を相当額引き下げられれば節税対策は大きく広がります。２．不動産鑑定評価書 活用例
＜有効な活用事案例＞
（1）取得価額が不明な土地取引
取得価額が不明な土地取引は売買価額の5%とされます。
取引価額が不明でも取得時の時価が周辺地域の複数の取引価額等から判明し、「取得価額を立証できれば」税務署に過分な所得税を支払わなくて済みます。そのような窮地に立たされたときは当社にご相談ください。依頼者の資産を守る努力を致します。
（2）不動産管理会社の設立と賃貸建物の管理会社への移転
個人地主の所得税及び相続税対策には管理会社に賃料が移転するための賃貸建物の管理会社への移転は最も大きな節税効果があることは知られていますが、建物価額の支出はは会社経営に大きな負担となります。案件に応じ最良の節税対策としての建物移転の手法を当社は研究してきました。
（3）不動産の売買・贈与に伴う不動産鑑定評価による最良の節税対策
社長が個人の自宅を会社（法人）に売却する場合、時価の2分の1以上の価額ならば個人は低廉譲渡と見なされ課税されることはありません。（法人側は時価との差額を受贈益と見なされ、法人税が課税されます。）更に、法人税は会社に欠損金があれば相殺され、且つ売却された不動産を当面第三者に売却する予定がなければ安めの鑑定評価額となっても容易に低廉譲渡とは認定しがたい実情があります。（国税が低廉譲渡を認定するには相続税路線価が参考となりますが、現実の不動産市場では路線価以下の取引も少なくありません。）
３．通常の鑑定評価業務
ア．不動産を賃貸借するとき
ビルやマンションなどの家賃の決定には、貸手も借手も納得のいく賃料にすることが必要です。このような家賃のほか、地代、契約更新料、名義書替料なども鑑定評価の対象です。又、借地権、借家権価格と財産価値判定の根拠としても鑑定評価書は役立ちます。
不動産を担保にするとき
お持ちの不動産を担保に、事業資金などを借りるとき鑑定評価書があれば、借りられる金額の予想がつくなど、便利です。逆に担保を設定するときは、評価額がはっきりしていることが重要です。
相続などで適正な価格が必要なとき
財産相続で一番問題となるのが土地・建物など、不動産の分割です。鑑定評価を受ければ、適正な価格が把握でき、公平な相続財産の分割をすることができます。
イ．不動産の証券化
不動産を裏付けとする証券に機関投資家等が投資する場合や、特定目的会社に融資する場合、その不動産からどれくらいの収益が期待でき、将来の適正な売却可能価格を知るために鑑定評価が必要となります。
ウ．不動産を売買・(等価)交換するとき
「思いどおりの値で買い手が見つかれば手放したい」と思っているときなど、不動産の適正な価格を知っておく必要があります。
不動産の売買、(等価)交換
（1）共同ビルの権利調整や再開発関連の場合
共同ビルの権利調整や再開発関連の場合は、権利関係が複雑で、煩雑なものです。複雑なものをスッキリさせ、無用なトラブルを防ぐためにも、客観的で公平な鑑定評価が必要です。
エ．その他の鑑定評価業務
鑑定評価書作成の最も価値ある利用手段は税務署・監査法人に対する「課税・決算対策」です。
（有）庚申不動産鑑定所
