不動産の法人化手法の比較（無償返還届出と定期借地権）

＜不動産の法人化手法の比較＞
（１）無償返還届出書提出手法
将来、借地権を無償で返還することを約束することで建物所有者の法人は権利金支払いを回避出来る。地代は使用貸借と見なされない額以上ならば任意である。
＊無償返還届出書提出に於ける借地権価値はゼロと見なされるため、土地の法人化には土地を自用地（更地）相当額で購入する必用がある。
＊ 無償返還届出に係る建物利用権（借地権）は相続も認められる。
＊ 土地所有者個人が法人の株主でなければ自用地の２０％減額が認められ、株主なら自用地評価される。しかし、土地の法人化（底地の買取りや交換）ができれば法人の株主でなければ土地のみならず、株式についても課税はされない。
＊ 土地が事業用地として使用されていれば一定規模は小規模宅地と認められるが、こは無償返還届出特有のメリットではなく、底地や自用地のままでも要件を満たせば特例は認められる。

（２）定期借地権設定手法（底地買取）
設定に拠り土地が借地権と底地に分離し、権利金と地代の支払いについては規定無し。建物所有者の法人（借地権者）が一定期間経過後、底地を買取ることで底地は更地と成り法人化が可能となる。

（３）定期借地権設定手法（借地権と底地の交換）
上記（２）との違いについて
ア．無償返還届出方式の最大の利点は、借地権価値ゼロを自認することで権利金支払を回避でいることであるが、定期借地権方式は無償返還届方式での利点の総てを有する。
定期借地権に於ける権利金支払の慣習はない。それ故に権利金支払市場も形成されていないし、これに伴う相当地代（土地価格の６％）の支払義務もない。
イ．決定的な違いは無償返還届出は借地権価値がゼロであるのに対し、定期借地権は期限付借地権であり契約期限内に於いて借地権は経済価値を有することである。
このため借地権と底地との交換が可能となり且つ、借地権者が土地（底地）を買い取る場合、自用地（更地）価格でなく底地価格で買取ることができる。
又、交換する場合は底地価額と借地権価額との差額について　交換差金を支払えば済むし、課税額も差額についてのみ課税される。更に、価額差額が２０％以内であれば課税の繰延べの特例が適用され、交換時に於ける課税支払いが回避出できる。