無償返還届出方式と定期借地権方式について
＜不動産の法人化手法の比較＞
（１）個人所有の土地は高額な相続税の課税対象
ア．⇒税務署に連名で無償返還届出書を提出することで（借地権を無償で地主に返還することを約束する）、個人(不相続人）所有の収益建物を買い取った同族法人は建物のための土地利用権(借地権)を無償返還届出書を税務署に提出することで、借地権設定に伴う権利金の支払を回避します。
この場合、地代は使用貸借と見なされない額であれば構いません。但し、無償返還届出に拠る借地権価値はゼロのため土地の法人化を行うには自用地(更地)相当額で土地を取得する必要があります。
イ．⇒無償返還届出に係る建物の為の土地利用権（借地権）は相続も認められます。その際、土地所有者（被相続人）が法人の株主でなければ自用地の20%減額で評価されますが、株主ならば自用地価額で課税されます。ここで云う法人とは同族会社で、被相続人の身内が所有する幾つかの収益建物を管理するための法人を設立したものです。法人化すれば個人より税務面で有利であること、管理費を得られることを目的としている場合が多いと思います。
ウ．⇒生前に土地を法人化できれば土地は相続財産から外れますが、無償返還方式での借地権の場合、被相続人が所有する収益建物が存する土地を法人所有に変えるには 土地を買い取る必要がありますが、高額な土地を購入する資金が無いために、建物だけ法人所有することを是とするものです。
相続税に対し、被相続人が同族法人の株主でなければ、相続税路線価に基づく土地価額の20％を減額評価できるが、株主ならば20％分は株価に加算されるため、相続税評価では自用地評価される。
エ． ⇒無償返還方式の最大の弱点は、借地権(建物利用権)価値がゼロであることです。このことは税務対策として致命的です。何故なら、高額な土地に係る相続税が世代を超えて永久に課税され続けられるからです。又、土地が10億円ならば、10億円の資金を調達しなければ土地の所有権を同族法人に移転できないのです。
話は変わりますが、国税庁は借地権と底地の交換は想定していますが、定期借地権と底地との交換は想定していません。交換は端的に言えば共に経済価値があり、同種の固定資産と見なせるならば交換対象となります。借地権と底地は共に種別が土地と見なせます、定借借地権と底地も同様に土地と見なせるので交換が可能です。
オ．⇒5億円の底地と5億円の借地権を交換すれば交換差金はゼロです。交換により土地を借りていた借地権者が、土地を貸していた底地権者になれるのです。土地(底地)が同族法人の所有物となれば被相続人(個人)には土地の課税はされません。
但し、被相続人が同族法人の社長(代表者）であった場合、非上場の自社株の全部を所有しているかも知れません。
その場合、土地価値分は自社株に転換されているだけで、土地については課税されなくても所有する自社株に対して被相続人の相続税が課税されてしまいます。
不動産の法人化は同時に自社株対策価を考慮しないと節税対策にはなりません。
カ．⇒交換について追加すれば、借地権とは借地権付建物に於ける土地利用権であり、更地に付帯するものではありません。借地権付建物と底地とを交換してはいけません。交換は同種の固定資産同士が交換できるのであり、建物付き借地権の場合、建物は交換差金と見なされます。建物価額によっては等価交換を否認されます。借地権と底地とを交換し、建物は単独に建物だけを売買しなければためです。
定期借地権に基づく法人化の手法
（２）何故、定期借地権設定（底地買取）が必要か
ア．⇒定期借地権を設定すれば土地は借地権と底地に分離します。借地権と異なり、定期借地権の設定に当たり権利金支払の慣習はありません。そのため、地代の支払いに係る規定もありません。又、底地と借地権を交換することによって土地の法人化が可能となれば、建物譲渡特約に拠り当初契約から３０年経過後に建物を買取ることで借地権を消滅させることが出来ます。更に、定期借地契約期間内に於ける借地人からの申し出（合理的）に拠る借地契約の解約が行われれば、建物買取請求や立ち退き金額等の請求なしに借地権の消滅が可能となります。これに拠って借地権と底地との混同で土地・建物の法人化が図れますが、契約の解約事項として契約解約申し出を行えることを記載しておく必要があります。
イ．⇒無償返還届出方式と定期借地権方式との決定的な違いは、無償返還届出での借地権は借地権価値がゼロであることに対し、定期借地権は借地権が経済価値を有すことです。
（３）土地の法人化は定期借地権方式でなければ困難
借地権に経済価値があることで借地権と底地との交換が可能となり、底地価額と借地権価額との差額は交換差金の支払や課税の繰延べに拠る法人化の費用の減額を可能とします。
れに対し、無償返還届出方式では借地権が経済価値を有しないので高額な土地の全部を時価で買い取る必要があり、これが土地の土地の法人化を困難にしています。更に、借地権と底地との交換差額が２０％以内ならば売買は無かったものとされ、交換時に於ける課税は非課税となります。２０％を超えた場合でも交換差金を払えば土地の法人化は可能となり、課税は交換差金についてのみ課税対象とされます。
契約書の内容によって法人化の難易が決まる
（４）ア．⇒ 最小の費用で土地の法人化を実現するためは、借地期間・金融利回り・土地利回り・底地価値や借地権価値の評価額・地代や賃料の設定額等に拠って法人化の方向性が決まるため、契約条件等を十分に検討した上で契約書を作成することが極めて重要です。
建物のみを法人化する場合、建物を時価（価格時点の簿価で可）で取得でき、建物賃料のすべてを新所有者の口座に入金させられます。逆に建物譲り渡し人の口座には安い地代しか入金されません。家賃収入を失い所得が減少することは被相続人の相続財産の減少となるため、相続税対策にはなるかも知れませんが、譲り渡し人が家賃収入を生活源とする場合は逆効果です。（その場合は民法605条の2第2項前段の「賃貸人の地位の留保」の適用で賃料の確保が図れます。）
イ．⇒ 無償返還届出方式が定番として利用されるのは、建物を法人所有とすることで借地権設定に伴う権利金の支払いや適正地代の支払い〈土地価格の６％）が免責され、地代も使用貸借と見なされない額であれば税法上の規制を受けないことが最大の要因ですが、定期借地権も権利金支払規定や地代の規定はありません。違いは無償返還届出方式は借地権の価値がゼロのため借地権と底地の交換が出来ないことです。そのため土地の法人化に対しては土地を自用地価格で購入する必要があり、土地の法人化が極めて困難となることです。
ウ．⇒ 定期借地権の場合、契約期間内でも借地契約の解約が認められれば借地権を消滅させることができます。借地人に解約の意思があり、その根拠が合理的なものであり且つ、解約を特記事項とした契約書であることが必要です。又、借地人の都合で契約解約を行う場合、借地人には地主に対する建物買取や立ち退き料の請求権はありません。又、合理的な契約解約の原因としては借地人にとって経済面で不利となるケ－ス（家賃収入に対し地代が高すぎる等）が考えられ、この場合でも借地権や底地の評価が重視されます。
当社は不動産の評価と契約書の作成を行います。
土地の法人化をお考えの方はご相談ください。
①リンク 無償返還届出を定期借地権に変更すれば
（２）何故、定期借地権設定（底地買取）が必要か
ア．⇒定期借地権を設定すれば土地は借地権と底地に分離します。借地権と異なり、定期借地権の設定に当たり権利金支払の慣習はありません。そのため、地代の支払いに係る規定もありません。又、底地と借地権を交換することによって土地の法人化が可能となれば、建物譲渡特約に拠り当初契約から３０年経過後に建物を買取ることで借地権を消滅させることが出来ます。更に、定期借地契約期間内に於ける借地人からの申し出（合理的）に拠る借地契約の解約が行われれば、建物買取請求や立ち退き金額等の請求なしに借地権の消滅が可能となります。これに拠って借地権と底地との混同で土地・建物の法人化が図れますが、契約の解約事項として契約解約申し出を行えることを記載しておく必要があります。
イ．⇒無償返還届出方式と定期借地権方式との決定的な違いは、無償返還届出での借地権は借地権価値がゼロであることに対し、定期借地権は借地権が経済価値を有すことです。
（３）土地の法人化は定期借地権方式でなければ困難
借地権に経済価値があることで借地権と底地との交換が可能となり、底地価額と借地権価額との差額は交換差金の支払や課税の繰延べに拠る法人化の費用の減額を可能とします。
れに対し、無償返還届出方式では借地権が経済価値を有しないので高額な土地の全部を時価で買い取る必要があり、これが土地の土地の法人化を困難にしています。更に、借地権と底地との交換差額が２０％以内ならば売買は無かったものとされ、交換時に於ける課税は非課税となります。２０％を超えた場合でも交換差金を払えば土地の法人化は可能となり、課税は交換差金についてのみ課税対象とされます。
（４）ア．⇒ 最小の費用で土地の法人化を実現するためは、借地期間・金融利回り・土地利回り・底地価値や借地権価値の評価額・地代や賃料の設定額等に拠って法人化の方向性が決まるため、契約条件等を十分に検討した上で契約書を作成することが極めて重要です。
建物のみを法人化する場合、建物を時価（価格時点の簿価で可）で取得でき、建物賃料のすべてを新所有者の口座に入金させられます。逆に建物譲り渡し人の口座には安い地代しか入金されません。家賃収入を失い所得が減少することは被相続人の相続財産の減少となるため、相続税対策にはなるかも知れませんが、譲り渡し人が家賃収入を生活源とする場合は逆効果です。（その場合は民法605条の2第2項前段の「賃貸人の地位の留保」の適用で賃料の確保が図れます。）
イ．⇒ 無償返還届出方式が定番として利用されるのは、建物を法人所有とすることで借地権設定に伴う権利金の支払いや適正地代の支払い〈土地価格の６％）が免責され、地代も使用貸借と見なされない額であれば税法上の規制を受けないことが最大の要因ですが、定期借地権も権利金支払規定や地代の規定はありません。違いは無償返還届出方式は借地権の価値がゼロのため借地権と底地の交換が出来ないことです。そのため土地の法人化に対しては土地を自用地価格で購入する必要があり、土地の法人化が極めて困難となることです。
ウ．⇒ 定期借地権の場合、契約期間内でも借地契約の解約が認められれば借地権を消滅させることができます。借地人に解約の意思があり、その根拠が合理的なものであり且つ、解約を特記事項とした契約書であることが必要です。又、借地人の都合で契約解約を行う場合、借地人には地主に対する建物買取や立ち退き料の請求権はありません。又、合理的な契約解約の原因としては借地人にとって経済面で不利となるケ－ス（家賃収入に対し地代が高すぎる等）が考えられ、この場合でも借地権や底地の評価が重視されます。
