実例での試算

課税対策により相続税額がゼロになる場合もあります

(1)子が親に借金しても差し押さえて売却されることはない。
アパ-トを銀行から借金して共同住宅を建設すれば有効な相続税対策になるとされています。しかし、経年と共に建物価値は減価し同時に支払債務も減少します。(グラフでの節税スキームでも分かるように、借金がなくなった年度が最も課税額が上昇します。)逆に時期を経ずに子に売却すれば、例え長生きして債務が減少した場合でも子からの借入負債が蓄積するようなスキ-ムが構成されます。

(2)親族間の取引は注視される。
建物ばかりでなく(下段グラフ)、土地も一緒に売却すれば相続税額は当然に減少します。(上段グラフ)。子が支払を怠れば未払金は相続財産に加算されますが、子が土地を相続すれば借金は消滅します。
親子間の売買は契約条件を有利に設定できるので、家賃収入で返済が可能なスキームであれば資金調達はそれほど重要ではありません。問題はその手法が税法上の整合性が保たれており、脱税行為として否認されない正当な理由と妥当な根拠数値の設定です。

(3)借入金が無くなる時期の対応
グラフからも分かるように資産額が最も高いのは借入金額がゼロになった年度です。この時期は建物が傷み始め設備の交換や建物の修理が必要となる時期でもあります。建物のリホ-ムを行うことで賃料の低下や空室の増価を回避できます。この資金を借入で行えば同時に相続税対策ともなります。
次に具体的数値の検討無く、建物の外に土地まで移転させれば金が掛かり支障が出るとする一般論な考え方はやめましょう。相続税評価では「貸屋及びその敷地」の評価は、建物が固定資産税評価額に借家権相当額を考慮すれば建物建築費(借入金額)7,000万円なら3,500万円~ら4,000万円程度の評価となりますので、土地が相続により取得したものなら土地・建物一括取得でも事後対策により相続税ゼロにすることも可能です。また、事案では25年目から相続税額はゼロになりますが、その時期についても自動的に設定できるため最小の費用で最大の効果を得ることが可能です。

当社が行えること

当社は不動産の鑑定評価を行うコンサルタント会社です>
相続税対策の企画 ⇒ 不動産評価 ⇒ 契約書の作成 ⇒ 税務処理等の総ての業務及び斡旋を行います。例えば、上記グラフでは25年目で相続税額ゼロになります。この場合、現況未満の負債額でも相続税額ゼロは維持できることが分かるので負債額の調整を行うことが合理的と云えます。

トップページに戻る

子への共同住宅の移転は相続税対策になるか?
「なります。」 移転時期が早いほど節税効果が期待できます。又、借入金が「残っている場合」と「残っていない場合」とでは節税手法が異なります。御相談下さい。メ-ル 012@3.nifty.jp   ☎ 042(667)0509

*スマホの方は画像をクリックすれば電話が掛けられます

%d人のブロガーが「いいね」をつけました。