実例での試算

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(1)建物移転の形態は長期返済の売買契約。
共同住宅の建築費に係る負債が残っているならば、親の負債を子が変わって支払う契約(負担付売買契約)を締結はせず、建物積算価格(現在価格)で契約します。金融機関返済期間より長い分割期間となる契約です。これにより親は金融機関への支払額より建物分割払い額が少ないため、生活費に不足が生じる可能性が高くなります。
これに対し、子は親に家賃収入の一部を生活費補填として貸し付けます。実質的には子は親の金融機関への支払を肩代わりすることとし、金融機関への月々の返済額が100万円とすれば子は建物返済額75万円、貸付額25万円と設定すれば100万円と同額になります。

(2)親族間の取引は注視される。
建物ばかりでなく(下段グラフ)、土地も一緒に売却すれば相続税額は当然に減少します。(上段グラフ)。子が支払を怠れば未払金は相続財産に加算されますが、子が土地を相続すれば借金は消滅します。
親子間の売買は契約条件を有利に設定できるので、家賃収入で返済が可能なスキームであれば資金調達はそれほど重要ではありません。問題はその手法が税法上の整合性が保たれており、脱税行為として否認されない正当な理由と妥当な根拠数値の設定です。
(3)借入金が無くなる時期の対応
グラフからも分かるように資産額が最も高いのは借入金額がゼロになった年度です。この時期は建物が傷み始め設備の交換や建物の修理が必要となる時期でもあります。建物のリホ-ムを行うことで借入負債を創設することも考えられますが、金融機関への返済が無くなった訳ですから経営に支障は生じません。
次に具体的数値の検討無く、建物の外に土地まで移転させれば金が掛かり経営に支障が出るとする一般論な考え方はやめましょう。相続税評価では「貸屋及びその敷地」の評価は、建物が固定資産税評価額に借家権相当額を考慮すれば建物建築費(借入金額)7,000万円なら3,500万円~ら4,000万円程度の評価となりますので、土地が相続により取得したものなら土地・建物一括取得でも事後対策により相続税ゼロにすることも可能です。また、事案では25年目から相続税額はゼロになりますが、その時期についても自動的に設定できるため最小の費用で最大の効果を得ることが可能です。

当社が行えること

当社は不動産の鑑定評価を行うコンサルタント会社です>
相続税対策の企画 ⇒ 不動産評価 ⇒ 契約書の作成 ⇒ 税務処理等の総ての業務及び斡旋を行います。例えば、上記グラフでは25年目で相続税額ゼロになります。この時点で建物売買契約額(負担付売買)は最も高くなりますが、建物価値自体は経年減価により減り続けるので相続税額も減少します。

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子への共同住宅の移転は相続税対策になるか?
「なります。」 移転時期が早いほど節税効果が期待できます。又、借入金が「残っている場合」と「残っていない場合」とでは節税手法が異なります。御相談下さい。メ-ル 012@3.nifty.jp   ☎ 042(667)0509

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