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節税と裏技

贈与と売買の選択及び消費税の裏技

額が小さければ「贈与形態」、大きければ「売買形態」

<負担付贈与が有利な場合>
(1)<
残債務と建物積算価額が近いほど負担付贈与の節税効果は高い>
建物額が2,500万円以下で且つ、借入金が残っている場合は相続時精算課税制度による贈与が効果的です。残債務と建物積算価額が近いほど負担付贈与に係る節税効果が発揮されます。贈与時点で共同住宅建物価値が2,000万円で、借入残額が1,500万円の状況ならば、負担付贈与では建物所有者(親)への支払額は差額の500万です。借入残額は長男(新所有者)が支払いますが親の負債を息子が払うこと(所有権移転)につき、借入先の同意が得られるような対策(親が連帯保証する等)を図る必要があります。又、土地と建物を一括して売買する際の土地価額につき、取得価額が不明なら取得額が売却額の5%となり譲渡益が過大となります。その場合、売買より相続時精算課税制度の贈与(譲渡益とは無関係)を検討する必要があります。
(2)<
贈与者が単独の場合以外は、売買での所有権移転を選択すべき>
相続時精算課税制度による贈与は、相続時に贈与額合計が相続人1人当り2,500万円が上限で、仮に3人なら7,500万円です。(この額を超えた分は翌年確定申告時に贈与税として税率20%の課税額を支払う)
相続時、被相続人(親)の相続財産に贈与額合計が加算され、相続税として課税されます。又、建物が(法人でなく)個人所有の場合、建物を持分移転すれば権利関係が複雑となり将来、相続人間の争いが現実となる可能性が十分あります。

共同住宅の相続税対策は生前対策が不可欠

(1)<契約条件の弾力性が担保できる>
共同住宅建物の贈与は固定資産税額の70%程度で申告可能ですが、売買であれば市場時価で、取得価額ー減価償却額で査定する場合が多いと思います。そのため建物売買額を贈与額に近づける対策が必要となりますが、その際不動産鑑定士の評価を検討する最善策です。
貸家建物は不動産鑑定評価基準では借家権減価を考慮した類型「貸屋及びその敷地」の内訳として求めることが可能です。更に個人から法人への移転なら法人税法の低廉譲渡の規定に拠り、原則として時価の2分の1以上の
取引額であれば通常取引と見なされるので、贈与額とほぼ同程度の申告価額となります。
(2)<共同住宅は法人への移転が有利>
不動産の贈与による所有権移転は原則として単独の者にしか移転できません。持分分筆移転は将来に渡り争いの基です。しかし、売買移転なら売買代金を金銭債権として複数の相続人に贈与できます。更に、長期分割払契約とし分割払い額を家賃収入以下に設定すれば、建物購入資金の金融機関からの借入なしで移転できます。子の管理会社(法人)への売却なら当事者の連名で無償返還届出書の税務署への提出の基で土地利用権を設定すれば、相続税の土地評価では親(土地所有者)が子の会社の株主でないなら、自用地価額の20%減での評価となることに加え、地代は固定資産税の3倍程度でも構いません。次に、建物売買代金が建物価値額だけ親(被相続人)の口座に入ってきますが、この現金資産を子等への贈与により減らして行きます。
① 相続時精算課税制度による贈与は1名当り2,500万円迄で、3名なら7,500万円迄贈与できるため、高額な建物や複数建物にも適用可能です。
② 賃貸建物所有権が法人に移転することで所有権に係る争いが起き難くくなります。長男等の個人に移転すれば個人を対象とする相続税が永久に負担となります。⇒次頁

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