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節税と裏技

面大宅地に係る相続税の穴場都市

支払済税金の還付請求が可能な場合

1.<対象宅地地積は三大都市圏では500㎡以上、それ以外は1,000㎡以上>
(1)800㎡の宅地があり新規に道路を新設しなくても物理的に4区画(200㎡×4区画)に分割して販売できる場合でも、この土地を購入した戸建開発業者は造成費や販売管理費等の必要諸経費を出費を行い商品とします。
従って、800㎡の宅地素地は販売用の200㎡の分譲土地の単価に比べ少なくとも30%程度は安く仕入れないと投資採算性に合いません。これは細分化手法が新たに道路を新設するか否かに関係ありません。素地を購入し、商品として分割販売するには多額の諸経費が係るのです。これを無視した価に拠り課税することは許されません。
因みに、不動産鑑定士が評価指標とする「不動産鑑定評価基準」は、近隣地域の標準的土地利用に鑑み、規模の大きな住宅地域の土地は細分化・換金することが合理的と不動産鑑定士が判断します。
(2 これに対し、国税通達では道路の新設なしで土地の細分化が可能な場合のみに限り、造成費や販売経費等の諸経費の計上を認めるという限定的なものでした(広大地評価24-4)。このような市場実態に合致しないやり方に批判がされ、国税庁は24-4を廃止し、新たに「規模の大きな宅地の評価」24-2を新設しました(平成30年1月1日施行)。
三大都市圏では500㎡以上、それ以外の地域においては1,000㎡以上の地積の宅地に適用するとしたのです。

2.<三大都市以外の地価の高い都市について>

1)平成30年1月1日以前において、1,000㎡未満の地積で土地を分割販売する戸建用地と見なせるにも係わらず土地の分割を考慮しない一体地価額での課税された場合、市場実勢以上の課税標準額で課税されている可能性が高いので再度検討の必要があります。但し、平成30年1月1日以降は新基準「地積規模の大きな宅地の評価」が適用され三大都市圏は500㎡以上、それ以外は1,000㎡以上は新基準が適用されるため、これ以前に旧基準で土地評価を行い納税した方が対象となります。
(2)三大都市圏内外を問わず、納税後5年以内に修正申告しなくてはなりません。又、三大都市圏以外で地価の高い都市、具体的には主要地方都市である札幌市、福岡市、北九州市、広島市、静岡市、浜松市、金沢市、仙台市等が考えられます。
平成30年1月1日以降も
これら三大都市圏以外の主要地方都市については、500㎡以上~1,000㎡未満以上は新基準の適用がなく旧基準適用で高い課税額となっている可能性が有り、課税対象額の程度によっては、不当な価額として不動産鑑定評価により理由を立証するべきと思われます。

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