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節税と裏技

相続税対策の考え方

評価案件に応じ個別具体的な相続税減額を考えます。

生前相続税対策の重要性

(1)早い時期の建物移転が求められる>
(ⅰ) 収入源となる共同住宅の家賃収益が相続発生時まで蓄積され続けられることで相続税は高額になります。そこで現金蓄積による財産額の増加を回避することが求められ、このためには早い時期に建物所有権を移転し、賃料収入及び建築費返済負担を子(管理会社等)に移転することが有効です。
(ⅱ) 相続発生以後に行う国税庁の財産評価基本通達に基づき査定された価額が、適切な市場時価の範囲内と認められるなら不動産鑑定士の評価は優先しません。税務署職員や税理士が採用している既存の国税庁の通達評価を司法は尊重します。但し、通達に基づく価額であっても最高裁が指摘する時価(市場に於ける客観的な交換価値)に反する場合、司法はこれを否認します。
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相続発生以後は不動産鑑定士の出る幕は限定的となりますが、相続発生以前は国税庁の財産評価通達基準の適用なしで節税対策が出来ます。国税庁は通常の売買に係る通達評価を持ち合わせません。特に、生前対策において不動産鑑定士の売買に係る時価評価は相続財産減少に役立ちます。
(2) <不動産鑑定士の時価>
例えば共同住宅に係る相続税評価額は、土地は相続税路線価の20%近く、建物は固定資産税額の30%程度減額されます。これに対し売買は市場時価のため不動産鑑定士の時価より相続税評価額がはるかに安いと誰もが考えます。しかし、そうではありません。
個人(親)が法人(子の管理会社)に共同住宅建物(又は土地)を売買で所有権を移転する場合、下記の評価が可能です。
 不動産鑑定士は「貸家及びその敷地」の内訳として建物価額を求めます。この価額は概ね相続税評価額と近似します。
 法人税法の低廉譲渡規定により個人が法人に土地・建物を売却する場合、時価の2分の1以上ならば通常の取引形態と見なせるため、家賃収入が多くなれば管理会社の設立は不可欠です。尚、個人から個人への売買と、個人から法人への売買とでは「法人税法」は取り扱いを異にします。⇒次頁

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