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相続税対策に係るご案内

     所有権移転の為に資金借入の必要はありません

相続税対策に係るご案内

1.<個人所有すれば3代で財産を失います>
共同住宅等の収益不動産を多く所有すれば、賃料収入が個人口座に入り被相続人の相続財産を増加させるため不動産の法人化が云われますが、現実には建物のみの法人化で終わり土地は依然として個人所有のままで終わります。当社は不動産に係る税務対策を土地・建物の評価引下げにより行うことを実践してきました。
2.<目先の支払税額のみに捕らわれ対策を放置する事案が多い>
下記の計算例を見ても5億円の土地資産は相続税額2億800万円ですが、子・孫の3代支払う額は4億9,800万円と約3倍にもなります。相続税は3代だけでなく永久に課税されるため、法人化しない限り何れは土地を失います。都心の商業地域は法人所有の土地のみが生き残っております。

3.<相続税対策は単に土地・建物を法人化するだけは済まない>
10億円の不動産を息子(相続人)の管理会社に売却すれば親(被相続人)は相続税から回避できるわけではありません。

10億円の不動産の所有権を法人に移転すれば、売買代金である10億円の現金が親の個人口座に入金されるため、親は相続時産として不動産の代わりに現金で同額の現金資産が残ることとなるため、法人化だけで相続税対策ができるものではありません。
4.<相続発生時点において資産価値額は固定される>
対策は相続発生前において相当の時間を掛けて行わないと真価は発揮できません。発生後にやれることは限定されてしまいます。

当社のホ-ムペ-ジは、012-012.net 又は 共同住宅の移転 と入力すれば閲覧できます。相続税対策に関心があればご連絡ください。
<参考資料>
(1)課税対象額
(3世代分を加算する。一般物価2%・地価1%上昇とし、25年後及び50年後に次の相続発生を仮定)
従って現時点で5億円の課税標準額でも、3世代先まで個人名義で放置する前提では約12億円の課税標準額と見なせる。次に具体的にいくらの税額を支払うか、⇒
基礎控除後の相続税課税標準額が500,000千円と仮定すれば(500,000千円 × 50%)- 42,000千円=208,000千円が支払額だが、3代先まで個人名義で放置する前提では、

208,000千円 × (1+0.7817+0.6110) ≅ 498,000千円が相続税払総額。
(2)個人が法人に資産を売却する場合、相続税課税標準額を500,000千円と仮定し法人に損金がなければ法人へ寄付するより売買した方が安い税額となります。
ア.<個人への課税額>
売主(個人)への売却額を500,000千円の1/2(1/2未満なら低廉譲渡)とし、土地取得費5%と仲介料等の合計額を10%とすれば(250,000千円×90%)× 20% = 45,000千円
イ.<法人への課税額>
利害関係のある親・子(会社)間の売買なら時価と売却額との差額を受贈益と見なされる場合がある(原則、不動産鑑定士の評価で回避できる)。その場合、法人への寄付額を500,000千円の1/2の250,000千円、法人税・法人住民税等を約32%と仮定すれば 250,000千円×32% = 80,000千円
ウ.<鑑定評価額の再検討>
500,000千円の土地価額を鑑定評価により400,000千円程度に再評価できないかを検討する。その場合、400,000千円× 20%(所得税)= 800,000千円が課税額であり上記 ア +イ = 125,000千円より税額は安く試算されます。
法人に相応の損金がなければ法人税額より所得税額を適用する方が有利となりますが、その基礎となる課税標準額が鑑定評価により引き下げられればその効果は更に大きくなります。

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