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節税と裏技

共同住宅移転による節税対策

共同住宅の相続税対策

1.早い時期の方が節税には有利

(ⅰ)借入れで共同住宅を建築しまだ年数が浅い時期は借入残額もかなり残っており又、建物積算価格も高い為この時期の建物移転は不利益なように思えますが、逆に早い時期に移転した方が相続税対策として有利なことを説明します。
相当年数が経過し借入金が無くなってしまうと、賃貸収入から借入金の控除が出来なくなり口座に賃料収益が財産を殖やします。それ以上に古屋になるまでの長い期間の家賃収入の蓄積が節税対策を阻害します。借入金返済は相続の観点から親が払おうと子が払おうと家族が負担するため問題とならないばかりか、子(会社)が払えば被相続人の財産の減少となり節税になります。仮に早い時期に建物のみの移転であっても、当事者間が連名で土地につき無償返還届出書を税務署に提出していれば、被相続人(親)が子の会社の株主でないなら、相続税評価は原則自用地の20%減額で評価されます。
(ⅱ)相続発生により相続税評価では、共同住宅敷地は相続税路線価の20%程度、建物は固定資産税評価額の30%程度市場時価より安い評価がされますが、節税対策とは更に安い評価となることに試みることです。以下、具体的な話を進めて行きます。

2.知識を深め、視野を広げること

1.<生命保険の利用>
共同住宅の相続税対策には視
野を広げれば打開策は幾つも見つかります。⇒ 例えば相続発生時の相続税支払等に備え、子が生命保険を掛けるとしましょう。子が掛金を支払い、一般的な子が保険金を受け取る契約とし毎月5万円を安い給与の中から支払えば生活に余裕がなくなるかも知れません。又、高齢の親が自ら保険に入ろうとすれば保険会社から断れるか、高い掛金を支払うことになります。そこで
親が子に保険の掛金60万円(5万円×12ヶ月)を贈与した場合、年間110万円(基礎控除)以内の贈与のため、贈与税の支払なしで1,000万円の保険金が得られるかもしれません。
更に、子が払い、子が受け取る支払形態ならば相続税でなく所得税として処理できます。仮に10年後に相続が発生した場合、600万円は経費扱い(保険の種類による)となり、所得税額は(1,000万円 – 600万円 – 50万円(基礎控除))× 1/2= 175万円に対応する所得税の税率分(10%)が課税額となります。何らの生前対策も施さないなら600万円は相続財産に加算され課税されるだけです。仮に、相続税支払いのため土地を切売りし支払うことになり、これが昔から所有している土地で取得額が不明なら、売却額の90%(仲介料含む)が課税対象となることもあり得ます。悲劇です。
2.<受取保険人の税負担>
尚、上記は受取保険金を所得税として処理するケ-スですが、親が掛金を支払い子(養子は実子がいればは1名、いなければ2名迄が法定相続人と見なす)が受け取る契約なら
受取保険金は相続税となります。その場合、500万円 × 法廷相続人数が非課税処理されます。何れが有利かは個別状況により各々異なるので検討ください。⇒ 注;(受取保険金の非課税額は相続財産の過多に関係ないため、財産額が少ない場合は受取額が相続税、多い場合は所得税となる契約が望ましいと思います)⇒次頁

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